房財經網上個周末，保利朝觀天珺售樓處里，到訪客群摩肩擦踵。

其實，上周二花姐踩盤時看到，平常工作日這里的人流，同樣熙攘。

對保利發展而言，這個位于朝陽北路和黃渠東路交叉口的地址，是它的福地。

過去，和光煦境的售樓處也曾設置在此，取得了很好的銷售業績；現在，朝觀天珺續弦，保利發展希望它能承接和光煦境熱銷的衣缽。

3個多月前，中海地產和招商蛇口結伴攪局，保利發展和中國金茂聯合體，仍以84億元的價格，摘得三間房組合地塊，溢價10.5%，折合樓面價5.15萬元/平米。

拿地后，兩家央企分開操盤，但彼此交叉持股50%。保利發展負責的是南區1202-0006、0007地塊。

作為在京的首個好房子項目，在保利朝觀天珺身上，“地產一哥”費盡心思。

將它定位成頂級“天”字系產品，依托稀缺的自然優勢地段，吸引注重生態的高精人群。

朝觀天珺的案名，則對外表達了“珺臨朝陽”之意；它的SOLGAN更是寫上了“天下誰人不識珺”，霸氣彰顯。

當然，與案名相比，購房者還是更愿意看到保利發展，如何在朝觀天珺的產品上，給到實實在在的實惠。

在釋放項目信息的節奏上，保利朝觀天珺有點“擠牙膏”，吊足了人們的胃口。

清明節前，它公示了平面設計圖，只能看出一個大概輪廓，關于公區及產品配置，沒有任何數據，十分神秘。

直到公布官方戶型圖后，外界才一睹產品真容。果然，力度夠大——南向陽臺客廳臥室全打通，北向雙設備平臺。

但，在好房子橫行的當下，這些已然不能成為朝觀天珺最大的亮點。

對此，保利發展似乎有著清晰的認識。于是，更大的招，放在了后頭。

花姐在保利朝觀天珺139平米的樣板間，第一次目睹了如何在合規的情況下，將實際拓展率做到近乎100%。

在好房子政策基礎上，再發揮保利發展獨家秘笈，這才是保利朝觀天珺的終極武器。

超高得房率是怎樣練成的

調規后，保利朝觀天珺的戶型只有4款。除了少量的91平和122平外，139平和157平戶型的占比，達到了86%。

戶型簡單，意味著客戶可選擇的余地不大，這就要求開發商對產品打磨，得更加精細。

保利發展做了當下京城樓市的一個首創之舉——在普遍利用陽臺拓展面積的基礎上，又通過落地窗的延伸，進一步拓高室內面積。

以139平戶型為例。

它全屋擁有8扇外窗，保利朝觀天珺將它們，整體向外再延伸了約20公分。

不要小瞧這個舉動，一方面讓整個戶型的采光更加通透，更重要的是再次提升了室內面積——達4平米左右。

該戶型的拓展面積本就很大：陽臺達到了19.06平米，一半計入產權；北邊的兩個設備平臺，約7平米，不計入產權。

總的不計入產權面積16.53平米，再加上窗戶外延后省出的面積，實際拓展率達到了99.16%，冠絕當下朝陽區。

157平戶型上，保利朝觀天珺設計成了南向4面寬，目前北京有此戶型的，還有建發金茂觀宸165平米樓王戶型。

這樣格局的戶型最大優點，除了將采光好之外，它對動靜區的劃分，十分明顯。

157平戶型室內總拓展面積達到了近31平米，實際拓展率可達到近90%。

它還有一個約8平米的私屬電梯廳，如果再含里面，整體使用率，將達到94.13%。

“地產一哥”的豪宅細節

當然，好房子時代，除了要具備高得房率外，更要講究戶型的設計細節。

此前，就有項目因盲目追求送面積尺度，而改變了戶型應該有的模樣。

保利朝觀天珺在這方面拿捏的比較到位，將拓展面積率最大化的同時，還對行業默認的戶型結構進行了改進。

還是以139平戶型為例，面寬進深比1，很是合理。

它改進了傳統四葉草戶型，入戶直對衛生間的通病，先做了玄關設計，再進來直視的是一組收納柜。

該戶型最大的亮點是，在南向次臥中，也設計了一個次衛，面積約2.9平米。這個段位能有三個衛生間，在當下的北京樓市，似乎獨一份。

花姐在售樓處聽置業顧問講，這樣的設計得到了很多老年人的青睞。

此外，花姐在139平的樣板間，還注意到一個細節。它在廚房島臺的邊上，配置一個圓形無線充電寶，按一下可升起，底部有兩個三相電插孔。

該配置曾一度在頂豪項目中流行，但近年來淡出。保利朝觀天珺此次重啟，背后是更多對人性化細節場景的思考。

試想一下，當女主人一邊準備食材，一邊將手機放在充電寶上刷劇，美好生活的情調，瞬間躍然眼前。

生活本就柴米油鹽，保利朝觀天珺139平的G型廚房已然不小，面積達到了12平米，得益于窗戶外延，它的廚房系洗菜池臺面，也意味著寬了20公分。

花姐目測，在這里各種洗好的菜、油鹽醬醋等等，統統可以擺下。

規劃了一個如意園林

聊完保利朝觀天珺的“里子”，再來看看它的“面子”。

公區規劃方面，保利朝觀天珺擁有首層架空、風雨連廊等好房子元素，全部集中在東邊景觀大門的周邊，出門左拐便是地鐵6號線褡褳坡站。

這里也是整個小區最熱鬧的地方，地上地下會所、室外活動場地等，全部在此。

東西近240米、南北近120米的地形，讓保利朝觀天珺只規劃了南低北高兩排7棟住宅樓。南邊4棟全部為11層洋房，北邊1#16層，2#和3#25層。

最大的樓間距比達到了1.81，再加上整個地塊南北全是公園，導致視野極為開闊，在2#和3#高層，北眺遠至望京的地標建筑，清晰可見。

而中間留出的約1.5萬平大片空地，是做園林十足的好胚子。

保利朝觀天珺的園林設計師腦洞大開，居然依地形再結合案名中的“珺”字，將整個園林，打造成了一個如意。

整體分成了三段。

如意頭位于小區大門處，取名祥云頭，以水系景觀為主，寓意起勢；中間位置取名曲玉身，以山谷景觀為主，寓意守勢；尾部取名靈芝尾，以林地景觀為主，寓意收勢。

離開文化屬性，保利朝觀天珺的園林，分了5進庭院、9個具體的場景。

圍繞它們，規劃了兩條環線，一條為450米健身環，一條500米觀景環，加一起可繞小區一周。

從沙盤上看，保利朝觀天珺的園林，并非一個平面，而是立體的，或下沉，或架橋凸起的布局，貫穿東西。

花姐進一步咨詢后得知，這樣的設計理念，也是保利發展的首次創新，通過景觀層次與建筑界面融合，實現無界感。

換化成數據，它將游園時的視覺空間，較大多數園林，放大了1.5倍。

花姐點評：

朝陽區，一直是保利發展的重倉之地。

它在這里打造的和光煦鏡、朝央和煦、保利天匯等項目，均成了熱銷之盤。

但此一時、彼一時。如今的京城樓市，相比過去兩年更加內卷。

政策給到的發揮空間，就在那兒擺著，誰能在不越線的情況下，技高一籌，極為考驗開發商的功力。

在朝觀天珺身上，花姐看到了保利發展作為行業領頭羊的能力，由內而外，確實讓人耳目一新。

從戶型配置，到內部空間的創新，再到公區配建的打磨，都較以往做出了很大改進。

如果再加上不遠處金茂滿曜，在產品上的互補，這兩個項目基本覆蓋了朝青板塊，絕大部分市場需求。

當然，保利朝觀天珺也并非高枕無憂。上月成交的黃杉木地塊，不可避免成為它未來，最大的競爭對手。

不過，在花姐看來，盡管黃杉木地塊在五環內，看似區位優勢更佳。但細化到微觀角度，其優勢未必有保利朝觀天珺明顯。

首先，前者不是地鐵盤，離最近的6號線青年路站，還有1公里多的距離；而保利朝觀天珺出門便是地鐵口。

其次，黃杉木周邊的城市界面新舊交錯，并不如褡褳坡地界那么純粹。一張白紙，反而好畫畫。

而保利朝觀天珺最大的優勢，還是價格。它和黃杉木地塊的住宅樓面積，相差了3000元/平米。

羊毛出在羊身上，如果再算孫河商業這個拖油瓶，黃衫木的樓面價還需要進一步抬高。

目前，保利朝觀天珺的售價已漸明朗，預計開盤價在8.5萬元/平左右。而外界當下對黃杉木地塊的售價，普遍預期在10萬+以上。

中間只隔了一個五環，如果售價相差2萬元/平米，購房者會選擇誰呢？