廣州CBD終極地王，盤活倒計時。

最近，我們拿到了一份珠江新城跑馬場地塊的規劃，不是正式控規，但大差不差。

幾個重點。

一、577畝的土地，涵蓋居住、商業、公園綠地等。

1）住宅大約22萬方+，在靠近潭村路一側，東側還規劃有小學、幼兒園；

2）商業+商辦大約50萬方，備受關注的SKP，大概率在西北一片，連片，一頭連著黃埔大道+13號線二期馬場站，一天連著花城大道+5號線潭村站。

3）有大面積的公園綠地，集中在中軸，大致是“工”字形。

｜大概位置，僅供參考

二、在官方文件里，項目名是“越秀賽馬場”，意味很明顯了，當然保利、華潤等也在關注。

這樣成規模的CBD核心地塊，能上桌，有勇氣上桌的企業，就那么幾家，必須是頭部房企/資本巨頭。

之前猜測，可能是保利、越秀、華潤、香港置地。

但華潤，已經手握萬象，除非SKP不來了，才會入局；

而香港置地，由于對內地市場預期不太樂觀，已經基本確定不會參與到賽馬場項目。

最終，可能就是保越之爭，越秀有一級開發的優勢，做了前期工作。

不過，即便對保利、越秀這兩家企業而言，獨立吞下如此規模的地塊也絕非易事，最大的可能，是聯合財團拿地。

說一個題外話，近期，越秀集團和平安集團，也簽署了戰略合作。

三、是分期出讓還是一次性出完，還沒有定論。

整個賽馬場地塊，規劃體量大概90萬方，如果一次性出完，會更好做關聯、捆綁，但總價至少300億往上，超過了亞運城地塊。

廣州，總價新地王已經呼之欲出。

天價土地成本，企業落地肯定有難度。

如果是“切割”形式，壓力會小一點。

四、掛牌時間，會后延，趕不上6月。

有前面提到的總價的原因，也有SKP談判的原因。

華聯在廣州SKP項目，具體的合作模式，有兩個版本：

一是輕資產運營，要求廣州包裝修，直接拎包進駐；

二是重資產拿地，但要求低地價。

目前其他城市的SKP，規模普遍在20-30萬m2這個區間，廣州SKP，應該也不例外。

現階段的合作談判，地點主要都是在北京，而不是廣州，說明華聯方確實很強勢。

說回規劃。

這份規劃，和2015年國資委牽頭做的優化方案相比，有很大不同，當時計劃是南面做綜合體開發、西面做商業、東面主題公園；

但和23年年底通過終審的《珠江新城東區優化提升城市設計概念方案征集》，思路上大體是一致的：

一條超級綠軸+大量建筑圍合，開放式城市花園mix摩天大樓，中央公園+頂奢商業+高端寫字樓+豪宅。

東西向，有三條主干（含一條下穿隧道），直連珠城，珠江公園，更好融入CBD。

馬場地塊規劃實施后，將有效填補天河中央商務區最后一塊戰略留白，完善廣州城市核心功能布局。

馬場的改造，從世紀之初就提起了，也一度推得轟轟烈烈，但因為各種原因，始終沒有實質性突破。

這次，是真的不一樣。

一來，掣肘項目許久的復雜的股權債權關系以及諸多的歷史遺留問題，在省府專班的介入下，已經得到解決，去年也完成了清場。

二來，地塊確實是在優化控規，有計劃掛牌時間，側面說明了說明分蛋糕問題，也正在積極解決中只要政府，開發商，合作商，利益各方訴求找到了契合點，推進起來會很快。

三來，是這個項目，官方的速度和態度之強勢確實非同一般。

近年來，廣州對市區低效用地改造，是很有決心的。

而自賽馬事業停運后，就處于迷茫期，啥都搞過，但都沒有堅持下去，沒有釋放這片土地應有的價值。

這場馬拉松，馬場和廣州都不能輸。

珠城要向東，珠金琶要一體，馬場改造就勢在必行。

實際上，馬場所在的珠江新城東區，已經是整個廣州房價最高的板塊，頂豪云集，但新房稀缺，只有凱旋新世界一支獨秀。

板塊與周邊，現階段也還存在明顯的“斷裂帶”，體現在價格，以及城市界面等方面。

雖然，在珠城向東，交通路網打通的趨勢下，花城大道、員村二橫路等主干，很快就會縫合珠江新城與金融城西區割裂的城市空間。

但這些更多還是路網的銜接，要想實現金融城和珠城的融合，真正的變數和天花板還得看馬場和員村舊改。

員村舊改，已經以“先易后難”的策略動了起來，推進拆遷、啟動征地，趕起直追的馬場，發動機一啟動，會加速珠金琶三核聯動。

規劃上，這里是頂奢商業+高端寫字樓+豪宅+城市公園的頂配；

產業上，這里主打消費+數字科創等高端產業。

這里不僅是珠城最具價值的增量資源，也是推動珠金琶區域突破發展的核心動力。

隨著馬場項目的加速推進，區域商業能級與居住價值都將得到提升，珠江新城的戰略地位，會得到進一步鞏固，而金融城也將迎來新的發展機遇，奮起直追。

周邊本就備受關注的頂豪流量項目，如凱旋新世界，保利都薈天珺、保利天曜、保利臨江大道地塊等，都可以吃到這波紅利。

其中：

·凱旋新世界全新一期「廣粵觀邸」，是珠江新城唯一在售的新盤，總價從千萬級到過億。

除了132-195㎡明星戶型，端午也加推了254-835㎡大宅新品，首發當天就有大單成交，有客戶以將近5000萬元的價格購下了一套200多平方米的單位。

·面粉廠，主打頂豪，填補市場空白，預計下半年入市；

·保利天曜，首開120/140/170/210平四房，承接區域進階品質改善，均價8.64-11.3萬/㎡，首批成交210套；

·都薈天珺，主力戶型157-257平，面積段介于兩者之間，瞄準的，則是在意地段和品牌的精英人群，適合高端改善型家庭以及有資產配置型買家。

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隨著珠城東擴，金融城西區高能級規劃落地，這些項目，就是承接未來增量的稀缺錨點。10萬+，還遠不是天花板。