誰能想到啊!這個世道,連保利都開始憋屈上了!
不是說笑。說起保利,大家腦海中都是贏家的形象。就說近來金融城的保利天曜、琶洲的保利天奕,在市場上多風(fēng)光,想必不需我多說。
很多業(yè)內(nèi)人士也在問我們:為什么現(xiàn)在購房者那么吃保利那套?
為此,這段時(shí)間,我沒少跟保利的人交流。參加保利的媒體座談會,到家附近幾個佛山保利的項(xiàng)目跟案場的人聊天。
結(jié)果,了解到的卻跟大多數(shù)人的認(rèn)知完全不一樣——
保利,其實(shí)是憋了一肚子氣!
保利,怎么凈做吃力不討好的事
保利的憋屈,首先是在于,它的很多大手筆投入,卻成了吃力不討好。
這兩年市場整體下行,很少項(xiàng)目能獨(dú)善其身。
對開發(fā)商來說,能做的,要么是在各種地方降本、降標(biāo),把成本打下來;要么是把本就不多的錢花在“刀刃”上,例如售樓部、展示區(qū),至少得有助于賣房。
那保利都把錢花在哪了?
舉個例子——位于千燈湖的保利天匯。
保利天匯實(shí)景圖
項(xiàng)目在交付時(shí),做了很多在同行看起來“額外”的支出。
例如,在原有的園林基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓寬,讓整個社區(qū)擁有整整8大主題公園。來收樓的長者、小孩業(yè)主,沒有不喜歡的。
保利天匯實(shí)景圖
再例如,約2500㎡的會所,在項(xiàng)目開放時(shí)就提前運(yùn)營,買房的業(yè)主可以提前到會所中的恒溫泳池、健身房中運(yùn)動,或者帶孩子到兒童樂園中玩耍。
要知道,在業(yè)主還未完全入住時(shí),這基本是純“燒錢”的生意。方便了業(yè)主,徒增了自己的運(yùn)營成本。
保利天匯實(shí)景圖
在交付時(shí)還主動提升了交標(biāo)。小戶型也把中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)、全宅智能家居,1800*900mm瓷磚、方太四件套、不銹鋼櫥柜等等,全哐哐安排上。
保利天匯實(shí)景圖
錢花得比別人多,業(yè)主倒是開心了。但問題是,這些投入,都是花在買房時(shí)看不到的地方。
結(jié)果就是,買了房并且收樓入住的業(yè)主,都覺得交付超出自己預(yù)期。哪怕這兩年市場下行,他們都覺得買這房子“賺到了”。
但拜托,這有助于銷售嗎?很難。
因?yàn)橘彿空咴诳捶繒r(shí)沒法直觀感受到,除非你有一個買了保利天匯的朋友給你安利。
再例如,占據(jù)千燈湖中軸核心位置,直面一線江景和千燈湖中軸景觀的保利天瓚。
保利天瓚效果圖
在這樣的地段,周邊其它新盤想都不用想,都在拿地后迅速砸錢將實(shí)景展示區(qū)、樣板間做出來,讓購房者為景觀買單。
而保利天瓚呢?
是拿地后,花大手筆請來了扎哈團(tuán)隊(duì)操刀設(shè)計(jì)。
說起扎哈團(tuán)隊(duì),大家對他們設(shè)計(jì)的北京大興機(jī)場、廣州歌劇院等都非常熟悉。
但你可能不知道的是,他們此前在國內(nèi),從未設(shè)計(jì)過住宅作品。一是住宅項(xiàng)目很難花得起請他們的費(fèi)用;二是扎哈團(tuán)隊(duì)除非是地標(biāo)建筑,一般也不愿意出手。
請到了扎哈團(tuán)隊(duì),自然而然,在溝通、設(shè)計(jì)階段,就得花費(fèi)比其它項(xiàng)目高出幾倍的成本和時(shí)間,光設(shè)計(jì)方案就細(xì)化了上百版,也比其它項(xiàng)目少了許多用在營銷推廣的費(fèi)用和精力。
在扎哈團(tuán)隊(duì)的執(zhí)筆下,這個項(xiàng)目你從看到它的第一眼,就能感受到與其它項(xiàng)目的不同——
它的示范區(qū),是完全去地產(chǎn)化的,更像一個藝術(shù)館。
保利天瓚實(shí)景圖
而且,項(xiàng)目是把很多投入,用在了提升購房者的情緒價(jià)值上。例如將藝術(shù)品搬到社區(qū)中;在項(xiàng)目中舉行藝術(shù)展,帶來世界級展品。
你說,就這布置,你說不是國外某個藝術(shù)館,而是一個售樓部,誰信吶?
保利天瓚實(shí)景圖
甚至建造過程中,為了打造連廊式空中會客廳,不得不犧牲幾個望江單位的視野。光帶來的貨值折損,就有數(shù)千萬,更別提建造的成本。
保利天瓚效果圖
甚至前期“死磕”設(shè)計(jì)方案的時(shí)間,還耽誤了他們建實(shí)體樣板間。
實(shí)話說,這個項(xiàng)目如果放在北京、上海,絕對能賣爆。
但可惜,愿意用心“死磕”的保利,趕上了一個缺乏耐心的時(shí)代。
保利做的事,凈“便宜”了別人!
保利第二個憋屈的點(diǎn),在于它對城市的付出,老是給別人當(dāng)了“嫁妝”。
不同于其它開發(fā)商,保利在佛山扮演的,還多了一個“城市運(yùn)營者”的角色。
例如,佛山引以為傲的千燈湖中軸,就有“半條保利造”的說法。從頂奢酒店、地標(biāo)商業(yè)、標(biāo)桿住宅...都能看到保利的手筆。
如今保利在佛山拿的地,也都是位于城市中心,具備地標(biāo)屬性的。
這也意味著,同樣做一個項(xiàng)目,保利要比其它開發(fā)商承擔(dān)得更多。
其它開發(fā)商,常常需要官方砍掉各種配建要求,才愿意拿地;那保利拿的地,往往不僅有諸多配建要求,甚至要負(fù)責(zé)紅線外的建設(shè)。
例如,保利燈湖天珺和保利天瓚,在長達(dá)1公里的地塊上,不僅要建幼兒園、小學(xué)、商業(yè),還在紅線外,建了燈湖中軸公園示范區(qū)、球場、獅門廣場......
這哪里是建項(xiàng)目,是“順手”造了一座城。
結(jié)果是,保利的這些手筆,先“益曬”周邊業(yè)主。
例如,隔壁某項(xiàng)目的業(yè)主,聽說保利拿了地就開心到不得了。因?yàn)樗麄冋J(rèn)定,保利必定能迅速兌現(xiàn)這些配套,帶動整個板塊的升值。
保利燈湖天珺效果圖
再例如,上文說到的保利天瓚。
其它項(xiàng)目想的是怎么利用好千燈湖的景觀,而保利想的是為千燈湖造景。
保利天瓚的造型,就呼應(yīng)眼前的江水,如流水一般向上生長。并且為了曲線的美感,采用了造價(jià)數(shù)倍于普通玻璃幕墻的弧形外立面。
未來人們看到保利天瓚的“雙子塔”,就如同在珠江新城看到廣州塔一樣,讓你知道身處千燈湖中軸。
保利天瓚實(shí)景圖
但這份對于外觀、外立面的用心,“躺賺”的是周邊的項(xiàng)目。
已經(jīng)能想象到,未來周邊的二手房,會在房源信息上加上一條“望保利天瓚”,來給自己抬價(jià)了。
保利,偏不服
其實(shí),整場座談會下來,我最大的感受是——
保利其實(shí)對這個市場洞若觀火。他比誰都懂得,要怎么做才能讓自己賣得更好。
但問題在于,保利不服,偏不妥協(xié)。
保利的這份執(zhí)拗,我覺得有兩方面原因。
一方面,保利相比其它開發(fā)商,肩上的擔(dān)子太重了。
深耕佛山核心區(qū)數(shù)十年,保利早已經(jīng)和這座城市榮辱與共。從千燈湖中軸、佛山新城、東平河兩岸......無數(shù)配套、城市地標(biāo),是由保利建起。
就像有人說的,沒保利,佛山這個家得散!
保利的很多投入,不只是為了現(xiàn)在如何賣房,更是為了十幾二十年后,外人如何看佛山。
舉個例子。佛山能擁有一份扎哈團(tuán)隊(duì)出手的住宅作品,對于整座城市的形象,都是巨大的提升,讓佛山有了作為新一線城市的底氣。
因此,很多“冤枉錢”,必須由保利出。
保利天瓚效果圖
另一方面,如今保利在做的,是一個孤獨(dú)的市場引領(lǐng)者。
現(xiàn)在很多開發(fā)商在卷的賽道——新中式產(chǎn)品,其實(shí)就是由保利引領(lǐng)。
從廣州的保利天瑞、保利燕語堂悅,到佛山的保利瑯悅、保利廣佛灣堂悅,每一個新中式作品都是爆款。
要換我來操盤,就像保利天瓚這樣的項(xiàng)目,絕對一開始就做成又一個“悅”系,那不僅省錢省事,也保管能賣得更好,畢竟有那么多的成功經(jīng)驗(yàn)在先。
但保利偏偏不愿這么“偷懶”。
保利的負(fù)責(zé)人有句話,讓我印象很深刻——
“為什么廣佛的有錢人只能喜歡紅木呢?我相信他們都是有眼光的一群人,他們值得既享受‘紅木’,又能享受到更超前的審美。”
保利天瓚實(shí)景圖
別的開發(fā)商都在想著如何迎合市場,而保利想的,是引領(lǐng)市場。
如今保利的很多作品,讓我想到的,是貝聿銘設(shè)計(jì)的盧浮宮。
在剛剛建造出來時(shí),“玻璃金字塔”等大膽的造型設(shè)計(jì),引發(fā)了極大的爭議。但40年過去,這份作品,成了人類建筑史上的傳奇,巴黎的新地標(biāo)。
盧浮宮
在我看來,像保利天瓚這樣的項(xiàng)目,就是再過十年來看,人們會贊嘆于保利、乃至佛山的眼光的作品。
市場可以冷落理想主義者,但歷史終究是由堅(jiān)持者書寫。
現(xiàn)在的保利,讓我想到一個角色——敖丙。
都是出身不凡,卻偏不走別人覺得他應(yīng)該走的路。
而是面對這不理解他的世界,喊出一句“若前方無路,我便踏出一條路”。
沒錯,對于現(xiàn)在的市場行情,我也替保利覺得憋屈。
但作為業(yè)內(nèi)人士,我又不得不說——好在如今這個市場,還有保利在。
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