一、新規核心條款解析

根據《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十七條，以不動產折抵工程款債權人提起執行異議之訴時，需同時滿足以下條件：

1.建設工程價款優先受償權的有效行使

法律依據：依據《民法典》第八百零七條，在查封前行使優先受償權，與發包人簽訂合法有效的以房折價協議。

關鍵點：

優先受償權需在工程款債務到期后18個月內行使（自應付工程款之日起算）；

折價協議需明確抵債不動產的具體信息（如房號、面積、價值等）。

2.抵債金額與不動產實際價值相當

證明標準：需提供評估報告、市場價對比等證據，證明抵債金額不低于抵債時不動產的市場價值。

風險提示：若抵債價格明顯低于市場價（如低于評估價30%），可能被認定為“惡意串通”，導致協議無效。

3.排除執行的效力范圍

可排除的權利：抵押權、一般金錢債權（如民間借貸、買賣合同債權）；

不可排除的權利：建設工程價款優先受償權本身（僅能對抗抵押權和普通債權）。

二、實務操作要點

1. 證據準備

優先受償權證明：建設工程施工合同、催告函、工程款結算憑證；

抵債協議合法性：書面折價協議、不動產交付憑證（如鑰匙、物業費繳納記錄）；

價值相當性證明：第三方評估報告、同期同類房產交易記錄。

2. 訴訟策略

訴訟請求設計：

主請求：排除對不動產的強制執行；

附請求：要求辦理過戶登記或賠償損失（如無法過戶）。

程序銜接：若執行標的已被拍賣，可主張返還拍賣款（需在執行異議之訴中一并提出）。

3. 風險防范

虛假訴訟風險：避免與發包人串通偽造抵債協議，否則可能被追究虛假訴訟罪責；

權利沖突處理：若不動產上存在多個優先權（如多個工程款債權），需通過訴訟明確順位。

三、典型案例參考

案例1：工程款折價抵房排除抵押權執行

案情：建某公司完成施工后，與發包人銀某公司以13套房屋折抵工程款，簽訂合法買賣合同并開具發票。后房屋被查封，法院認定折價協議有效，排除抵押權執行。

裁判要點：工程款優先受償權合法行使+抵債金額合理=排除強制執行。

案例2：抵債價格過低被駁回

案情：某公司以明顯低于市場價（差價達40%）的商鋪抵償工程款，法院認定惡意串通，駁回排除執行請求。

裁判要點：抵債價格需符合市場行情，否則可能被認定為損害其他債權人利益。

四、立法背景與意義

1. 保護農民工權益：通過優先保護工程款債權，間接保障農民工工資支付；

2. 規范市場秩序：遏制“以房抵債”中的高利貸、虛假交易等亂象；

3. 統一裁判標準：明確“以房抵工程款”與一般債權的順位規則，減少同案不同判。

五、延伸問題

1. 抵債房產未過戶能否對抗執行？

是：只要滿足第十七條條件，即使未過戶，仍可排除執行（需在執行異議之訴中確權）。

2. 工程款債權轉讓后如何主張權利？

需重新簽訂折價協議：原工程款債權人轉讓債權后，受讓人需與發包人重新簽訂以房折價協議，否則無法直接主張優先權。

總結：新規第十七條為工程款債權人提供了明確的權利救濟路徑，但需嚴格滿足“優先權行使+協議合法+價格合理”三要件。實務中應注重證據鏈構建，避免因程序瑕疵或證據不足導致敗訴。

本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。專注于各類房產案件的訴訟、執行和處置，尤其擅長代理小業主起訴開發商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團隊。

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