文/克而瑞廣西分析師

導(dǎo)讀

近幾年的南寧土拍，住宅用地成交整體呈下降趨勢，市場更為“冷靜”，房企拿地也更為理性。

但與之形成反差的是，每當(dāng)鳳嶺北有住宅用地上架，普遍能給“冷靜”的南寧土拍提升熱度。

縱觀近3年（2022年至2024年1-7月），南寧土拍誕生的3幅“萬元地”均來自鳳嶺北，成交樓板價前四均被位于鳳嶺北的地塊占據(jù)，樓板價TOP10中更是有多達(dá)7幅處在鳳嶺北；每當(dāng)鳳嶺北的地塊出讓，往往吸引數(shù)家、甚至十余家房企現(xiàn)場參拍。

簡言之，鳳嶺北是近幾年帶動南寧土拍熱度提升的重要板塊之一。

如今，南寧又將有1幅位于鳳嶺北的地塊擬“商改住”后再次上架。

目前，地塊處于擬“商改住”規(guī)劃調(diào)整的公示期，若在公示期內(nèi)無反饋者提出異議，或在未來加入南寧土拍“菜單”。

想要進(jìn)駐或持續(xù)深耕南寧的房企，請看過來。

01

鳳嶺北核心腹地13畝袖珍地塊

擬調(diào)整為住宅地，容積率上限2.5

開門見山話不多說，直接聚焦地塊。

先看區(qū)位，該地塊位于長月巷以南、景暉巷以東，處于鳳嶺北核心腹地，可近享鳳嶺北優(yōu)質(zhì)的學(xué)鐵商等優(yōu)質(zhì)配套。

地塊位置示意圖

（CRIC制圖，僅供參考，以官方公布或?qū)嶋H為準(zhǔn)）

地塊周邊分布有超20個已交付的小區(qū)，以及多個寫字樓或單位辦公樓等，整體城市界面較好，居住氛圍成熟。

再聚焦地塊本身，地塊體量不大，根據(jù)此前上架的信息顯示，占地約13畝，與同板塊的華控新項目相當(dāng)，略小于建發(fā)縵云地塊。

地塊實景

（CRIC攝，攝于2022年6月，僅供參考，以實際為準(zhǔn)）

目前，地塊擬由商業(yè)兼容商務(wù)用地（商服地）調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地（住宅地），容積率≤2.5，建筑高度≤80米，或可打造清一色的25層左右的高層或“高低配”項目。

《南寧市中心城區(qū)鳳嶺片區(qū)FL-07（市人大）單元控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計》局部地塊維護(hù)方案（草案）公示重點內(nèi)容（來源：南寧市自然資源局官網(wǎng)）

整體來看，若順利完成土地性質(zhì)的規(guī)劃調(diào)整，該地塊是打造高端住宅的好苗子。

畢竟，同板塊中地塊指標(biāo)相差不大（占地面積相差7畝，限高相差20米）的建發(fā)縵云，已經(jīng)給出了一個不錯的“參考答案”。

但能否像建發(fā)縵云一樣在相對較短的時間實現(xiàn)住宅清盤，還得看拿地房企的品牌影響力、對市場變化把控的“嗅覺”和產(chǎn)品力“功底”等。

另外，關(guān)于地塊的區(qū)位和實景，我們曾拍攝過該地塊的實景VR。

掃描下方二維碼，或復(fù)制網(wǎng)址https://www.720yun.com/t/70vkbb2hdil?scene_id=97248959在瀏覽器中打開，即可查看地塊實景VR，或許你對地塊的區(qū)位、實景等會有更直觀的感受?！?/p>

（地塊VR由CRIC攝，攝于2022年6月，僅供參考，以實際為準(zhǔn)）

02

曾作為商服地出讓但未尋到“金主”

若規(guī)劃調(diào)整成功或成“香餑餑”

除了優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和地塊指標(biāo)，該地塊的“前世今生”也故事頗多，值得簡單“八卦”一下。

該地塊最終出現(xiàn)在大眾的視野中，是在2022年廣西壯族自治區(qū)本級土地推介會上。

2022-2023年，其都是廣西壯族自治區(qū)本級土地推介會上重點推介的地塊之一。

在這期間，地塊還曾于2022年11月進(jìn)入《南寧市2022年第七十四期國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌公開出讓公告》，計劃出讓。

（來源：南寧市自然資源局官網(wǎng)）

但在經(jīng)歷了一次出讓時間延期后，該地塊最終還是因故終止出讓（撤牌），未能尋到金主。

（來源：南寧市自然資源局官網(wǎng)）

彼時，該地塊的土地性質(zhì)仍是商業(yè)（商服）用地，占地面積同樣是約13畝，容積率和限高更高：容積率要求＞2.0且≤3.0，限高要求≤100米。（更多信息可閱讀《南寧市2022年第七十四期國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌公開出讓公告》，網(wǎng)址為：http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/t5401863.html）

時間來到2024年，南寧市自然資源局官網(wǎng)于8月13日發(fā)布的“關(guān)于《南寧市中心城區(qū)鳳嶺片區(qū)FL-07（市人大）單元控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計》局部地塊維護(hù)方案（草案）的公示”（以下簡稱“規(guī)劃調(diào)整”）便涉及該地塊的性質(zhì)調(diào)整。（具體網(wǎng)址為：https://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/ghgl/ghgs/qtgs/t5990974.html）

正如前文所言，擬由商業(yè)兼容商務(wù)用地（商服地）調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地（住宅地）。

規(guī)劃調(diào)整的公示時間為2024年8月13日至2024年9月11日，目前仍處于公示期。

（來源：南寧市自然資源局官網(wǎng)）

該地塊的性質(zhì)最終能否真正由商服地調(diào)整為住宅地，還要讓子彈再飛一會兒。感興趣的房企，可以密切關(guān)注，我們也將持續(xù)關(guān)注規(guī)劃調(diào)整的后續(xù)情況。

若該地塊土地性質(zhì)成功由商服地調(diào)整為住宅地，上架出讓也還需要再等待一段時間。

類似的情況其實有跡可循。同板塊的建發(fā)縵云和北投隱山地塊在出讓前也曾進(jìn)行過調(diào)整土地性質(zhì)的規(guī)劃調(diào)整，從規(guī)劃調(diào)整到地塊上架出讓，分別經(jīng)歷了4-5個月的時間。

以此推斷，該地塊若成功由商服地調(diào)整為住宅地，預(yù)計最快也要到明年年初才會上架出讓。（個人觀點僅供參考，以官方公布為準(zhǔn)）

另外，單就地塊來說，若成功由商服地調(diào)整為住宅地，疊加優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和地塊指標(biāo)，大概率會成為未來土拍市場的“香餑餑”。

早在2022年和2023年兩次廣西壯族自治區(qū)本級土地推介會上，不少到場的房企大佬便直言：若該地塊是住宅地，絕對會重點考慮拿下它。

在不確定性較大的市場大環(huán)境下，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目仍是硬通貨。房企大佬們此前如此希望該地塊“商改住”，并考慮拿下它，再一次印證了這一點。

03

鳳嶺北高端盤PK或會更激烈

火熱程度值得期待

近兩年的鳳嶺北，改善市場格外熱鬧。

榮和、北投產(chǎn)城、廣西交投地產(chǎn)、建發(fā)、中海、華控、邦泰等一眾房企都拿地進(jìn)駐或深耕鳳嶺北，樓板價在5538-12717元/㎡之間。

除邦泰今年3月拿地的樓板價為5538元/㎡、廣西交投地產(chǎn)拿地樓板價為6字頭外，余下地塊地價都在9500+元/㎡，建發(fā)、中海、華控拿下的地塊更是突破“萬元”大關(guān)。

近兩年鳳嶺北部分企業(yè)拿地信息海報一覽

（CRIC制圖，僅供參考，以官方公布或?qū)嶋H為準(zhǔn)）

而縱觀上文提及近幾年已拿地布局鳳嶺北的房企，都相繼亮出了看家的TOP級產(chǎn)品系落地高端盤于此，匯集了大平層、復(fù)式、疊墅、合院別墅等多元化高端改善產(chǎn)品。

這背后既有基于地塊優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和指標(biāo)而做的高端盤匹配定位，也有高地價在一定程度上倒逼房企打造高端盤。

縱觀現(xiàn)在的鳳嶺北改善市場，前有體量相對較小的建發(fā)縵云住宅目前已清盤，交投榮和·樾園、北投隱山、中海甲叄號院等持續(xù)銷售激戰(zhàn)正酣，價格普遍在1.5萬+/㎡起步，最高達(dá)3萬+/㎡。

鳳嶺北部分高端盤實景

后還有華控、邦泰等房企的新項目在未來計劃入市，備受期待。

兩個房企在鳳嶺北的新項目均是布局南寧首盤。其中，南寧市自然資源局官網(wǎng)已對邦泰新項目總平圖進(jìn)行批后發(fā)布，項目部分信息已有所“劇透”，案名定為“邦泰璟和”，將打造純板樓改善項目。（具體網(wǎng)址為：https://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/ghgl/ghgs/phgs/t5960758.html）

（來源：南寧市自然資源局官網(wǎng)）

而華控新項目，根據(jù)地塊現(xiàn)場的圍擋以及網(wǎng)上部分傳播的信息來看，其中的寫字樓和一棟住宅案名或分別為“華控中心”和“華控壹號院”。（僅供參考，以項目實際公布為準(zhǔn)）

若長月巷地塊成功調(diào)整為住宅地，疊加優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和地塊指標(biāo)奠定其是打造高端住宅的好苗子，預(yù)計未來上架出讓的成交樓板價不會太低（預(yù)計至少與邦泰地塊地價相當(dāng)），大概率會打造高端項目。

其未來加入鳳嶺北高端盤PK的戰(zhàn)局，將讓鳳嶺北的高端盤“排位賽”更為精彩。

于購房者而言，尤其是對于豪改群體來說，再改或終極置業(yè)鳳嶺北，未來或能有更豐富的選擇。

不過這一切的前提都是：地塊能成功調(diào)整為住宅地。

還是那句老話，目前仍處于公示期，需要再等一段時間才知道結(jié)果。

對此，我們將持續(xù)關(guān)注。

【本文互動話題】
對于長月巷地塊“商改住”

您怎么看？

若未來上架出讓

您認(rèn)為哪家房企會拿下TA？

聊聊你近期的置業(yè)關(guān)注話題
歡迎文末留言，告訴大數(shù)據(jù)君

• 文章來源：CRIC廣西；相關(guān)數(shù)據(jù)信息版權(quán)歸克而瑞所有，未經(jīng)許可，任何平臺或個人不得用作商業(yè)用途；對于侵權(quán)者，克而瑞將保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利；
• 本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點；
• 公眾號“南寧微樓市“ 微信號（cric-gx）”編輯。

#克而瑞VR全景看地

南寧江南客運站地鐵口旁20畝商住地9.4出讓

『新質(zhì)地產(chǎn)·新質(zhì)產(chǎn)品』

2024年克而瑞廣西

產(chǎn)品力/保值力測評活動開啟