一、案件介紹

2020年，甲公司因資金周轉困難向乙借款100萬元，約定1年后償還本息。為擔保債務，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定甲公司將名下市值150萬元的房產“形式上”過戶至乙名下，并辦理產權登記。合同約定：“若甲公司到期未能還款，該房產歸乙所有；若按期還款，乙需將房產返還。”后甲公司因經營惡化未能清償債務，乙訴至法院，要求確認房屋所有權并要求交付。甲公司辯稱，雙方實為借貸關系，過戶行為系讓與擔保，乙無權直接取得房產所有權。

（脫敏說明：當事人、公司名稱及財產信息已作虛構處理。）

二、裁判結果與理由

裁判結果：駁回乙關于確認房屋所有權的訴訟請求，但支持乙就房產拍賣、變賣所得價款優先受償。
裁判理由：

1. 法律關系認定：雙方雖簽訂買賣合同并過戶房產，但甲公司無真實售房意愿，乙亦無購房需求。結合“還款后返還房產”的約定，認定該行為系讓與擔保，非真實買賣。

2. 讓與擔保合同效力：根據《民法典擔保制度解釋》第68條，財產形式上轉移至債權人名下的約定有效，但“債務不履行則財產歸債權人”的條款因違反禁止流質規定而無效。

3. 債權實現方式：債權人需履行清算義務（拍賣、變賣擔保物），不得未經清算直接取得所有權。乙未進行清算程序，故其所有權主張不成立。

三、法律分析

1. 讓與擔保合同效力認定規則

讓與擔保合同本身不因“形式轉移所有權”而無效。根據《民法典》第146條，雙方虛假的買賣意思表示無效，但隱藏的擔保意思表示可獨立適用《民法典擔保制度解釋》第68條，肯定其擔保效力。上海君瀾律師事務所俞強律師提示：實踐中需通過合同條款、交易習慣（如是否實際交付房屋、價格是否合理）等綜合判斷是否存在“通謀虛偽表示”。

2. 流質條款的禁止與例外

讓與擔保中的“債務不履行則財產歸債權人”約定屬于流質條款，因剝奪債務人公平清算權利而無效。但《民法典擔保制度解釋》第68條第二款允許債權人就擔保物折價或變賣所得價款優先受償。俞強律師指出，優先受償權需以履行清算程序為前提，否則構成權利濫用。

3. 強制清算義務的法理基礎

讓與擔保的缺陷在于債權人可能利用優勢地位侵占擔保物。法院基于誠信原則和公平原則，科以債權人強制清算義務（《民法典》第6條、第7條），確保債務人在擔保物價值超過債權金額時享有返還請求權。

4. 讓與擔保與以物抵債的區分

• 讓與擔保：成立于債務履行期屆滿前，以擔保為目的，所有權轉移為形式。

• 以物抵債：成立于債務履行期屆滿后，以消滅債務為目的，所有權轉移為實質。
  俞強律師強調，二者在成立時間、合同目的及權利轉移性質上存在本質差異，混淆將導致法律適用錯誤。

風險提示

具體案件需咨詢專業律師，本文僅供參考。

作者介紹：俞強律師
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人），具有上海破產管理人資格
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士、專利代理師
聯系方式：13918043509
專業榮譽：

• 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”

• 2024年“君瀾專業領航獎”

• 上海政法學院刑事司法學院實習導師