今年海淀真是熱鬧，海淀北部新房F4-嘉華天珺、頤海澐頌及功德寺和朱房村的新盤(pán)將會(huì)陸續(xù)上市，而且今年海淀還有很多新地塊陸續(xù)土拍，位置也會(huì)更好。

2025年擬供應(yīng)地塊目前根據(jù)披露有6個(gè)，具體包括樹(shù)村地塊、廖公莊地塊、翠湖地塊、四季青地塊、半壁店地塊。其中樹(shù)村地塊計(jì)劃2025年3-4月份期間出讓?zhuān)喂f地塊預(yù)計(jì)2025年1月出讓。

目前嘉華天珺已經(jīng)開(kāi)盤(pán)了，項(xiàng)目詳細(xì)情況介紹在此：北京新房|海淀永豐北大牛坊板塊-保利建工·嘉華天珺實(shí)地測(cè)評(píng)，頤海澐頌也即將開(kāi)放樣板間，啟動(dòng)排卡。

今天咱們就來(lái)詳細(xì)的說(shuō)一說(shuō)永豐南的頤海澐頌。

《深度思考的買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。

1、地理位置

頤海澐頌位于16號(hào)線永豐南地鐵站西側(cè)約300m，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地，一軌四橫四縱路網(wǎng)，一軌：16號(hào)線永豐南站 (約300m)；四橫：鄧莊南路 、后廠村路、五環(huán)路、四環(huán)路；四縱：京新高速 、京藏高速、永豐路 、友誼路。

永豐路直通五環(huán)路、四環(huán)路，京新高速瞬連內(nèi)外，橫跨永豐產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村軟件園等產(chǎn)業(yè)聚集地以及中關(guān)村、金融街等城市高能區(qū)。出門(mén)即享地鐵16號(hào)線永豐南站，便捷換乘13號(hào)線B段（預(yù)計(jì)2025年開(kāi)通）,1站西北旺、4站后廠村、5站西二旗。12號(hào)線鏈接海淀、朝陽(yáng)核芯商圈。

說(shuō)到底，頤海澐頌是個(gè)地鐵盤(pán)，出門(mén)300多米就是永豐南地鐵站。

2、生活配套

教育：

雙名校加持：建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部+首師大附中（科學(xué)城學(xué)校）。頤海澐頌一路之隔為北京建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部，歸屬于北京十一學(xué)校集團(tuán)，涵蓋幼兒園、小學(xué)、初中全程優(yōu)質(zhì)教育，原班師資力量。其實(shí)現(xiàn)在大家最關(guān)心的就是能不能上建華，建華現(xiàn)在是在青龍橋?qū)W區(qū)、上地學(xué)區(qū)、上莊西北旺學(xué)區(qū)、溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)搖號(hào)收4個(gè)班，建華的新教學(xué)樓是海開(kāi)給建的，建好后，據(jù)說(shuō)哈，據(jù)說(shuō)是能上，當(dāng)然建華民轉(zhuǎn)公以后成績(jī)有下滑，但是仍然還是非常不錯(cuò)的學(xué)校，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在建華小升初的直升比例大概是50%，建華還是非常有吸引力的，27年后上學(xué)的可以考慮。

此外周邊有首師大附中(科學(xué)城學(xué)校)等十余所中小學(xué)名校環(huán)繞

醫(yī)療：

近距海淀北部醫(yī)療中心（北醫(yī)三院海淀婦幼、在建中，雙三甲護(hù)佑）約1.2KM，另有解放軍總醫(yī)院第八醫(yī)學(xué)中心(三甲，原309醫(yī)院)、中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院西苑醫(yī)院（三甲）等醫(yī)療資源護(hù)佑。

商業(yè)：

頤海澐頌自持(總建面)12.38萬(wàn)㎡社區(qū)商業(yè)綜合體，未來(lái)規(guī)劃商務(wù)辦公、星級(jí)酒店、長(zhǎng)租公寓、高端商街等業(yè)態(tài)。以永豐南TOD為核，與永豐TOD商業(yè)綜合體、西北旺萬(wàn)象匯繁華輝映，傾力整合潮流購(gòu)物、美食饕餮、休閑娛樂(lè)一站式步行生活體驗(yàn)。

生態(tài)：

3A級(jí)百望山森林公園、中關(guān)村公園、永豐公園等離項(xiàng)目都很近，小區(qū)里的綠化也會(huì)非常好。

產(chǎn)業(yè)：

頤海澐頌北連創(chuàng)收800億的永豐產(chǎn)業(yè)基地，南接中關(guān)村軟件園，集700余家企業(yè)，年總收入突破3366.3億元。緊鄰翠湖產(chǎn)業(yè)園。區(qū)域內(nèi)匯集百度、聯(lián)想、網(wǎng)易、騰訊、IBM、新浪、華為、滴滴、小米、用友等30余家全球科技巨頭品牌，產(chǎn)業(yè)勢(shì)能復(fù)合驅(qū)動(dòng)。

下面這圖作為一個(gè)總結(jié)，一目了然。

3、項(xiàng)目情況

『開(kāi) 發(fā) 商』 ：海開(kāi)控股

『項(xiàng)目區(qū)域』：海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地

『項(xiàng)目位置』：16號(hào)線永豐南地鐵站西側(cè)約300m

『占地面積』：44,838.45㎡

『建筑面積』：98,644.59㎡

『容 積 率』 ：2.2

『綠 地 率』 ：約30%

『產(chǎn)品類(lèi)型』：洋房/小高層

『戶(hù)型面積』：建面約97-171㎡三居四居

『產(chǎn)權(quán)規(guī)劃』：70年

『營(yíng)銷(xiāo)中心』：北京市海淀區(qū)中關(guān)村壹號(hào)天地融大廈1層

指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)，總價(jià)900-1600w之間。

項(xiàng)目分南、北兩地塊，一共752套戶(hù)型 ，6-15層洋房與小高層錯(cuò)落布局，北區(qū)320戶(hù)，為改善型純四居，南區(qū)432戶(hù)，主要是剛改。

南區(qū)戶(hù)型主要為97、110、116、117㎡三居和123、124㎡四居，13-15層的小高層。兩梯兩戶(hù)，得房率在75-78%左右。

北區(qū)戶(hù)型主要為137、145、148、154、166、171㎡的四居，6-15層的洋房+小高組合。137-145㎡小高層四居，兩梯兩戶(hù)，得房率80%多一點(diǎn)；148平以上的是洋房四居，一梯兩戶(hù)，得房率85%左右。

另外，外立面是超白玻璃幕+石材+金屬鋁板結(jié)合，1、2層是石材，沒(méi)有什么涂料，北地塊是旭格系統(tǒng)窗，南北區(qū)都有下沉式會(huì)所。

裝標(biāo)也不錯(cuò)。旭格系統(tǒng)窗只是用在了北區(qū)大戶(hù)型的客廳，南區(qū)還是國(guó)產(chǎn)品牌，整體和永豐北的嘉華天珺差不多。

4、戶(hù)型情況

96㎡戶(hù)型（小高）：共29套，占比4%。

110㎡戶(hù)型（小高）：共142套，占比19%。

116㎡戶(hù)型（小高）：共56套，占比7%。

123㎡戶(hù)型（小高）：共132套，占比18%。

143㎡戶(hù)型（小高）：共90套，占比12%。

149㎡戶(hù)型（洋房）：共80套，占比11%。

154㎡戶(hù)型（洋房）：共32套，占比4%。

164㎡戶(hù)型（洋房）：共40套，占比5%。

169㎡戶(hù)型（洋房）：共29套，占比4%。

還有一些其他戶(hù)型的占比沒(méi)有寫(xiě)到。

97平米的只有27套，占比比較低，也不好買(mǎi)，但是實(shí)話(huà)實(shí)話(huà)，這戶(hù)型有點(diǎn)emm。。。，跟嘉華天珺的99平比差的有點(diǎn)多，對(duì)標(biāo)的是嘉華天珺的88平戶(hù)型，但是兩者的價(jià)差還差不少呢，而且97的得房率只有75%

5、綜合分析

討論最多的就是永豐南和永豐北的對(duì)比，永豐北的詳細(xì)介紹見(jiàn)：北京新房|海淀永豐北大牛坊板塊-保利建工·嘉華天珺實(shí)地測(cè)評(píng)

永豐北的問(wèn)題是，離地鐵比較遠(yuǎn)，周?chē)剡w房圍繞，位置太靠北，不如永豐南位置有優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有永豐南的教育資源好，永豐南有很大可能上建華實(shí)驗(yàn)的，而且永豐南出門(mén)就是地鐵站，但是永豐北的戶(hù)型要比永豐南更好一些。

永豐南最讓人猶豫的點(diǎn)是離六里屯垃圾填埋廠很近，雖然已經(jīng)廢棄好幾年了，據(jù)說(shuō)也聞不到啥味了，后續(xù)規(guī)劃建公園，但是這個(gè)因人而異，心里實(shí)在膈應(yīng)就別勉強(qiáng)了。

排除這個(gè)垃圾場(chǎng)的因素，這兩個(gè)的選擇邏輯主要是根據(jù)預(yù)算和學(xué)校要求以及對(duì)地鐵的容忍度，先卡預(yù)算，畢竟永豐南比永豐北貴了不少，只要預(yù)算夠，除了戶(hù)型和得房率這種純產(chǎn)品的東西，永豐南還是各方面比永豐北要更優(yōu)一些的。

另外海淀F4中的功德寺和朱房村也要快出具體信息了，功德寺預(yù)計(jì)2月元宵節(jié)后正式售樓處和樣板間同期開(kāi)放，指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)/㎡，主要面積段有頂退變異：65/92/115，標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型：97/106/139/172，主力戶(hù)型1000-2600萬(wàn)之間，朱房村的樓面價(jià)都9.5w了，且并未設(shè)定銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格將由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況備案后確定，價(jià)格會(huì)更貴。

以上就是對(duì)頤海澐頌的一個(gè)介紹。

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