文/十一弟

新年，北京，第一場土地拍賣會。

海淀區(qū)東升鎮(zhèn)掛牌了兩塊位置相鄰的住宅用地——

29號地塊、30號地塊。

這兩宗姊妹地塊，規(guī)模和起拍價大致相當——

其中，29號地塊占地面積4.3萬平米，規(guī)劃計容面積10.3萬平米，起拍價78億。

30號地塊占地面積3.9萬平米，規(guī)劃計容面積9.5萬平米，起拍價72.3億。

折算下來，這兩塊地的起拍樓面價，均為7.6萬/平米。

過去幾年里，政府為了控房價、限地價、穩(wěn)預(yù)期，對土地市場施加了嚴格的捆綁限制。

掛牌出讓的土地，政府卡住了起拍價、最高價，以及未來新房的銷售限價，房企的利潤空間，被算得死死的。

由于土地拍賣設(shè)置了最高限價，所以開發(fā)商手里有錢，只是拿地的一個前提。

最終能否拍到手，還得靠搖號、拼運氣。

現(xiàn)在，土地市場的這些限制措施，一股腦地都被取消掉了。

開發(fā)商想要拿地，又回到了從前，不限地價、不搖號、也不限房價。

招拍掛市場上，只有一個規(guī)則——

價高者得。

誰手上的錢多，誰出價最高，土地就讓誰拿走。

土拍重回市場定價機制，其實就是比拼哪家開發(fā)商更激進。

前兩天，北京在今年舉行的首場土地拍賣會上，29號地塊吸引了五家開發(fā)商報名爭搶——

廈門建發(fā)，中海地產(chǎn)，中國金茂，中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地聯(lián)合體，保利發(fā)展。

這五家開發(fā)商，全都是清一色的國央企，有三家央企巨無霸甚至選擇了抱團。

最終，歷經(jīng)170輪的廝殺以后，29號地塊被中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地聯(lián)合體摘牌拿下——

總價超過了91.5億，溢價率17%以上。

折算下來，29號地塊的成交樓面價，高達8.9萬/平米。

29號地塊成交以后，競爭更激烈的是30號地塊，它吸引了六家開發(fā)商報名爭搶——

廈門建發(fā)，中海地產(chǎn)，中國金茂，中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地聯(lián)合體，保利發(fā)展，北京城建。

這兩塊住宅用地，屬于姊妹地塊，不僅位置相鄰，而且規(guī)劃條件相似。

中鐵置業(yè)、招商蛇口、華潤置地，這三家央企巨無霸選擇抱團，大概率是打算一起拍下、連片開發(fā)。

可是，他們都低估了廈門建發(fā)在北京的拿地欲望，以及財大氣粗。

在30號地塊的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，經(jīng)過多達249輪舉牌之后，建發(fā)扛到了最后，順利摘牌——

總價超過了90.4億，溢價率25%以上。

折算下來，30號地塊的成交樓面價，比29號地塊貴了一圈，高達9.5萬/平米。

地價已經(jīng)拍到了上十萬，將來開發(fā)出來的豪宅價格，就要直奔一二十萬來賣了。

揮金如土一時爽，但拿地以后的局面，才是真的棘手——

在同一塊土地上，建發(fā)要與三家抱團央企各自開發(fā)一個豪宅項目，貼身肉搏。

而且，從拿地之時，建發(fā)拍下的地價，就比對手項目每平米貴了五六千塊錢。

這摸牌就讓了一手的開局，建發(fā)要靠什么才能贏？

在北京開年的首場土地拍賣上，建發(fā)不僅擊敗了中海、金茂、保利、北京城建等幾家國央企，還硬剛了抱團拿地的中鐵、招商、華潤三家央企巨無霸。

作為廈門最大的國企開發(fā)商，建發(fā)財大氣粗的土豪氣質(zhì)，無人能及。

相比其他任何開發(fā)商，在這一輪土地拍賣中，它都更為激進。

別看建發(fā)只是一家地方國企，但依靠現(xiàn)金流龐大的大宗商品貿(mào)易，它不輸任何一家央企。

廈門建發(fā)有兩大主營業(yè)務(wù)——

大宗商品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)。

其中，大宗商品貿(mào)易滾動起來了龐大的營收規(guī)模和現(xiàn)金流，把它推到了世界五百強企業(yè)榜單上。

2023年，建發(fā)的營收規(guī)模下滑了8%，但仍然維持在7600多億。

放眼全國，在地方性國企中，如此龐大的營收規(guī)模，屈指可數(shù)。

其中，大宗商品貿(mào)易收入，對建發(fā)的營收占比將近八成左右。

盡管大宗商品貿(mào)易滾動了龐大的營收規(guī)模與現(xiàn)金流，但毛利率微薄。

建發(fā)的大宗商品貿(mào)易，在2023年的毛利率為2%。

而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占建發(fā)營收比重的兩成左右，毛利率為11%。

相比其他開發(fā)商，建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率，其實已經(jīng)跌到了很低的水平。

只不過在它的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里，依然要靠房地產(chǎn)來拉動利潤。

過去很長一段時間，建發(fā)重度依賴大宗商品貿(mào)易與房地產(chǎn)捆綁的業(yè)務(wù)模式——

它靠大宗商品貿(mào)易來滾動營收規(guī)模與現(xiàn)金流，然后靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來彌補利潤。

三年前，樓市還是一片火熱，上演著最后的狂歡。

那年，建發(fā)的營收規(guī)模，剛剛邁過七千億門檻。

其中，大宗商品貿(mào)易收入占比將近九成，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比一成左右。

但在利潤貢獻上，大宗商品貿(mào)易與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各占一半。

這兩年，樓市下行，建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，賺錢越來越少了。

2023年，建發(fā)到手的凈利潤大約41億出頭。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤，還不到2億，幾乎處在盈虧平衡點上。

高達七八千億的營收規(guī)模，在房地產(chǎn)以外，建發(fā)很難找到其他業(yè)務(wù)來填補利潤。

為了擺脫房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的困境，建發(fā)的策略是換倉——

把更多的拿地資金，砸到上海、北京、廈門、杭州、武漢等一二線核心城市。

在牌桌上，一看手里的牌面不行了，就只能重新抓牌了。

只有留在牌桌上繼續(xù)下注，才有贏回來的機會。

因此，這兩年，在幾個核心城市投資拿地，建發(fā)實際上變得相當兇猛。

2023年，建發(fā)在北京拍了兩塊地，分別將其開發(fā)成了觀堂府、觀云。

其中，觀堂府地塊總價超過了54億，整個項目總投資將近88億。

十一弟查了下，按照可售住宅面積計算，觀堂府的開發(fā)成本大約4.2萬/平米。

從開盤賣到現(xiàn)在，觀堂府的成交均價，大概4.6萬/平米。

也就是說，在這個項目上，建發(fā)每平米賺到了四千塊錢，利潤總額在8億以上。

2023年，它在北京拿地開發(fā)的另一個住宅項目——建發(fā)·觀云，當時的地價不到17億，整個項目總投資將近27億。

十一弟也查了下，按照可售住宅面積計算，觀云的開發(fā)成本大約4.8萬/平米。

從開盤賣到現(xiàn)在，觀云的成交均價，接近5.5萬/平米。

也就是說，在這個項目上，建發(fā)每平米賺到了七千塊錢，利潤總額在4億左右。

建發(fā)拍下的這兩塊地，去化很快，還有賺頭。

在北京投資拿地，既然真金白銀地賺到了錢，那么，就要追加籌碼、繼續(xù)下注了。

今年一開年，建發(fā)就在北京土地市場上砸了90多億。

這次，就看它如何跟中鐵、招商、華潤三家抱團的央企掰手腕、近身肉搏，能否從地價站上十萬的土地里解套了。