2021年2月末，萬科股價突然異動，迎來一個小行情。當時十分猶豫是否買入萬科，蹲一波新高，做一個短期套利但“高處不勝寒”，最后還是放棄了。

當時看好萬科很多點但不算深入，大概是：

1、2021年3月，恒大、碧桂園的危機信號初現，且兩者土地儲備主要是在三四線城市，萬科項目則在一二線城市；

當時，我們始終看好一二線城市核心區域和地段。數據支撐是，當時萬科銷售面積沖到了行業第一名。

2、2018年秋天，萬科是行業的吹號人，率先喊出了“活下去”“黑鐵時代”，給我們留下來穩健的形象：不走高杠桿路線。

3、背靠深圳地鐵股東，銷售規模+信用背景，融資優勢在行業屬于第一梯隊的存在。

但后來，這三點都錯得很離譜，無論是不是一二線城市，是不是核心地段，依然難賣，依然面臨虧損。而回過頭來看萬科：

它頂多是一個偽白馬股。

事實證明，行業下行速度之快“摧毀”任何先前很多人的預判，因為其實大家都一樣，都沒有經歷過一個完整行業周期。甚至很多人早早開始抄底了。

悲觀贏未來，樂觀贏現在。

萬科是樂觀的一個，2021年新增土儲計容建面2667.4萬㎡、權益地價1401.5億元，2022年新增土儲面積403.7萬㎡、權益地價496.4億元，2023年新增土儲面積596萬㎡、權益地價436.2億元。

有息負債總額增長更快，2021年2660億元、2022年3141億元、2023年3201億元，凈負債率為29.7%、43.7%、54.7%。

郁亮口頭上一直強調“謹慎”、確保安全底線，但實質上萬科早已與安全脫鉤了，直到2023年11月底現金流惡化、信用債超融才醒悟。結果，股東深圳地鐵援手不落地，自己也難以脫困。

昨天，萬科舉行了2024年中期業績會，郁亮一眾高管再也不嘻嘻了。

沒有以往談笑風聲，對于行業的預判，對于萬科的樂觀，只有不斷的道歉，只有不斷重申“降低負債”“保兌付”。

賬面數據上，萬科營收同比下降29%至1427.8億元，歸母凈利潤下降200%至98.5億元。其中，房地產開發業績毛利率僅為7.2%，減少了12.1個百分點，營業利潤下降11.2個百分點至3.5%。

但賺不賺錢已經不重要了。

今年上半年，萬科歸還了154億元境內外債券，負債結構上是信用轉抵押，借長期還短期。萬科透露，“考慮到供應鏈融資變動，公司合并報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初凈下降172億元。”

今年7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。

其實一頓操作下來，萬科降下來的絕大部分是應付賬款，即可能是通過剝離或出售聯營合營公司。但有息負債卻在暴漲。

較2023年末，一年內到期有息負債新增395億元，其中，短期借款增加25億、一年內到期的非流動負債增加370億元。新增來源于即期的長期借款。

郁亮一眾管理層不敢再嘻嘻很重要的原因就是：

現金仍不能覆蓋短債債務，自由現金短債比僅為0.88。

萬科仍沒有解除經營性危機。不過，郁亮又開始樂觀了，他在中期業績會上說：

1、“房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。新房產品的性價比有比較大的提升。”

2、中長期看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。

3、這些措施（指購房政策）積累下來，消費者的信心在逐步恢復，居住支出負擔有明顯降低，購買力也在提振。這為需求的復蘇創造了良好的條件。

4、在供給端，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平米左右，回到了2005年的水平，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。

銷售端上，萬科今年1-6月銷售金額為1273.3億元，同比下降了38%，超過了全國商品房銷售額的跌幅25%。

到了7月，萬科累計銷售額為1465.5億元，跌幅雖有所收窄，但同比減少了仍超過30%。

這樣的形勢，萬科只能變賣資產。副總裁劉肖稱，“今年前7月，萬科大宗交易累計簽約204億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個項目，所以今年能夠完成一攬子方案中大宗資產交易的目標。”

未來4個月，萬科有19個項目在談判過程中。

盈虧同源，萬科前幾年瘋狂擴張，現在就要一點點吐出來。不過，這個路徑似曾相似，譬如：恒大、碧桂園......