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廈門建發(fā),永遠(yuǎn)只貴一口價(jià)

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文/十一弟

新年,北京,第一場土地拍賣會(huì)。

海淀區(qū)東升鎮(zhèn)掛牌了兩塊位置相鄰的住宅用地——

29號(hào)地塊、30號(hào)地塊。

這兩宗姊妹地塊,規(guī)模和起拍價(jià)大致相當(dāng)——

其中,29號(hào)地塊占地面積4.3萬平米,規(guī)劃計(jì)容面積10.3萬平米,起拍價(jià)78億。

30號(hào)地塊占地面積3.9萬平米,規(guī)劃計(jì)容面積9.5萬平米,起拍價(jià)72.3億。

折算下來,這兩塊地的起拍樓面價(jià),均為7.6萬/平米。

過去幾年里,政府為了控房價(jià)、限地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,對(duì)土地市場施加了嚴(yán)格的捆綁限制。

掛牌出讓的土地,政府卡住了起拍價(jià)、最高價(jià),以及未來新房的銷售限價(jià),房企的利潤空間,被算得死死的。

由于土地拍賣設(shè)置了最高限價(jià),所以開發(fā)商手里有錢,只是拿地的一個(gè)前提。

最終能否拍到手,還得靠搖號(hào)、拼運(yùn)氣。

現(xiàn)在,土地市場的這些限制措施,一股腦地都被取消掉了。

開發(fā)商想要拿地,又回到了從前,不限地價(jià)、不搖號(hào)、也不限房價(jià)。

招拍掛市場上,只有一個(gè)規(guī)則——

價(jià)高者得。

誰手上的錢多,誰出價(jià)最高,土地就讓誰拿走。

土拍重回市場定價(jià)機(jī)制,其實(shí)就是比拼哪家開發(fā)商更激進(jìn)。

前兩天,北京在今年舉行的首場土地拍賣會(huì)上,29號(hào)地塊吸引了五家開發(fā)商報(bào)名爭搶——

廈門建發(fā),中海地產(chǎn),中國金茂,中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地聯(lián)合體,保利發(fā)展。

這五家開發(fā)商,全都是清一色的國央企,有三家央企巨無霸甚至選擇了抱團(tuán)。

最終,歷經(jīng)170輪的廝殺以后,29號(hào)地塊被中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地聯(lián)合體摘牌拿下——

總價(jià)超過了91.5億,溢價(jià)率17%以上。

折算下來,29號(hào)地塊的成交樓面價(jià),高達(dá)8.9萬/平米。

29號(hào)地塊成交以后,競爭更激烈的是30號(hào)地塊,它吸引了六家開發(fā)商報(bào)名爭搶——

廈門建發(fā),中海地產(chǎn),中國金茂,中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地聯(lián)合體,保利發(fā)展,北京城建。

這兩塊住宅用地,屬于姊妹地塊,不僅位置相鄰,而且規(guī)劃條件相似。

中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地,這三家央企巨無霸選擇抱團(tuán),大概率是打算一起拍下、連片開發(fā)。

可是,他們都低估了廈門建發(fā)在北京的拿地欲望,以及財(cái)大氣粗。

在30號(hào)地塊的現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié),經(jīng)過多達(dá)249輪舉牌之后,建發(fā)扛到了最后,順利摘牌——

總價(jià)超過了90.4億,溢價(jià)率25%以上。

折算下來,30號(hào)地塊的成交樓面價(jià),比29號(hào)地塊貴了一圈,高達(dá)9.5萬/平米。

地價(jià)已經(jīng)拍到了上十萬,將來開發(fā)出來的豪宅價(jià)格,就要直奔一二十萬來賣了。

揮金如土一時(shí)爽,但拿地以后的局面,才是真的棘手——

在同一塊土地上,建發(fā)要與三家抱團(tuán)央企各自開發(fā)一個(gè)豪宅項(xiàng)目,貼身肉搏。

而且,從拿地之時(shí),建發(fā)拍下的地價(jià),就比對(duì)手項(xiàng)目每平米貴了五六千塊錢。

這摸牌就讓了一手的開局,建發(fā)要靠什么才能贏?

在北京開年的首場土地拍賣上,建發(fā)不僅擊敗了中海、金茂、保利、北京城建等幾家國央企,還硬剛了抱團(tuán)拿地的中鐵、招商、華潤三家央企巨無霸。

作為廈門最大的國企開發(fā)商,建發(fā)財(cái)大氣粗的土豪氣質(zhì),無人能及。

相比其他任何開發(fā)商,在這一輪土地拍賣中,它都更為激進(jìn)。

別看建發(fā)只是一家地方國企,但依靠現(xiàn)金流龐大的大宗商品貿(mào)易,它不輸任何一家央企。

廈門建發(fā)有兩大主營業(yè)務(wù)——

大宗商品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)。

其中,大宗商品貿(mào)易滾動(dòng)起來了龐大的營收規(guī)模和現(xiàn)金流,把它推到了世界五百強(qiáng)企業(yè)榜單上。

2023年,建發(fā)的營收規(guī)模下滑了8%,但仍然維持在7600多億。

放眼全國,在地方性國企中,如此龐大的營收規(guī)模,屈指可數(shù)。

其中,大宗商品貿(mào)易收入,對(duì)建發(fā)的營收占比將近八成左右。

盡管大宗商品貿(mào)易滾動(dòng)了龐大的營收規(guī)模與現(xiàn)金流,但毛利率微薄。

建發(fā)的大宗商品貿(mào)易,在2023年的毛利率為2%。

而房地產(chǎn)業(yè)務(wù),占建發(fā)營收比重的兩成左右,毛利率為11%。

相比其他開發(fā)商,建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率,其實(shí)已經(jīng)跌到了很低的水平。

只不過在它的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里,依然要靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)利潤。

過去很長一段時(shí)間,建發(fā)重度依賴大宗商品貿(mào)易與房地產(chǎn)捆綁的業(yè)務(wù)模式——

它靠大宗商品貿(mào)易來滾動(dòng)營收規(guī)模與現(xiàn)金流,然后靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來彌補(bǔ)利潤。

三年前,樓市還是一片火熱,上演著最后的狂歡。

那年,建發(fā)的營收規(guī)模,剛剛邁過七千億門檻。

其中,大宗商品貿(mào)易收入占比將近九成,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比一成左右。

但在利潤貢獻(xiàn)上,大宗商品貿(mào)易與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各占一半。

這兩年,樓市下行,建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),賺錢越來越少了。

2023年,建發(fā)到手的凈利潤大約41億出頭。

其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤,還不到2億,幾乎處在盈虧平衡點(diǎn)上。

高達(dá)七八千億的營收規(guī)模,在房地產(chǎn)以外,建發(fā)很難找到其他業(yè)務(wù)來填補(bǔ)利潤。

為了擺脫房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的困境,建發(fā)的策略是換倉——

把更多的拿地資金,砸到上海、北京、廈門、杭州、武漢等一二線核心城市。

在牌桌上,一看手里的牌面不行了,就只能重新抓牌了。

只有留在牌桌上繼續(xù)下注,才有贏回來的機(jī)會(huì)。

因此,這兩年,在幾個(gè)核心城市投資拿地,建發(fā)實(shí)際上變得相當(dāng)兇猛。

2023年,建發(fā)在北京拍了兩塊地,分別將其開發(fā)成了觀堂府、觀云。

其中,觀堂府地塊總價(jià)超過了54億,整個(gè)項(xiàng)目總投資將近88億。

十一弟查了下,按照可售住宅面積計(jì)算,觀堂府的開發(fā)成本大約4.2萬/平米。

從開盤賣到現(xiàn)在,觀堂府的成交均價(jià),大概4.6萬/平米。

也就是說,在這個(gè)項(xiàng)目上,建發(fā)每平米賺到了四千塊錢,利潤總額在8億以上。

2023年,它在北京拿地開發(fā)的另一個(gè)住宅項(xiàng)目——建發(fā)·觀云,當(dāng)時(shí)的地價(jià)不到17億,整個(gè)項(xiàng)目總投資將近27億。

十一弟也查了下,按照可售住宅面積計(jì)算,觀云的開發(fā)成本大約4.8萬/平米。

從開盤賣到現(xiàn)在,觀云的成交均價(jià),接近5.5萬/平米。

也就是說,在這個(gè)項(xiàng)目上,建發(fā)每平米賺到了七千塊錢,利潤總額在4億左右。

建發(fā)拍下的這兩塊地,去化很快,還有賺頭。

在北京投資拿地,既然真金白銀地賺到了錢,那么,就要追加籌碼、繼續(xù)下注了。

今年一開年,建發(fā)就在北京土地市場上砸了90多億。

這次,就看它如何跟中鐵、招商、華潤三家抱團(tuán)的央企掰手腕、近身肉搏,能否從地價(jià)站上十萬的土地里解套了。

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