大家好，我是大嘴。

春節前，郁亮卸任萬科董事長，祝九勝辭掉萬科總裁，深鐵辛杰上任萬科新任董事長。

這份通告頒布的時候，絕大多數的人都在趕回家過年的路上，辛杰這位新任董事長真正到萬科上任還得假期結束之后。

正月初八，開工后的第一天，新任董事長辛杰領著數十人的團隊開啟了在萬科工作的第一天。

數十人的團隊中有新任的戰投部總經理趙正陽、財務部總經理肖靜華、法務部總經理商德良、北京區域總經理王智余、華東區域總經理陳武、集團辦公司副主任萬梅、戰投部副總經理鄢伯通、段軍，成本總監李海洋，安全總監郭偉。

算上年前任命的集團執行副總裁李鋒、華翠、李剛、董事會秘書田均，萬科的核心管理團隊在春節前后這一周多的時間中，算是完成了一次徹底的大換血。

新任的董事長及其核心的管理團隊幾乎都來自于深圳國資體系，也意味著深圳冒著巨大的風險，正式全面接手這家曾經的標桿民營房企，而萬科也進入了一個全新的時代。

不久前，深圳國資曾表態，有足夠的“子彈”支持萬科，這是一種態度，也是一種責任，更是一種無奈！

2017年，深鐵花了372億，從華潤手上以每股22元的價格買走了萬科的16.9億股股票，然后又花了292億從恒大手上以18.8每股的價格買走了萬科15.5億的股票。

這個時候深鐵共持有萬科32.4億股，成為萬科的第一股東，綜合持股成本是每股20.47元，總共為萬科投入了664億。

8年后的今天，萬科的股價為7塊多點，每股跌了13塊多，相當于跌掉了一大半，光股票這塊，深圳地鐵在萬科身上虧掉了428億。

在收購萬科的664億的資金中，其中400億來自貸款，參考當年的貸款利息年化4.5%左右，一年的利息支出需要20個億，8年的貸款利息是160。

在這8年期間，萬科一共給深鐵分紅了160億，剛好支付利息，也就是一分錢沒掙到，股權市值那邊凈虧損400億。

根據公開消息，去年深鐵自己虧損了80億，也就是地主家也沒余糧了，還要湊“子彈”去支持萬科，這還得填多少錢呢？

僅2025年，萬科短期公開境內債有360億，一年內到期的流動性負債一共是1200億，也就說深鐵需要再拿得出1000億來，才能盤活萬科今年的債務。

這1000億從哪里來？前面說了，深鐵當年收萬科股權大部分錢是貸款的，那這1000億怕還是要靠貸款了。

憑借著國資背景，深鐵貸款不是難事，但貸款是要還的，如果萬科不能持續的造血，或者說造血功能喪失，也就是說房子賣不動了，那這個貸款怎么還？光靠以貸養貸，怕是以后的債務會越來越多，到那會救也救不動了。

顯然，深鐵不是傻子，對于萬科高管的那些破事是知道，更換高管團隊并不是要把萬科弄回之前的樣子，而是要清算，清算之前高管造成的損失。

所以，我們看到這次萬科高管團隊的變更，除了祝九勝、和董秘朱旭辭職之外，其他的高管并沒有卸任，而是還在職的。

將況，就算祝九勝辭職，想干凈脫身是不可能的，曾經鬧得歡，現在要拉清單了。

2019年 萬科郁亮就喊出了口號，要活下去，要降杠桿，少拿地。實際上萬科從2018年到2021年，萬科一直在逆勢瘋狂拿地，光2021年一年拿的地，萬科5-10年都開發不完。

喊出來的口號和行為完全相反！

明知道前面是懸崖，還要瘋狂擴張，至于擴張之后，公司行不行不重要，身上標簽的反正是“職業經理人”，掙的錢是自己的，虧損是股東的。

掙的錢其中有工資和獎金，過去那些年，以郁亮和祝九勝為核心的管理團隊在萬科拿到了天價的薪酬，而這對他們來說，都是小錢，真正的大錢是以鵬金所為代表的萬科影子銀行。

以唐山舉報萬科，煙臺舉報萬科的材料來看，萬科高管們讓鵬金所從當銀行的角色，去給萬科放高利貸。

鵬金所的資金來源是基于萬科的高管掌握著萬科的資產，高管們拿著萬科的應收賬款作為抵押，從銀行及機構拿到大量的資金。

這里提到一個專業詞匯叫：應收賬款保理業務，就是普通人買萬科的房子交首付，然后辦貸款，這其中的有個時間差大概是一個月的時間。

貸款下來之后，交給萬科，購房人再去還按揭貸款，而這個即將放下來的貸款就是萬科的應收賬款，拿這個作為抵押去找銀行借錢，銀行從不猶豫。

在房地產火爆的那些年，萬科的房子根本不愁賣，每個月都有大幾百億的應收賬款，憑借著這個應收賬款保理業務，鵬金所日進斗金，大把的錢。

萬科又是怎么放貸的呢？假設，萬科在煙臺看中了一塊地，地價是20個億，萬科自己不出面，而是去找當地的小公司合作。

萬科有品牌，有物業、有營銷團隊，小公司一看，萬科帶我一起干，肯定之前，但這里，萬科開始給地方小公司下套了。

比如20億的地，萬科只出2億，剩下18億由小公司來出，運營，營銷、施工、萬科一條龍服務，小公司躺著掙錢。

這對于地方小公司來說，簡直是送上門的錢，但自己又沒有18億的本金來掙錢，這個時候，萬科介紹小公司去鵬金所借錢，而且保證能借的到，利息嘛，相對高點，就年化10%吧。

在房地產市場火爆的時候，萬科的房子開盤就售罄，雖然20%的利息有點高，但小公司算算時間節點啥的，還是穩賺不賠，也就上套了。

但小公司貸款這么多，得有點抵押吧，萬科說了，不用其他的抵押，就咱們合作公司的公章、營業執照啥的，我來保管就是了，賬也是我來管，就相當于擔保了。

合作就這么達成了，小公司在那巴拉巴拉的做著美夢，就等著分錢了，結果等了一年又一年，三年的時間過去了，項目進展緩慢，也不開盤。

18億的資金年化10%的利息，一年1800萬的利息，付了3年5400萬利息之后，小公司眼看都要被拖垮了，萬科開盤姍姍來遲。

房子賣了，該分錢了，小公司看到萬科的賬目直接傻眼了，項目的所有支出，比如工程款啥的，全部是項目公司借的高利貸去支付的，而這個高利貸的利息高達30-40%，已經沒利潤可分了。

不管是前面小公司買地借的20%利息，還是后面項目借的高利貸30%-40%的利息，這錢都進入了鵬金所的賬戶，最終流向了個人腰包。

要說項目公司賬上沒錢嘛？有！錢全部被掌管公章、營業執照的萬科團隊挪用到全國其他的城市合作新的項目了。

項目是賺錢了，不是付利息就是被挪用了，小公司沒賺到錢，萬科也沒賺到錢，高管們掙得盆滿缽滿的了。

這種模式從2018年到2022年，萬科玩了5年了，從2023年開始就玩不下去了。由于房價下跌，房子賣不動了，錢回不來，項目上借的各種高利貸就還不上了，這錢都是鵬金所放出去的，錢回不來了。

所以，我們看到去年鵬金所暴雷了。由于鵬金所是跟萬科深度捆綁的，這也導致了萬科的資產被查封，而職業經理人去沒任何損失，而這就是為什么祝九勝去年被帶走的原因。

深鐵作為大股東，救萬科就是救自己，為的是首先穩住股價，甚至拉升一波，穩住資產價格。

接著把萬科高管們控制的優質資產進行吸收，下一步，再來清算這群高管們，向他們索要損失！

所以，更換團隊只是開始，為什么新增了高管，前面的也還在留任？想向拍拍屁股走人是不可能的。

把事情交代清楚，把賬理清，把不該吃的都吐出來！

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你是不是見不得窮人