這幾年的上海樓市，出現(xiàn)了“老瓶裝新酒”的神奇現(xiàn)象：

不少被認(rèn)為售罄多年項目，居然又拿出來新樓棟入市。

比如年初入市的凱德茂名公館，本次開盤距上次開盤已經(jīng)有十年左右時間。

這個現(xiàn)象也造成了不少購房者的困惑：

我買的新房，真的是新的嗎？

最近又有“老房新賣”的項目入市，就是今天開啟認(rèn)籌的圣和圣廣場三期，推廣名叫——圣和靜安公館。

這也是一個已經(jīng)交房很久的老項目，突然入市讓很多粉絲感到驚訝，總爺已收到多個粉絲問：

這個靜安項目為啥多年沒上市？適不適合上車？

總爺詳細(xì)研究了一下，發(fā)現(xiàn)這是個硬傷非常多的項目，不得不發(fā)一篇專題文章來跟大家同步一下：

這個“老牌新盤”，可能是今年內(nèi)環(huán)內(nèi)最不值得買的項目。

01

出租五年老房，偽裝新盤入市

本次項目入市的3號樓，是圣和圣廣場這個大項目的三期地塊。

截圖自貝殼航拍

開發(fā)商于2003年拿地，2006年推出住宅、商鋪和酒店式公寓，2009年加推部分商鋪和酒店式公寓房源。

最近一次開盤于2016年，也就是同為圣和圣廣場三期的另外幾棟樓幢，2018年交房。

截圖來自網(wǎng)上房地產(chǎn)

本次開盤的部分表面是“新房”，實際上是一個已經(jīng)有6年的房齡的“次新社區(qū)”。

這里總爺給大家普及一個獨屬于上海樓市的特色知識點：

早年上海銷售管控沒這么嚴(yán)格，很多不缺資金的開發(fā)商就會搞個騷操作——

特意留那么幾棟不賣，而是作為公寓出租，等著后面“時機成熟，價格合適”，再投入市場來獲得更高回報。

最為典型的就是陸家嘴頂級豪宅湯臣一品，時不時的拿出一兩套來銷售，賣一套房子就頂上市公司一年的利潤。

近幾年，上海新房價格到了階段性高點，這些老房捂著再無意義，自然就紛紛入市了。

圣和靜安公館也是如此，之前也是一直由開發(fā)商自持做長租公寓，對外出租了五年，這也讓這種“新房”出道自帶硬傷：

你買的新房，別人已經(jīng)在里面睡了五年，那你買的到底是新房還是二手房？

因此，不少只考慮“純血新房”的朋友，大概率會直接pass這類項目，這種盤天生就不受待見。

02

多重硬傷壓身，價格居然正掛？

當(dāng)然，你可能會反駁我：

凱德茂名公館年初入市的時候，75套房源認(rèn)購率不是360%，創(chuàng)造了114.72的超高分嗎？

人家可以，為啥圣和靜安公館不行？

要知道凱德茂名公館那么火，核心靠的是倒掛，入市的時候二手房同戶型成交價高達25萬，每平方倒掛8萬。

圣和靜安公館卻恰恰相反，本次開盤的新房單價13.25萬/平，同戶型同樓層的新房和二手房成交價完全沒有拉開差距。

如果是新建的也就罷了，大家都是同房齡同品質(zhì)，這個價格可以說完全沒有任何吸引力。

從純粹自住的角度來看，這小區(qū)的硬傷就更大了。

外部環(huán)境看，小區(qū)北側(cè)就是海寧路/北橫通道，車流經(jīng)過時噪音是相當(dāng)大的，讀者朋友們不妨在任意時間去感受一下，幾乎是沒有休止的。

小區(qū)南側(cè)就是七浦路商圈，也就是傳說中的“cheap路”，地緣的界面的確是比較凌亂，有一種縣城商圈的感覺。

最多的餐飲店就是蘭州牛肉面，最多的服裝門店是外五縣名媛穿的韓流爆款，屬實是不太上檔次。

近處商業(yè)配套檔次低一點倒也不是完全不能接受，主要是人流圈層混雜——

全國各地來批發(fā)進貨的都有，甚至不太敢讓家里小孩子獨自下樓。

外部環(huán)境一般，內(nèi)部環(huán)境也談不上優(yōu)秀。

小區(qū)本身是長條形地塊，園林綠化這些東西本身也沒什么施展空間，也并沒有設(shè)計會所。

最不忍直視的是戶型，完全是落后于時代的產(chǎn)品設(shè)計，這種板塔結(jié)合的房子如今的確是不多見了。

除了100平的2+1戶型勉強能看，其余三個戶型可以說是上海內(nèi)環(huán)次新房圈子的鄙視鏈最底層。

一些媒體說這個項目的優(yōu)勢在于總價，總爺只能笑笑不說話。

800萬級別能選的地方太多了，人家為什么要買一個公寓戶型的一房？

為了收租的話，上海租售比這么低完全沒意義；流通性來看，可能還不如老破小。

至于140的大面積，以1800萬-2000萬的價格買入會更麻煩，基本就是拋不掉的資產(chǎn)了。

03

板塊“最差王者”，未來價格持續(xù)抗壓

或許你會問，這個項目不是位于蘇河灣板塊嗎？

蘇河灣的板塊優(yōu)勢這點，也是圣和靜安公館在大部分營銷宣傳中，最為突出的一點。

總爺要強調(diào)，板塊概念是地域/地理概念，不是說沾上這個板塊的所有房子大家都是同一個價值。

蘇河灣在靜安合并閘北后的確迎來了高速發(fā)展，也出現(xiàn)了一些豪宅社區(qū)，但是大家一定要注意：

圣和靜安公館并不算真正豪宅，和其他產(chǎn)品是不同價格體系。

蘇河灣區(qū)域是江河交匯處，甚至有浦西最佳的看陸家嘴視野，但是這僅僅局限在沿蘇州河的幾個豪宅社區(qū)里，并不是連片形成了一整片的富人區(qū)。

包括不夜城在內(nèi)的大蘇河灣區(qū)域，大部分社區(qū)主打剛需和首改，板塊的居民圈層仍以中產(chǎn)以下為主，本身和豪宅圈是兩個世界。

從中產(chǎn)社區(qū)的維度來看，圣和靜安公館無疑是板塊內(nèi)次新房中的“最差王者”。

短期內(nèi)，大部分北區(qū)內(nèi)環(huán)新房都沒交付，價格可能還能穩(wěn)在13萬；

等到后面大量戶型更好，房齡更新、小環(huán)境更好的項目交付進入二手市場，對于這項目才是毀滅性打擊。

結(jié) 語

對于圣和靜安公館，如果有人和你說旁邊七浦路要拆，城市界面會馬上改善，請立刻拉黑并備注騙子。

七浦路的問題在于既有大業(yè)主又有小業(yè)主，又涉及商家的營生問題，可謂是內(nèi)環(huán)最難動的地方，短期內(nèi)就不要指望了。

對于這個“老房新賣”的項目，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。