大家好，我是大嘴。

春節(jié)前，郁亮卸任萬(wàn)科董事長(zhǎng)，祝九勝辭掉萬(wàn)科總裁，深鐵辛杰上任萬(wàn)科新任董事長(zhǎng)。

這份通告頒布的時(shí)候，絕大多數(shù)的人都在趕回家過(guò)年的路上，辛杰這位新任董事長(zhǎng)真正到萬(wàn)科上任還得假期結(jié)束之后。

正月初八，開(kāi)工后的第一天，新任董事長(zhǎng)辛杰領(lǐng)著數(shù)十人的團(tuán)隊(duì)開(kāi)啟了在萬(wàn)科工作的第一天。

數(shù)十人的團(tuán)隊(duì)中有新任的戰(zhàn)投部總經(jīng)理趙正陽(yáng)、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理肖靜華、法務(wù)部總經(jīng)理商德良、北京區(qū)域總經(jīng)理王智余、華東區(qū)域總經(jīng)理陳武、集團(tuán)辦公司副主任萬(wàn)梅、戰(zhàn)投部副總經(jīng)理鄢伯通、段軍，成本總監(jiān)李海洋，安全總監(jiān)郭偉。

算上年前任命的集團(tuán)執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛、董事會(huì)秘書(shū)田均，萬(wàn)科的核心管理團(tuán)隊(duì)在春節(jié)前后這一周多的時(shí)間中，算是完成了一次徹底的大換血。

新任的董事長(zhǎng)及其核心的管理團(tuán)隊(duì)幾乎都來(lái)自于深圳國(guó)資體系，也意味著深圳冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，正式全面接手這家曾經(jīng)的標(biāo)桿民營(yíng)房企，而萬(wàn)科也進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)代。

不久前，深圳國(guó)資曾表態(tài)，有足夠的“子彈”支持萬(wàn)科，這是一種態(tài)度，也是一種責(zé)任，更是一種無(wú)奈！

2017年，深鐵花了372億，從華潤(rùn)手上以每股22元的價(jià)格買(mǎi)走了萬(wàn)科的16.9億股股票，然后又花了292億從恒大手上以18.8每股的價(jià)格買(mǎi)走了萬(wàn)科15.5億的股票。

這個(gè)時(shí)候深鐵共持有萬(wàn)科32.4億股，成為萬(wàn)科的第一股東，綜合持股成本是每股20.47元，總共為萬(wàn)科投入了664億。

8年后的今天，萬(wàn)科的股價(jià)為7塊多點(diǎn)，每股跌了13塊多，相當(dāng)于跌掉了一大半，光股票這塊，深圳地鐵在萬(wàn)科身上虧掉了428億。

在收購(gòu)萬(wàn)科的664億的資金中，其中400億來(lái)自貸款，參考當(dāng)年的貸款利息年化4.5%左右，一年的利息支出需要20個(gè)億，8年的貸款利息是160。

在這8年期間，萬(wàn)科一共給深鐵分紅了160億，剛好支付利息，也就是一分錢(qián)沒(méi)掙到，股權(quán)市值那邊凈虧損400億。

根據(jù)公開(kāi)消息，去年深鐵自己虧損了80億，也就是地主家也沒(méi)余糧了，還要湊“子彈”去支持萬(wàn)科，這還得填多少錢(qián)呢？

僅2025年，萬(wàn)科短期公開(kāi)境內(nèi)債有360億，一年內(nèi)到期的流動(dòng)性負(fù)債一共是1200億，也就說(shuō)深鐵需要再拿得出1000億來(lái)，才能盤(pán)活萬(wàn)科今年的債務(wù)。

這1000億從哪里來(lái)？前面說(shuō)了，深鐵當(dāng)年收萬(wàn)科股權(quán)大部分錢(qián)是貸款的，那這1000億怕還是要靠貸款了。

憑借著國(guó)資背景，深鐵貸款不是難事，但貸款是要還的，如果萬(wàn)科不能持續(xù)的造血，或者說(shuō)造血功能喪失，也就是說(shuō)房子賣(mài)不動(dòng)了，那這個(gè)貸款怎么還？光靠以貸養(yǎng)貸，怕是以后的債務(wù)會(huì)越來(lái)越多，到那會(huì)救也救不動(dòng)了。

顯然，深鐵不是傻子，對(duì)于萬(wàn)科高管的那些破事是知道，更換高管團(tuán)隊(duì)并不是要把萬(wàn)科弄回之前的樣子，而是要清算，清算之前高管造成的損失。

所以，我們看到這次萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)的變更，除了祝九勝、和董秘朱旭辭職之外，其他的高管并沒(méi)有卸任，而是還在職的。

將況，就算祝九勝辭職，想干凈脫身是不可能的，曾經(jīng)鬧得歡，現(xiàn)在要拉清單了。

2019年 萬(wàn)科郁亮就喊出了口號(hào)，要活下去，要降杠桿，少拿地。實(shí)際上萬(wàn)科從2018年到2021年，萬(wàn)科一直在逆勢(shì)瘋狂拿地，光2021年一年拿的地，萬(wàn)科5-10年都開(kāi)發(fā)不完。

喊出來(lái)的口號(hào)和行為完全相反！

明知道前面是懸崖，還要瘋狂擴(kuò)張，至于擴(kuò)張之后，公司行不行不重要，身上標(biāo)簽的反正是“職業(yè)經(jīng)理人”，掙的錢(qián)是自己的，虧損是股東的。

掙的錢(qián)其中有工資和獎(jiǎng)金，過(guò)去那些年，以郁亮和祝九勝為核心的管理團(tuán)隊(duì)在萬(wàn)科拿到了天價(jià)的薪酬，而這對(duì)他們來(lái)說(shuō)，都是小錢(qián)，真正的大錢(qián)是以鵬金所為代表的萬(wàn)科影子銀行。

以唐山舉報(bào)萬(wàn)科，煙臺(tái)舉報(bào)萬(wàn)科的材料來(lái)看，萬(wàn)科高管們讓鵬金所從當(dāng)銀行的角色，去給萬(wàn)科放高利貸。

鵬金所的資金來(lái)源是基于萬(wàn)科的高管掌握著萬(wàn)科的資產(chǎn)，高管們拿著萬(wàn)科的應(yīng)收賬款作為抵押，從銀行及機(jī)構(gòu)拿到大量的資金。

這里提到一個(gè)專(zhuān)業(yè)詞匯叫：應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)，就是普通人買(mǎi)萬(wàn)科的房子交首付，然后辦貸款，這其中的有個(gè)時(shí)間差大概是一個(gè)月的時(shí)間。

貸款下來(lái)之后，交給萬(wàn)科，購(gòu)房人再去還按揭貸款，而這個(gè)即將放下來(lái)的貸款就是萬(wàn)科的應(yīng)收賬款，拿這個(gè)作為抵押去找銀行借錢(qián)，銀行從不猶豫。

在房地產(chǎn)火爆的那些年，萬(wàn)科的房子根本不愁賣(mài)，每個(gè)月都有大幾百億的應(yīng)收賬款，憑借著這個(gè)應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)，鵬金所日進(jìn)斗金，大把的錢(qián)。

萬(wàn)科又是怎么放貸的呢？假設(shè)，萬(wàn)科在煙臺(tái)看中了一塊地，地價(jià)是20個(gè)億，萬(wàn)科自己不出面，而是去找當(dāng)?shù)氐男」竞献鳌?/p>

萬(wàn)科有品牌，有物業(yè)、有營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，小公司一看，萬(wàn)科帶我一起干，肯定之前，但這里，萬(wàn)科開(kāi)始給地方小公司下套了。

比如20億的地，萬(wàn)科只出2億，剩下18億由小公司來(lái)出，運(yùn)營(yíng)，營(yíng)銷(xiāo)、施工、萬(wàn)科一條龍服務(wù)，小公司躺著掙錢(qián)。

這對(duì)于地方小公司來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是送上門(mén)的錢(qián)，但自己又沒(méi)有18億的本金來(lái)掙錢(qián)，這個(gè)時(shí)候，萬(wàn)科介紹小公司去鵬金所借錢(qián)，而且保證能借的到，利息嘛，相對(duì)高點(diǎn)，就年化10%吧。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，萬(wàn)科的房子開(kāi)盤(pán)就售罄，雖然20%的利息有點(diǎn)高，但小公司算算時(shí)間節(jié)點(diǎn)啥的，還是穩(wěn)賺不賠，也就上套了。

但小公司貸款這么多，得有點(diǎn)抵押吧，萬(wàn)科說(shuō)了，不用其他的抵押，就咱們合作公司的公章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照啥的，我來(lái)保管就是了，賬也是我來(lái)管，就相當(dāng)于擔(dān)保了。

合作就這么達(dá)成了，小公司在那巴拉巴拉的做著美夢(mèng)，就等著分錢(qián)了，結(jié)果等了一年又一年，三年的時(shí)間過(guò)去了，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，也不開(kāi)盤(pán)。

18億的資金年化10%的利息，一年1800萬(wàn)的利息，付了3年5400萬(wàn)利息之后，小公司眼看都要被拖垮了，萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)姍姍來(lái)遲。

房子賣(mài)了，該分錢(qián)了，小公司看到萬(wàn)科的賬目直接傻眼了，項(xiàng)目的所有支出，比如工程款啥的，全部是項(xiàng)目公司借的高利貸去支付的，而這個(gè)高利貸的利息高達(dá)30-40%，已經(jīng)沒(méi)利潤(rùn)可分了。

不管是前面小公司買(mǎi)地借的20%利息，還是后面項(xiàng)目借的高利貸30%-40%的利息，這錢(qián)都進(jìn)入了鵬金所的賬戶(hù)，最終流向了個(gè)人腰包。

要說(shuō)項(xiàng)目公司賬上沒(méi)錢(qián)嘛？有！錢(qián)全部被掌管公章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照的萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)挪用到全國(guó)其他的城市合作新的項(xiàng)目了。

項(xiàng)目是賺錢(qián)了，不是付利息就是被挪用了，小公司沒(méi)賺到錢(qián)，萬(wàn)科也沒(méi)賺到錢(qián)，高管們掙得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的了。

這種模式從2018年到2022年，萬(wàn)科玩了5年了，從2023年開(kāi)始就玩不下去了。由于房?jī)r(jià)下跌，房子賣(mài)不動(dòng)了，錢(qián)回不來(lái)，項(xiàng)目上借的各種高利貸就還不上了，這錢(qián)都是鵬金所放出去的，錢(qián)回不來(lái)了。

所以，我們看到去年鵬金所暴雷了。由于鵬金所是跟萬(wàn)科深度捆綁的，這也導(dǎo)致了萬(wàn)科的資產(chǎn)被查封，而職業(yè)經(jīng)理人去沒(méi)任何損失，而這就是為什么祝九勝去年被帶走的原因。

深鐵作為大股東，救萬(wàn)科就是救自己，為的是首先穩(wěn)住股價(jià)，甚至拉升一波，穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格。

接著把萬(wàn)科高管們控制的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行吸收，下一步，再來(lái)清算這群高管們，向他們索要損失！

所以，更換團(tuán)隊(duì)只是開(kāi)始，為什么新增了高管，前面的也還在留任？想向拍拍屁股走人是不可能的。

把事情交代清楚，把賬理清，把不該吃的都吐出來(lái)！

PS：不久前失聯(lián)超半年，為避免再次失聯(lián)，下面?zhèn)溆锰?hào)煩請(qǐng)大家點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注。

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