萬科終于公布了2024年的成績單了，這是以辛杰為代表的國資全面接管萬科后的第一份成績單。

年度虧損近500億元，成為A股市場已披露2024年報(bào)虧損額最大的上市公司。

在財(cái)報(bào)的第二節(jié)《致股東》里面，萬科表示2024年是萬科異常艱難的一年，面臨多重風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。

但表示在遭遇困難之時(shí)，萬科獲得了多方積極支持，萬科相信，在各方支持和政策持續(xù)穩(wěn)定的信號(hào)之下，萬科一定能夠走出低谷，迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

NO. 1｜壹

2024年是萬科成立的40年，也是萬科上市的第33年，萬科在2024年實(shí)現(xiàn)營收入3431.8億，同比下降了26.32%。

細(xì)分來看，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科營收是3010億元，物業(yè)服務(wù)是331億元，其他業(yè)務(wù)是90.15億元。

以上三大業(yè)務(wù)營收，單拎出來個(gè)個(gè)都是行業(yè)扛把子，但合在一起卻是冰火兩重天。

歸母凈利潤自2020年達(dá)到頂峰的415.2億之后，幾年間持續(xù)下滑，2023年還保持了121.6億，到了2024年，這個(gè)數(shù)字變成了-494.78億。

在2018年郁亮喊出那句“活下去”之后，萬科在后續(xù)的多年中始終穩(wěn)居拿地行業(yè)前列，其中2018-2021四年拿地總金額有三年排行業(yè)第一，四年每年拿地花銷都在1000億以上。

直到2022、2023年拿地金額下滑至500億左右，分別是496億，463億。

而拿到的這些地有相當(dāng)多的是高價(jià)獲取的，毛利率這些年不斷下滑，從2007年巔峰期的毛利率42%到2024年跌到9.53%，再扣掉稅費(fèi)、資金利息、管理費(fèi)，最終凈利潤來到負(fù)數(shù)。

這就好比辛辛苦苦蓋了棟豪宅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)面粉比面包還貴。

這里舉例萬科在天津的一個(gè)項(xiàng)目—萬科天津翡翠大道，2016年萬科大手一揮，以樓面價(jià)21000多拿下天津西青伍莊板塊2宗地。

項(xiàng)目2018年開盤，當(dāng)時(shí)成交均價(jià)在3萬+/㎡，到了2021年，項(xiàng)目銷售價(jià)來到了2萬/㎡，而到了2024年，項(xiàng)目售價(jià)只有1.2萬/㎡。

對比當(dāng)時(shí)的拿地時(shí)的樓面價(jià)，萬科在后面的5年中是越賣越虧！

NO. 2｜貳

新增了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和信用減值，2024年計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億，這相當(dāng)于把未來三年的利潤提前“埋了”。

另外信用減值264億，兩者合計(jì)335億，占到總虧損的68%。信用減值損失主要來自于其他應(yīng)收款，2024年末，萬科其他應(yīng)收款高達(dá)2214億，當(dāng)年計(jì)提減值損失281億。

為了更快回籠資金，萬科對大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了打折處理，這加大了虧損。

存貨在貶值，大眾在虧本甩賣，投資又翻車，借出去的錢還收不回來，真是屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風(fēng)。

交付情況方面，去年萬科交付了327個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)18.2萬套房子，保交樓是底線，但這份底線的背后是萬科交付水準(zhǔn)及交付質(zhì)量的直線下降，這也間接影響了萬科去庫存的壓力。

當(dāng)然，萬科并沒有躺平，在轉(zhuǎn)型的道路上還是做了大篇幅的介紹。

比如萬物云2024年新獲取了405個(gè)住宅服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.8億；

長租公寓管理規(guī)模達(dá)26萬間，出租率95%，有不少大廠的穩(wěn)定客戶；

REITs也玩得很溜，消費(fèi)REITs募了30多個(gè)億，物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)都發(fā)展很好。

但很可惜，以上這些在主營業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)看起來都很不錯(cuò)，但實(shí)際能給萬科貢獻(xiàn)的總營收占比加起來還不到15%，這顯然與賣房虧出的大窟窿相庭徑遠(yuǎn)。

這好比萬科是一艘船，這船現(xiàn)在在漏水，船上的人拼命往外舀水，但船上人舀水的速度始終趕不上漏進(jìn)來的水。

NO. 3｜叁

萬科能不能活下去呢？最大的山，依然是債務(wù)問題。

目前萬科賬上躺著880億現(xiàn)金，深鐵在不久前又通過各種方式輸血了70億。

有了大股東的鼎力支持，萬科把一季度到期的公開債務(wù)全部兌付了，說明自救措施還是卓有成效的。

截至2024年末，萬科總資產(chǎn)12862.6億元，總負(fù)債9474.05億元，凈資產(chǎn)3388.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.66%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，萬科以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比76%，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有1620.19億，現(xiàn)金短債比為0.54，萬科的資金鏈壓力，可想而知。

在萬科發(fā)布年報(bào)之后，萬科的股票變現(xiàn)的情緒穩(wěn)定，虧是意料之中的，老老實(shí)實(shí)的虧損、認(rèn)栽，總比之前的同行們粉飾財(cái)報(bào)要好。

畢竟換人了，一切是非過錯(cuò)都攤開了說，接任者也不需要替前任背鍋。

與股價(jià)不同，萬科美元債價(jià)格持續(xù)探底，2029年到期的美元債價(jià)格已跌至面值的58.7美分，創(chuàng)近兩個(gè)月新低。

市場對萬科長期償債能力的質(zhì)疑，折射出投資者對其轉(zhuǎn)型故事的信任危機(jī)——

若不能將長租公寓、REITs等新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為真金白銀，僅靠國資輸血恐難解流動(dòng)性困局。

在萬科公布財(cái)報(bào)之后，還發(fā)出了一則公告：因工作調(diào)整原因，劉肖申請辭去公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官等職務(wù)。劉肖辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)。

辭去了職務(wù)，還留在公司？什么情況？看這里--

NO. 4｜肆

總之，萬科這份年報(bào)是一份典型的行業(yè)轉(zhuǎn)型樣本，就模式崩塌，新模式未穩(wěn)，國資背書能夠暫時(shí)的續(xù)命，但真正破局，還得看長租公寓跟REISs這些新故事能不能變成真金白銀。

現(xiàn)在的人也都是很精明的，你光喊口號(hào)沒用，你的故事講的再好聽也沒用，得有真本事，真本事不能獨(dú)當(dāng)一面的話，那你還是在泥潭里打滾。

或許正如《致股東》所說：“相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷。”

但問題是，當(dāng)行業(yè)從“規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“生存游戲”，這個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭撞上了中年危機(jī)，還能不能找回當(dāng)時(shí)年輕的那股勁呢？