芳村一拆遷，二手一路水漲船高！

最近，花地灣的萬(wàn)科金域曦府連賣5套二手，成交單價(jià)最高4.2萬(wàn)/平！賣出了目前二手的單價(jià)新高。

樓市君關(guān)注到，目前在芳村的花地灣、廣鋼、茶滘、東塱片區(qū)，二手房成交都有不同程度的漲價(jià)。

有老破舊近半年漲幅高達(dá)83%！

｜萬(wàn)科金域曦府二手成交

｜圖源：貝殼

壹

先來(lái)看賣得很火的花地灣，萬(wàn)科金域曦府在3月迎來(lái)首套二手成交。

成交均價(jià)在 4萬(wàn)/平出頭，其中有兩套 110平 3房，甚至去到3.9萬(wàn)/平。 （來(lái)源：貝殼找房）

| 廣州樓市發(fā)布 攝

可以見(jiàn)到，來(lái)到 5月金域曦府 最新成交的 3房戶型，單價(jià)清一色在4字頭。

一套95.66平3房，成交總價(jià)403萬(wàn)，4.2萬(wàn)/平的單價(jià)還是目前的新高。

中介告訴樓市君，前幾個(gè)月賣出3字頭低價(jià)，有業(yè)主急售的因素，還因?yàn)榉吭纯拷t(yī)院，被買家再砍一刀。

現(xiàn)在賣房的業(yè)主，心態(tài)反而硬氣起來(lái)了。

|　圖源：貝殼

目前，金域曦府共掛出 14套 二手，同類戶型最低掛牌價(jià)也要4.39萬(wàn)/平，總價(jià)去到 420 萬(wàn)。 （統(tǒng)計(jì)來(lái)源：僅貝殼找房平臺(tái)）

據(jù)中介透露，業(yè)主在談價(jià)空間上，還不接受降到上一套的403萬(wàn)。

如果后續(xù)有買家入手，這個(gè)戶型的成交價(jià)很可能再走高。

|　圖源：貝殼

樓市君關(guān)注到，和花地灣次新二手一樣，芳村多個(gè)片區(qū)的二手都出現(xiàn)反彈。

目前像在廣鋼、花地灣、茶滘、東塱等片區(qū)，二手成交均價(jià)的環(huán)比漲幅在4.5%-27.7%不等。

｜圖源：貝殼

具體到樓盤(pán)層面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些片區(qū)至少超20個(gè)小區(qū)，近半年的成交均價(jià)都漲了！

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

同樣是次新為主的廣鋼，中海花灣壹號(hào)D區(qū)、金融街融穗華府、華發(fā)中央公館等熱門小區(qū)，都是價(jià)格反彈的主力。

像中海D區(qū)的125平四房，貝殼平臺(tái)顯示，去年最低成交總價(jià)470萬(wàn)，今年的成交總價(jià)去到528萬(wàn)。

珠江金茂府的142平四房，去年成交總價(jià)幾乎在640-650萬(wàn)左右，5月的最新成交價(jià)去到了705萬(wàn)！

｜廣鋼新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

芳村漲價(jià)二手，還有相當(dāng)一部分來(lái)自樓齡20年以上的老小區(qū)。

例如金域曦府附近的樂(lè)怡居，建成年代在2000年，近半年小區(qū)成交均價(jià)漲了10%。（統(tǒng)計(jì)來(lái)源：貝殼找房）

一套71平兩房成交總價(jià)192萬(wàn)，比起在３月份入手同類戶型，要多掏15萬(wàn)。

|　圖源：貝殼

此外，像芳村的芳華苑、紫萊苑、怡芳苑、合興苑等90年代的老舊小區(qū)，近半年成交均價(jià)，漲幅最高達(dá)83%！

貳

樓市君了解到，芳村這波二手漲價(jià)，主要有兩個(gè)層面的原因。

一方面，荔灣的一二手供應(yīng)量都不算多。

目前，荔灣的二手掛牌量沒(méi)破一萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于天河、越秀、海珠老三區(qū)。（統(tǒng)計(jì)來(lái)源：貝殼找房）

大家印象中供應(yīng)量最大的廣鋼新城，也保持在6%左右的掛牌率。

而在5月份，荔灣二手網(wǎng)簽877套，同比上升31.68%，漲幅在市區(qū)僅次于白云。（來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）

|　圖源：貝殼

再看新房市場(chǎng)，今年新入市的新盤(pán)不多，小戶型也接近斷貨，目前荔灣新房去化周期只有11個(gè)月，為全市最低位。（來(lái)源：中指院）

另一方面，是現(xiàn)有需求激增，芳村的拆遷潮加上學(xué)位季，現(xiàn)成房源成為搶手貨。

今年以來(lái)，荔灣的聚龍灣、坑口、山村舊改跑出火箭速度。

拆遷戶同樣成為了二手的購(gòu)買主力。

據(jù)多位中介反映，這輪征拆房子面積普遍不大，預(yù)算不高的買家，更傾向于兩三百萬(wàn)全款置換二手。

當(dāng)然，除了比一手價(jià)格香之外，還有所見(jiàn)即所得的優(yōu)勢(shì)。

按照這個(gè)趨勢(shì)，樓市君猜測(cè)，接下來(lái)芳村的二手市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)這波熱度。

叁

如果說(shuō)短期的供需失衡，是導(dǎo)致芳村這一輪漲價(jià)行情的直接原因，那么荔灣城市級(jí)配套不斷兌現(xiàn)，就是更深層次的價(jià)值推動(dòng)力。

一個(gè)很明顯的事實(shí)是，荔灣城市城市界面早已實(shí)現(xiàn)了跨越式的升級(jí)。

樓市君翻了一下荔灣多個(gè)板塊的歷史航拍，通過(guò)鏡頭，我們能更清晰看到這場(chǎng)城市“蝶變”。

花地灣：從花鳥(niǎo)天堂到宜居新城。

從航拍圖上可以明顯看到，在2022年，花地灣板塊還有大量空地，全新盤(pán)也僅有萬(wàn)科金域曦府一個(gè)在售。

2023年，保利和頌、中海浣花里以及理想花地·朗庭、瑧園接連入市。

目前，這幾個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了封頂。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

隨著花地灣的建設(shè)加速，大量的城市配套也逐步兌現(xiàn)。

比如很多人對(duì)荔灣的記憶——芳村花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，目前已經(jīng)變身為趣活公園。

公園總面積達(dá)59000平，包括了球場(chǎng)區(qū)、兒童樂(lè)園區(qū)、草坪區(qū)、市集帶區(qū)以及停車區(qū)。

除此之外，還有省實(shí)花地灣校區(qū)、廣州市荔灣中心醫(yī)院、花地灣公園等等...花地灣宜居屬性拉滿。

|花地灣公園實(shí)拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

廣鋼公園：工業(yè)遺址變身休閑圣地。

對(duì)于廣鋼新城的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這幾年變化最大的，要數(shù)廣鋼公園。

廣鋼公園建設(shè)規(guī)劃面積約37.7萬(wàn)平，對(duì)標(biāo)紐約曼哈頓中央公園。

從2021年動(dòng)工至今，廣鋼公園一二三期均實(shí)現(xiàn)了部分或全部開(kāi)放，其中西區(qū)已經(jīng)基本完工，中區(qū)即工業(yè)遺址部分已經(jīng)有近一半的面積已經(jīng)開(kāi)放。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

按照規(guī)劃，整個(gè)廣鋼公園將在2026年完工。

屆時(shí)，廣鋼公園將變身為集休閑、娛樂(lè)、文化等功能于一體的網(wǎng)紅打卡地。

正好，樓市君前兩天剛剛航拍廣鋼公園，我們一起來(lái)看看~

白鵝潭核心區(qū)：從一片空地拔地而起。

而白鵝潭核心區(qū)的變化，也堪稱震撼。

以華潤(rùn)白鵝潭綜合體為例，曾經(jīng)的一片空地，目前已經(jīng)被白鵝潭悅府、白鵝潭萬(wàn)象城以及大平層瑞璽所取代。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

大灣區(qū)文化藝術(shù)中心已經(jīng)開(kāi)門迎客、白鵝潭大道首期已通車、白鵝潭國(guó)際金融中心也在如火如荼建設(shè)之中...

這些作為白鵝潭春節(jié)煙花的“背景”，不斷豐富著白鵝潭的城市天際線，也進(jìn)一步讓白鵝潭成為廣州新的城市名片。

｜白鵝潭航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

當(dāng)然不僅這些板塊，包括聚龍灣、茶滘、花地河等等，荔灣多板塊全面開(kāi)花，都有了十足的變化。

像是聚龍灣太古里范圍內(nèi)的聚龍灣電排站完成了活化修繕，已經(jīng)正式對(duì)外開(kāi)放。

這座有60余年歷史的文物建筑，搖身變成了看展覽、喝咖啡、逛公園的濱水展覽館。

將工業(yè)遺址與現(xiàn)代生活完美融合，就憑這份獨(dú)有的文化底蘊(yùn)，很多區(qū)就比不了。

| 電排站完成活化修繕

| 廣州樓市發(fā)布 攝

所以，當(dāng)我們回頭來(lái)看荔灣這幾年的變化，很多人都會(huì)發(fā)出感慨：

荔灣已經(jīng)在不知不覺(jué)中變成了另一副模樣。

而接下來(lái)的幾年，荔灣還將處于這樣的持續(xù)兌現(xiàn)期。

包括交通、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等城市級(jí)配套的逐步投用，對(duì)改善城市面貌、進(jìn)一步拉高板塊的價(jià)格預(yù)期，都有非常大的作用。

|廣州樓市發(fā)布 攝

因此，樓市君一直認(rèn)為，作為老城區(qū)中可以兼顧生活煙火氣和城市面貌的荔灣區(qū)，價(jià)值一直都被低估了。

從這點(diǎn)上看，荔灣這一輪的漲價(jià)，更像是正常的“超跌回調(diào)”。

而這輪行情，或許只是荔灣的一個(gè)開(kāi)始。

我們也期待荔灣給我們更多驚喜~