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2025年中央一號文件已經發布，明確劃定了紅線與禁區：“不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。”
實際上，今年1月自然資源部、農業農村部印發的通知要求：嚴禁違法違規買賣宅基地和違規搞合作建房；嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和住房；不得以所謂的“特殊資格權”、村民決議等變相給回鄉退休干部等非農村集體經濟組織成員分配宅基地建房。
依據《土地管理法》等相關法規，宅基地所有權歸屬農民集體，符合條件的農村居民作為集體經濟組織成員，有權以戶為單位依法申請農村集體土地建設住宅。
根據2021年起實施的《土地管理法實施條例》第三十四條，申請農村宅基地使用權需滿足三項條件：
申請人為農村居民
以戶為單位申請
符合法定流程
因此，就農村宅基地權利歸屬而言，適格主體僅限于農村集體經濟組織成員。
城市居民、退休干部等非農村集體經濟組織成員，根據法律規定，不具備農村宅基地的適格主體身份，無權在農村申請宅基地。
農村房屋所有權與宅基地使用權緊密相連，遵循“房地一體”的確權登記原則，城市居民在農村購房，必須先獲得宅基地使用權。由于城市居民無法合法取得農村宅基地使用權，因此無權在農村購房。同理，退休干部亦不具備獲得宅基地使用權的資格，其在農村建房亦無法律依據。
城市居民到農村購房購地或退休干部在農村建房，將擠占寶貴的農村集體建設用地資源，甚至侵占農用地，對耕地紅線構成威脅。
農村宅基地歸集體所有，申請宅基地使用權是農村居民作為集體經濟組織成員獨有的基本權益。特別是在土地資源緊缺的地區，即使本集體經濟組織成員符合條件，亦可能難以獲得宅基地，需通過多種途徑保障農村居民的居住權利。
非農村集體經濟組織成員獲取宅基地，將損害集體經濟組織成員的法定權益，引發不公。所以中央三令五申要保護農民的宅基地權益，可謂用心良苦。
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