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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

最近一周，土地市場再次瘋狂了，四月剛開始是杭州，成都多個地王，到了下半場，北京，南京，也開始加入戰(zhàn)隊(duì)。

還說這中美貿(mào)易戰(zhàn)已經(jīng)開打了，土地市場似乎并沒有因此熄火，各大房企該拿地還是拿地，并且價格加碼也幾乎沒預(yù)算上限了。

其實(shí)從年初開始，整體土地市場還是呈現(xiàn)活躍上揚(yáng)狀態(tài)的，拿地企業(yè)也由去年國央企與地方城投主導(dǎo)轉(zhuǎn)變成今年國央企+穩(wěn)健民企牽頭，民企的強(qiáng)勢崛起在釋放一個特殊信號。

四川邦泰，一家早期四線城市發(fā)家的成都本土房企，在這一兩年的土地市場上異常活躍，作為一家純民營房企，在今年第一季度開始依然延續(xù)去年的兇猛勢頭。

僅僅在上周，四川邦泰就連下兩城，在南昌，南寧連續(xù)落子，統(tǒng)計顯示，2024年邦泰集團(tuán)在全國12個城市土地市場投入超過106億元，拿下共計21宗地塊，新增土儲超過84.23萬平方米，其中接近一半土儲是在12月拿下。

可以看到，這家民企的拿地邏輯怎么有點(diǎn)似曾相識，主要集中在四川、云南、山西、陜西、廣西等西部省份，但也在逐步向類似湖南、湖北，安徽等中部地區(qū)省份在延伸。

特別是在南寧，西安，武漢，長沙，南昌這種二三線省會城市，再加上四川省的二三線城市，讓小編有點(diǎn)回到高周轉(zhuǎn)時期的幻覺。

并且可以看到拿地的地塊都是偏重短平快為主，說的再直接一點(diǎn)就是可以馬上去化，馬上再拿地的邏輯，這不就是在2021年前多數(shù)民企的玩法？

在行業(yè)調(diào)整和昔日“四川一哥”藍(lán)光地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)，東原地產(chǎn)等多家頭部川派房企倒下之際，四川邦泰卻逆勢而上，成為民營房企中的一匹“黑馬”。

邦泰給人的感覺就是央企國企你們?nèi)ネ嬉痪€城市吧，我剛好走個彎路再回到二三線城市，通過一些產(chǎn)品升級，說不定比一些城市更有競爭力。

可以看到，邦泰如今重點(diǎn)布局的核心城市中，武漢，南寧，南昌，長沙，西安，昆明都是在下行時代跌幅較高的城市，都是庫存壓力最大的"重災(zāi)區(qū)"

以南寧五象南為例，2021年邦泰拿地樓面價2800元/㎡（當(dāng)時周邊售價8500+），但2023年競品現(xiàn)房僅售6500元/㎡，測算毛利率已從預(yù)期的25%壓縮至8%。

就在上上周，邦泰在長沙布局的新盤邦泰觀宸迎來日光，消失許久的搖號搶房場景又回來了，甚至出現(xiàn)291組購房者搶89套房的畫面。

但是，邦泰在長沙布局的第一個項(xiàng)目邦泰璟和就沒那么好彩了，實(shí)際上暴露了區(qū)域型民營房企跨省擴(kuò)張時的典型戰(zhàn)略誤判。

項(xiàng)目梅溪湖邊緣地段、被老舊小區(qū)包圍、不能共享梅溪湖一期優(yōu)質(zhì)教育配套、小區(qū)本身的一些規(guī)劃限制，加上在長沙市場中的知名度、認(rèn)可度還較空白。

其實(shí)邦泰這種全國化布局，整體來看似乎相對于一線城市高額的低價，這種二三線短平快似乎更加討巧，但是較弱的品牌認(rèn)知度也會其在操盤方面遇到困境。

起初，四川邦泰作為地產(chǎn)銷售代理公司主要在四川的三四線城市發(fā)展，后在2013年將總部遷至成都，開始涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在四川布局了多年之后，開始在云南，西安等地拓展，整體來看在四川本地的口碑還算ok，其產(chǎn)品打造能力方面，還是有自己的一套操盤邏輯。

作為四川邦泰董事長，羅勇異常低調(diào)，也鮮少接受媒體采訪，外界對他的個人經(jīng)歷知之甚少，兩年時間突然感覺資金充裕，這背后民間時不時有些聲音傳出。

另外一個比較特殊的地方就是，邦泰集團(tuán)整體的組織構(gòu)架較為與眾不同，集團(tuán)除去傳統(tǒng)開發(fā)體系以外，工程公司，營銷公司是完全獨(dú)立的體系。

換句話說就是甲方與乙方身份是模糊不清的，自己又做開發(fā)，又做銷售，又做工程，從集團(tuán)的組織構(gòu)架來看，也是地產(chǎn)圈的另類。

另外如今在地產(chǎn)圈，邦泰還有兩個顯著的特點(diǎn)：第一就是待遇很瘋狂，瘋狂到什么程度呢，或許只有真正進(jìn)入這家房企的人能體會。

年薪超過80-100萬的崗位非常多，不管是獵頭渠道還是招聘網(wǎng)站，都可以看到邦泰的高薪酬誘惑。

要知道，小編在地產(chǎn)職場一線多年，地產(chǎn)下行這三年多，房企整體薪酬下滑高達(dá)50%以上，大部分房企月薪都很難準(zhǔn)時發(fā)放，獎金就更不能太指望了。

邦泰作為強(qiáng)勢民企黑馬的兩年，也在市場上迅速挖掘地產(chǎn)人，核心集中在中層管理與核心工程產(chǎn)品高級專業(yè)人才為主。

但是，招聘要求又是另外一個思維，首先就是年齡要求非常極致，90后是邦泰如今中高層核心年齡水平，不得不說實(shí)在是太狠。

屬于又要有管理經(jīng)驗(yàn)，又要極致年輕化的邏輯。另外值得關(guān)注的，對于工程與產(chǎn)品崗位，邦泰核心要求是乙方經(jīng)驗(yàn)為主，這又讓很多甲方的地產(chǎn)人望而卻步。

并且值得關(guān)注的是，邦泰這兩年拿地動作頻繁，但是從來不玩合作開發(fā)，甭管多大的地塊，咱就自己獨(dú)立操盤，真的是對自己資金相當(dāng)有信心。

小編從內(nèi)心還是相當(dāng)佩服這種走特殊路線的民企，在弱二線城市找到一個空白點(diǎn)，特別是改善需求的空白點(diǎn)，這也是早期暴雷房企重點(diǎn)布局的城市群。

但是，還是但是，在這種老一套的極致高周轉(zhuǎn)模式下，缺乏大房企的精細(xì)化運(yùn)營體系的支撐性，邦泰能否在這些城市真正站住腳，或許真沒那么容易。

今年三月，邦泰在川渝以外最大的一次維權(quán)就在合肥開啟，一篇《檄四川邦泰書：東方雅頌業(yè)主泣血陳情，誓捍家園》文章在網(wǎng)絡(luò)流傳。

文章里面提到很多細(xì)節(jié)，包括但不限于：外立面真石漆凹凸不平、步梯過道與宣傳不符、衛(wèi)生間防水涂層厚度不合格、保溫?zé)o保溫釘栓固定層、室內(nèi)地暖裝修，分割槽破損、建筑垃圾填土等質(zhì)量問題。

本次操作在合肥當(dāng)?shù)匾呀?jīng)屬于影響力較大的一次風(fēng)波，不僅僅是項(xiàng)目在后面陸續(xù)降價，項(xiàng)目整體工程質(zhì)量也呈現(xiàn)一邊倒局面。

對此，合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，該批次地坪漆微大面積使用，已使用部分建設(shè)單位已經(jīng)安排人員磨掉，重新施工。

這又是邦泰在布局合肥的第一個項(xiàng)目，或許又是因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足或是其他原因，外地多個城市持續(xù)發(fā)生較大失誤，這些操作足以毀掉一個新入局的房企。

其實(shí)，小編給到很多區(qū)域型房企一些建議，跨區(qū)域擴(kuò)張必須建立在地緣政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的深度研究之上，而非簡單的"洼地投機(jī)"邏輯。

今天就聊到這里，對邦泰有想說的朋友也歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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