原創 劉博團隊

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12月，六大城市樓市成交數據，和11月相比，是上漲了還是下跌了？

查閱12月城市成交數據發現：

第一，主要大城市12月二手房成交數據再創新高，市場火熱延續。

2024年12月北京二手房網簽量達21556套，環比上漲約14.89%，同比大幅上漲約66.29%，創下21個月新高。

隨著12月收官大捷，2024年全年北京二手房成交量達17.56萬套，較2023年上漲13%，成績喜人。

上海12月二手房累計成交29711套，環比增長9.84%，創出2024年單月成交新高。這一數據使得上海2024年全年二手房成交量超過24萬套，創下近三年以來的新高。

廣州，10月、11月、12月二手房交易量連續三個月在萬套以上，且12月的交易量是2024年最高水平。2024年全年廣州二手住宅網簽110781套，創近三年新高。

深圳10-12月二手成交量明顯復蘇，網簽及錄得量“三連漲”，一路回升至8000套“繁榮線”之上。

12月深圳全市二手房錄得量更是超過9000套，達到9115套的高點，刷新2021年以來的最高值，二手住宅網簽量8282套，是2020年10月以來的最高值。

2024年深圳錄得66880套二手房，同比上漲57%，創近4年的最高值。

成都，截至12月31日下午4：30，成都共成交28546套二手房，環比增長8.9%，同比猛漲73%，創下近5年來成都單月二手房成交量新高。

2024年全年成都二手房成交套數同比2023年增加約4.75%，創下有史以來最高紀錄。

第二，新房成交漲跌不一，但總體維持年內較高水平。

北京12月新房網簽5519套，環比上漲12.9%，同比下降9.6%。

上海12月新房成交套數6710套，創下了一年新高，同比去年下降0.5%，環比上月上漲 0.3%。

深圳12月一手住宅預售網簽6769套，環比11月下跌了16%，但仍維持著較高水平，是全年月度成交的第二高點。

截至12月30日，廣州全市網簽10187套，這也是繼10月后，新房再度突破萬套。

成都，12月新房成交12569套，環比增長10.2%，同比漲了23.5%。

杭州，12月，杭州市區二手房成交9425套，雖沒能超越11月10304套的高峰，但也保持在較高水平。截至12月31日13：00，杭州新房12月成交8932套，相較11月8201套提升了9%。

總的來講，在二手房成交持續高熱的情況下，六大核心城市12月樓市成交數據總體向好。

02

下面，再來看看2024年主要城市，誰的豪宅賣得最好，誰的金額成交最高，誰的面積成交最大？

第一，3000萬元以上豪宅成交數量，上海遙遙領先。

3000萬元以上一手豪宅，2024年上海成交了2530套，3000萬元以上的二手豪宅上海成交了529套，加起來總數量達3059套。

換算下來，上海平均每天約有8.4套3000萬元以上的豪宅被買走。

除了上海，3000萬元以上一二手豪宅成交數量靠前的城市為：

深圳784套，北京730套，廣州420套，蘇州155套，杭州75套，青島47套，南京44套，成都22套。

第二，新房和二手房成交金額最高的城市，仍然是上海。

據CRIC測算，2024年，上海新房成交金額預計突破5000億元，二手房成交金額近7500億元，位居全國第一。

值得注意的是，深圳，成為唯一一個新房成交金額、二手房成交金額均同比上漲的城市。

其中，新房成交金額預估上漲28%，二手房成交金額預估上漲51%。

上海的樓市如此火熱，原因有三：

一是上海是中國內地最大的金融中心、外企總部中心，是中國第二“有錢”的城市，上海的高收入群體規模最大。

截至2024年10月末，上海的資金總量（金融機構本外幣存款余額）高達22萬億元，僅次于北京的26萬億位居全國第二。

二是上海樓市松動力度比較大，上海本身對浙江、江蘇、安徽富裕家庭吸引力極強，上海豪宅熱銷背后，不乏江浙皖頂尖購買力的支持。

2025年，上海可能分兩步走，第一步取消外環外限購，如果仍然不能持續回暖，則階段性取消核心區限購。

三是上海豪宅項目搶跑“好房子”概念，核心地段+稀缺供應+產品升級，符合市場預期，不斷出現豪宅“日光盤”。

2024年上海共有30個“日光盤”，其中均價超過10萬以上的豪宅“日光盤”有17個，占比近六成。

第三，新房和二手房成交面積均排名第一的城市，是成都。

2024年，成都新房預估成交1434萬平方米，二手房預估成交2205萬平方米，雙雙位列全國第一。

從成交套數看，成都已連續兩年保持全國第一。

2023年，成都新房成交14萬套，二手房成交量21.9萬套，合計成交達36萬套，三項數據均位于全國第一。

2024年，成都新房成交套99677套?，二手房成交套數為231376套，合計成交331053套，與2023年相比同比下降約10%?，不過仍然位居國內首位。

這說明什么？

第一，成都樓市是熊市里的“熱島”，談不到冷。

第二，成都平均房價比較便宜，城市宜居，年輕人買房門檻低，“上車”容易。

成都被譽為“公園城市”、“雪山下的城市”、“休閑之都”，過去幾年成都人口增長不錯，2021年增長了24.5萬人，2022年增長了7.6萬人，2023年增長了13.5萬人。

在面向全國吸引人才方面，成都的競爭力超過了重慶、南京、武漢、蘇州、天津這些強二線城市，基本上跟杭州并列，甚至能跟廣深競爭。

第三，中美博弈，成都是國內最受益的城市。

近年來，國家發改委強調“必須構建以內需為主導的國內大循環”、中央提出“引導資金、技術、產業從東部向中西部有序轉移”，成都在這個進程中獲益匪淺。

成都被賦予了西部經濟中心、西部科技創新中心、西部對外交往中心的國家戰略定位，它還是北京之后第二個擁有雙4F民航機場的城市，上海、廣州、深圳都沒做到。

這是成都樓市堅挺的一個重要原因。

03

值得注意的是，我國房地產已全面進入存量市場。

2024年，主要城市二手房成交面積全面超過新房，說明這些城市增量市場小于存量市場。

?房地產進入存量市場，意味著市場結構發生了顯著變化，新房和二手房的交易比例發生調整，二手房交易量占比增加，新房市場則更多地滿足改善需求。

與此同時，供應收縮這個大殺器正在顯現威力。

近三年，房企投資接連下滑，拿地金額和面積創下近五年新低。

在國家不斷提倡好房子的背景之下，可以想見，未來新房供應量收縮，真正的好房子將備受熱捧。?

最后總結一下。

2025年將是中國樓市企穩的關鍵一年。六大核心城市，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都，有望持續回暖。

2025年，會有越來越多的二線城市核心區優質盤企穩、放量。

隨著房地產全面進入存量市場，加上供應收縮，城市內部將出現嚴重分化，每個城市會出現自己的鶴崗化片區。

而核心城市片區好、配套好、品質好的樓盤，現在就是不錯的買入機會。