內(nèi)容摘要：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)振涇路北側(cè)A1d-09地塊擬以協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)瑸檗k公樓和商業(yè)用地，地塊面積約22畝，隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目。附片區(qū)10項(xiàng)公建配套項(xiàng)目時(shí)間表。

昨天（11月28日），《上海市青浦區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓信息公示》（滬青協(xié)信示字（2024）第6號(hào)）發(fā)布。

經(jīng)上海市青浦區(qū)人民政府批準(zhǔn)，青浦?jǐn)M以協(xié)議方式出讓1幅國(guó)有土地使用權(quán)。

該地塊為青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)振涇路北側(cè)A1d-09地塊，是徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目地塊之一。大板塊上，隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)青浦片區(qū)。

振涇路北側(cè)A1d-09地塊位于振涇路、徐泰路東北，地塊四至為東至華徐公路，南至振涇路，西至徐泰路，北至徐孝路。土地級(jí)別為七級(jí)，地塊面積為1.49公頃（約22畝），容積率3.0（片區(qū)控規(guī)顯示建筑高度為60米）。土地用途為辦公樓和商業(yè)用地，出讓年限為辦公樓50年，商業(yè)用地40年。

本次擬出讓價(jià)格尚未公布。

1、其他土地、規(guī)劃建設(shè)條件：

（1）停車(chē)位方面，將按停車(chē)場(chǎng)庫(kù)規(guī)范中三類(lèi)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地面停車(chē)位數(shù)量不得超過(guò)總配建停車(chē)位數(shù)量的15%，并應(yīng)進(jìn)一步征詢(xún)交通部門(mén)意見(jiàn)。

（2）地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置不少于辦公計(jì)容面積1%（不少于500平方米）的體育設(shè)施以及不少于辦公計(jì)容面積1%（不少于500平方米）的會(huì)務(wù)中心，獨(dú)立設(shè)置或結(jié)合建筑集中設(shè)置。

（3）商務(wù)辦公建筑單體占地面積不小于1000平方米，商務(wù)辦公單間（套）的最小分隔面積不少于300平方米（指隔墻圍合的建筑面積，不含分?jǐn)偛糠值拿娣e）；商業(yè)建筑的分隔面積在150平方米以上的比例應(yīng)不小于商業(yè)建筑面積的80%（地上及地下的商業(yè)應(yīng)分別滿(mǎn)足該要求，不含酒店），單間商業(yè)開(kāi)間不得小于6米。商業(yè)、商務(wù)辦公建筑必須按層集中設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備、茶水間等公共設(shè)施，單間式辦公內(nèi)部不得單獨(dú)預(yù)留上、下水及燃?xì)夤艿谰臻g，不得設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等住宅相關(guān)功能，外立面不得設(shè)置空調(diào)外掛機(jī)隔板、結(jié)構(gòu)板等設(shè)施。

2、自持物業(yè)要求：

（1）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過(guò)之日起自持建筑面積不低于80%（計(jì)17823.96平方米以上）的商業(yè)物業(yè)不少于20年；

（2）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過(guò)之日起自持建筑面積不低于40%（計(jì)8911.98平方米以上）的辦公物業(yè)不少于20年；

3、公建配套管理要求：

公示顯示，徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”改造10項(xiàng)公建配套均要求預(yù)計(jì)在2025年9月竣工（項(xiàng)目地塊詳見(jiàn)附圖），具體如下：

（1）A6a-04公共綠地用地面積7.63畝，已于2024年6月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年9月竣工。

（2）A6a-05公共綠地用地面積6.75畝，已于2024年6月開(kāi)工。預(yù)計(jì)2025年9月竣工。

（3）A6e-08公共綠地及A6e-07廣場(chǎng)用地面積49.9畝，已于2023年12月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年9月竣工。

（4）振涇路（京華路-華徐公路）用地面積14.7畝，總長(zhǎng)450米，已于2024年5月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年9月竣工。

（5）A1a-10公共綠地用地面積5.75畝，已于2024年9月前開(kāi)工，2025年9月竣工。

（6）A1b-10公共綠地用地面積7.4畝，已于2024年9月前開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年9月竣工。

（7）A7b-11公共綠地用地面積4.23畝，預(yù)計(jì)2024年12月前開(kāi)工，2025年9月竣工。

（8）A1d-10公共綠地用地面積7.87畝，預(yù)計(jì)2024年12月前開(kāi)工，2025年9月竣工。

（9）A1e-11公共綠地用地面積48.26畝，預(yù)計(jì)2024年12月前開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年9月竣工。

（10）養(yǎng)老院（A6b-02）用地面積17.72畝，預(yù)計(jì)2024年12月前開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年9月前竣工。

上述公建配套項(xiàng)目需在本合同項(xiàng)下商辦建筑面積可售部分預(yù)售前完成竣工驗(yàn)收交付（因政府原因造成公建配套竣工驗(yàn)收交付延誤的除外）。

振涇路北側(cè)A1d-09地塊是徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目計(jì)劃出讓的第三幅商業(yè)服務(wù)業(yè)和商務(wù)辦公綜合用地。此前已出讓了兩幅地塊：

2020年7月，徐涇鎮(zhèn)徐孝路南側(cè)A6d-06a地塊以公開(kāi)招拍掛方式成功出讓?zhuān)山粌r(jià)為6062.0萬(wàn)元；，出讓面積2619.7平方米，容積率2.6，成交樓面價(jià)為8900元/平方米。

2020年10月，徐涇鎮(zhèn)育才路北側(cè)A2a-04b地塊同樣以公開(kāi)招拍掛方式出讓?zhuān)山粌r(jià)為13079.0萬(wàn)元（約1.3億元）。出讓面積5878.2平方米，容積率2.5，成交樓面價(jià)同為8900元/平方米。

上述兩幅地塊競(jìng)得人均為上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司。

另外，本次擬協(xié)議出讓的振涇路北側(cè)A1d-09地塊是該城中村項(xiàng)目今年計(jì)劃協(xié)議出讓的第二幅建設(shè)用地。

今年8月，上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司已成功以協(xié)議出讓方式總價(jià)約6.66億元摘得A1c-09地塊，成交樓面價(jià)約為28000元/平方米。作為普通商品房用地，這是青浦區(qū)近年來(lái)首度以協(xié)議出讓方式供地。

重磅！青浦區(qū)近年來(lái)首份協(xié)議出讓普通商品房地塊誕生

去年11月，印發(fā)的《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進(jìn)本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實(shí)施意見(jiàn)(試行)》通知（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）“創(chuàng)新城市更新建設(shè)用地出讓方式”章節(jié)指出：

城市更新項(xiàng)目通過(guò)收儲(chǔ)(收回)再供應(yīng)方式實(shí)施，其中涉及“兩舊一村”改造以及風(fēng)貌保護(hù)的，經(jīng)市人民政府同意， 可采用“協(xié)議方式”供地，這就是上述協(xié)議供地的法律依據(jù)。

但本次公示確定供地方式項(xiàng)也提到了：

公示時(shí)限內(nèi)，若該地塊有兩個(gè)以上意向用地者，我局將采取招拍掛方式出讓該宗地土地使用權(quán)。

公示時(shí)限內(nèi)，若該地塊只有一個(gè)意向用地者，我局將按《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的規(guī)定以協(xié)議方式出讓該宗地土地使用權(quán)。

本次公示時(shí)限為20日，本公示在2024年12月17日24時(shí)截止。

上述表述，看似有采取公開(kāi)招拍掛方式的可能性。但回顧以往的商業(yè)、辦公樓地塊出讓情況，就算是公開(kāi)招拍掛方式也基本都是一位競(jìng)買(mǎi)人。所以從維護(hù)出讓方式政策的“嚴(yán)肅性”。這類(lèi)用地，個(gè)人支持以協(xié)議方式出讓。

不出意外，振涇路北側(cè)A1d-09地塊最終將以協(xié)議方式出讓?zhuān)迫舜蟾怕蔬€是上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司。根據(jù)愛(ài)企查信息顯示，該公司上海燦輝投資發(fā)展有限公司占股90%，其余10%為上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司。

徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊主要集中于沈海高速、滬青平公路西北，板塊上隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)；另外，從圖面顯示沈海高速以東虹橋主城區(qū)也涉及一小塊。

該項(xiàng)目占地527.8畝，涉及動(dòng)遷居民1009戶(hù)，企業(yè)25家。是第一輪5個(gè)在建“城中村”項(xiàng)目中涉及動(dòng)遷居民戶(hù)數(shù)最多的。

徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”地塊改造采用了“合作開(kāi)發(fā)”方式，合作單位為燦輝投資、云南俊發(fā)。

根據(jù)去年青浦區(qū)城市更新論壇上消息，徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目還規(guī)劃了二期。

青浦徐涇一住宅地塊方案公示，附老集鎮(zhèn)“城中村”已開(kāi)發(fā)地塊梳理

青浦城市更新16個(gè)“城中村”項(xiàng)目（下篇1）

（以上內(nèi)容解讀僅供參考，一切請(qǐng)以官方公示為準(zhǔn)。）

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資料：上海市政府
編輯：大青浦房談