萬科終于公布了2024年的成績單了，這是以辛杰為代表的國資全面接管萬科后的第一份成績單。

年度虧損近500億元，成為A股市場已披露2024年報虧損額最大的上市公司。

在財報的第二節《致股東》里面，萬科表示2024年是萬科異常艱難的一年，面臨多重風險挑戰。

但表示在遭遇困難之時，萬科獲得了多方積極支持，萬科相信，在各方支持和政策持續穩定的信號之下，萬科一定能夠走出低谷，迎來轉機。

NO. 1｜壹

2024年是萬科成立的40年，也是萬科上市的第33年，萬科在2024年實現營收入3431.8億，同比下降了26.32%。

細分來看，主營房地產開發業務，萬科營收是3010億元，物業服務是331億元，其他業務是90.15億元。

以上三大業務營收，單拎出來個個都是行業扛把子，但合在一起卻是冰火兩重天。

歸母凈利潤自2020年達到頂峰的415.2億之后，幾年間持續下滑，2023年還保持了121.6億，到了2024年，這個數字變成了-494.78億。

在2018年郁亮喊出那句“活下去”之后，萬科在后續的多年中始終穩居拿地行業前列，其中2018-2021四年拿地總金額有三年排行業第一，四年每年拿地花銷都在1000億以上。

直到2022、2023年拿地金額下滑至500億左右，分別是496億，463億。

而拿到的這些地有相當多的是高價獲取的，毛利率這些年不斷下滑，從2007年巔峰期的毛利率42%到2024年跌到9.53%，再扣掉稅費、資金利息、管理費，最終凈利潤來到負數。

這就好比辛辛苦苦蓋了棟豪宅，結果發現面粉比面包還貴。

這里舉例萬科在天津的一個項目—萬科天津翡翠大道，2016年萬科大手一揮，以樓面價21000多拿下天津西青伍莊板塊2宗地。

項目2018年開盤，當時成交均價在3萬+/㎡，到了2021年，項目銷售價來到了2萬/㎡，而到了2024年，項目售價只有1.2萬/㎡。

對比當時的拿地時的樓面價，萬科在后面的5年中是越賣越虧！

NO. 2｜貳

新增了計提存貨跌價準備和信用減值，2024年計提了存貨跌價準備81.4億，這相當于把未來三年的利潤提前“埋了”。

另外信用減值264億，兩者合計335億，占到總虧損的68%。信用減值損失主要來自于其他應收款，2024年末，萬科其他應收款高達2214億，當年計提減值損失281億。

為了更快回籠資金，萬科對大宗資產交易和股權處置都采取了打折處理，這加大了虧損。

存貨在貶值，大眾在虧本甩賣，投資又翻車，借出去的錢還收不回來，真是屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風。

交付情況方面，去年萬科交付了327個項目，合計18.2萬套房子，保交樓是底線，但這份底線的背后是萬科交付水準及交付質量的直線下降，這也間接影響了萬科去庫存的壓力。

當然，萬科并沒有躺平，在轉型的道路上還是做了大篇幅的介紹。

比如萬物云2024年新獲取了405個住宅服務項目，實現營業收入363.8億；

長租公寓管理規模達26萬間，出租率95%，有不少大廠的穩定客戶；

REITs也玩得很溜，消費REITs募了30多個億，物流倉儲業務、酒店業務都發展很好。

但很可惜，以上這些在主營業務以外的業務看起來都很不錯，但實際能給萬科貢獻的總營收占比加起來還不到15%，這顯然與賣房虧出的大窟窿相庭徑遠。

這好比萬科是一艘船，這船現在在漏水，船上的人拼命往外舀水，但船上人舀水的速度始終趕不上漏進來的水。

NO. 3｜叁

萬科能不能活下去呢？最大的山，依然是債務問題。

目前萬科賬上躺著880億現金，深鐵在不久前又通過各種方式輸血了70億。

有了大股東的鼎力支持，萬科把一季度到期的公開債務全部兌付了，說明自救措施還是卓有成效的。

截至2024年末，萬科總資產12862.6億元，總負債9474.05億元，凈資產3388.55億元，資產負債率為73.66%。

債務結構方面，萬科以流動負債為主，占總負債比76%，其一年內到期的短期債務合計有1620.19億，現金短債比為0.54，萬科的資金鏈壓力，可想而知。

在萬科發布年報之后，萬科的股票變現的情緒穩定，虧是意料之中的，老老實實的虧損、認栽，總比之前的同行們粉飾財報要好。

畢竟換人了，一切是非過錯都攤開了說，接任者也不需要替前任背鍋。

與股價不同，萬科美元債價格持續探底，2029年到期的美元債價格已跌至面值的58.7美分，創近兩個月新低。

市場對萬科長期償債能力的質疑，折射出投資者對其轉型故事的信任危機——

若不能將長租公寓、REITs等新業務轉化為真金白銀，僅靠國資輸血恐難解流動性困局。

在萬科公布財報之后，還發出了一則公告：因工作調整原因，劉肖申請辭去公司執行副總裁、首席運營官等職務。劉肖辭去上述職務后，仍在公司工作，聯系戰略投資業務。

辭去了職務，還留在公司？什么情況？看這里--

NO. 4｜肆

總之，萬科這份年報是一份典型的行業轉型樣本，就模式崩塌，新模式未穩，國資背書能夠暫時的續命，但真正破局，還得看長租公寓跟REISs這些新故事能不能變成真金白銀。

現在的人也都是很精明的，你光喊口號沒用，你的故事講的再好聽也沒用，得有真本事，真本事不能獨當一面的話，那你還是在泥潭里打滾。

或許正如《致股東》所說：“相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷。”

但問題是，當行業從“規模競賽”轉向“生存游戲”，這個曾經的地產龍頭撞上了中年危機，還能不能找回當時年輕的那股勁呢？