上海2025年的首場土拍，沒想到竟會如此激烈。

1月24日，第九批次1幅松江洞涇地塊出讓，吸引了4家國央企角逐：保利發(fā)展、招商蛇口、國貿(mào)、象嶼。

最終經(jīng)過51輪競價，保利發(fā)展以總價20.52億元競得，樓面價29425元/㎡，溢價率高達(dá)27.93%，引發(fā)大家關(guān)注。

首先是容積率1.01，這是上海近十年土拍最低密度一塊地。毫無疑問會打造純別墅品質(zhì)社區(qū)。

其次是總價超20億，保利開年就在上海郊區(qū)大手筆拿地，叫價過程堪稱近年最激烈的郊區(qū)地塊。

今天總爺就和大家聊聊，保利上海“開門紅”背后，關(guān)于城市和板塊的深耕邏輯。

01

十年一遇，低密度別墅地塊

首先看地塊位置，位于上海西部老牌別墅住區(qū)。

地塊東至泗磚南路，南至振業(yè)路，西至培溝溇，北至雙溇河，距離在建中的地鐵12號線延伸線站點(diǎn)直線約1.4公里。

保利洞涇地塊示意圖

環(huán)繞地塊周邊的，是一眾低調(diào)的聯(lián)排、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，包括合生國際花園、長泰西郊別墅等，大部分門檻都是2000萬起步。

而保利之所以如此看重這塊地，背后有關(guān)于稀缺性和深耕的兩點(diǎn)考量。

一方面是足夠稀缺的低密度屬性，超低的容積率僅約1.01。

上海近十年招拍掛出讓1155塊住宅、住用地，容積率1.01的土地僅此1塊，因此這塊地稀缺性無與倫比。

而10年前那塊同樣低密度土地，同樣也是在洞涇被出讓，足以可就具備低密度墅區(qū)土壤，本身也可以視為一個輪回。

上海土拍容積率統(tǒng)計

另一方面是足夠強(qiáng)的深耕邏輯，隔壁的熱銷注入強(qiáng)大信心。

這塊地的隔壁，就是熱銷的保利西郊和煦，作為洞涇的現(xiàn)象級新房，連續(xù)多個月斬獲板塊銷冠。

保利洞涇地塊示意圖

別墅一直是板塊稀缺產(chǎn)品，西郊和煦聯(lián)排早早售罄，幾乎每一次都靠搶，所以新地塊的市場呼聲是非常高的。

根據(jù)總爺了解，新地塊或?qū)⒀永m(xù)“1號地”嘉佩樂海派風(fēng)，或許會出現(xiàn)首座海派嘉佩樂會所的社區(qū)配套，非常值得別墅客戶關(guān)注。

海派嘉佩樂會客廳效果圖

當(dāng)稀缺屬性疊加深耕邏輯，這塊十年一遇的罕見地塊，保利發(fā)展自然勢在必得。

02

深耕上海，產(chǎn)品力全面開花

之所以敢于溢價27.93%拿地，也是出于對產(chǎn)品的絕對自信。

在過去的2024年，我們見證了不一樣的保利發(fā)展，他們產(chǎn)品力全面開花，深刻影響了無論是市區(qū)還是郊區(qū)樓市。

一方面在市區(qū)發(fā)力高端產(chǎn)品，通過稀缺性和差異化的打法，屢次打破上海樓市紀(jì)錄。

去年保利溢價21.2%、樓面價88462元/㎡斬獲楊浦地王，并推出了年度現(xiàn)象級產(chǎn)品保利外灘序。

憑借“內(nèi)環(huán)內(nèi)+正濱江+低密洋房”的產(chǎn)品稀缺性，市場對樓盤的預(yù)期不斷拉升，吸引了全市層面客戶關(guān)注。

保利外灘序效果圖

而保利也注重差異化產(chǎn)品打磨，尤其是在戶型上做出很大突破。建面約100㎡3房擁有完整寬適的餐廳空間，并在主臥+北次臥都配置270°飄窗，3個朝向可享受L型轉(zhuǎn)角視野。

保利外灘序?qū)嵕皥D

最終業(yè)績也不負(fù)眾望，保利外灘序BUND45以727%超高認(rèn)購率，創(chuàng)造上海2024年度認(rèn)購率紀(jì)錄，并毫無懸念地開盤即罄。

不僅一個項(xiàng)目爆發(fā)，保利在市區(qū)的永興里、世博天悅，均取得不俗業(yè)績。尤其是保利·世博天悅，2024年全年銷售額達(dá)到了150億元。

另一方面，保利將豪宅理念運(yùn)用到郊區(qū)產(chǎn)品，引領(lǐng)這輪五大新城產(chǎn)品迭代浪潮。

上海郊區(qū)這近兩年被詬病去化慢，因此很多開發(fā)商都不敢拿地。

然而保利卻迎難而上，他們創(chuàng)造性地將豪宅的戶型、裝標(biāo)、服務(wù)運(yùn)用到郊區(qū)，“降維打擊”下走出獨(dú)立行情。

在保利虹橋和著，保利用奢華酒店式手法，創(chuàng)造了約100米的震撼門庭，奠定了地標(biāo)級城市封面的第一印象。

保利虹橋和著示范區(qū)實(shí)景圖

在保利西郊和煦，保利讓次臥也實(shí)現(xiàn)270°L型飄窗，雙向窗戶采光輕松拓展出收納空間，尺度感突破戶型限制。

保利西郊和煦樣板間實(shí)景圖

在保利虹橋和頌，保利規(guī)劃約1900㎡超大陽光大草坪，賦予年輕人足夠的面子和里子，剛需價格對標(biāo)豪宅體驗(yàn)。

保利虹橋和頌效果圖

圍繞產(chǎn)品升級和迭代，保利正在上海全面開花，讓不同總價和需求客戶，都能得到生活體驗(yàn)的提升。

03

土地市場，郊區(qū)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會

說一個扎心的市場現(xiàn)實(shí)，上海郊區(qū)市場正在“渡劫”。

在過去的2024年，上海五大新城土地出讓數(shù)量墊底，郊環(huán)以外更是僅5幅地塊出讓，相比2023年的11幅直接砍半。

2024年上海土拍數(shù)量分布圖，來源一房一萬

然而隨著市場環(huán)境的變化，郊區(qū)土地出讓的質(zhì)地也顯著提升，畢竟開發(fā)商拿地需要看到利潤空間。

比如這次2025年上海首場土拍，就拿出了十年一遇的低密度地塊，可以預(yù)見明年市場會有更多優(yōu)質(zhì)地塊出讓。

最近上海掛出2025年二批次土拍地塊，唯一地塊位于嘉定新城遠(yuǎn)香湖，屬于五大新城中的佼佼者，也勢必會引發(fā)不少開發(fā)商角逐。

2025年第二批次土拍位置示意圖

當(dāng)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會，對于有能力做出差異化產(chǎn)品的房企來說，依舊是一片星辰大海。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。