文｜鄧浩志

萬科“換血”后重生

自從萬科宣布董事會及管理層成員大換血之后，好消息是一條接一條。

首先是深鐵集團擬向公司提供28億元股東借款；

之后，房地產融資協調機制工作專班負責人表示：目前萬科房地產項目建設平穩有序推進中，“白名單”制度將提供有力的融資支持。要知道進入“白名單”的項目，基本建設保障資金是不愁的。而這個制度，多半是支持那些爆雷的房企，而萬科雖然有債務壓力，但畢竟還沒有爆雷，獲得這個大的支持，實屬有點意外。

然后又傳出萬科或將獲得政府200億額度專項債支持。另有說法上來獲得政府68億美元的融資支持。

隨后，萬科A股價在周三收市前出現漲停。眾多的利好和資源導入萬科，其實等于對外宣布：萬科是體系內的自家人。既然進入了那個圈，就等得到圈內的支持和資源。

因此，我之前預測的萬科將度過這次難關，這個預言基本就坐實了。 但在我微博發布這條消息的看法后，有評論區留言道：股價雖然漲停，但萬科已死。這個觀點非常有意思。和我在上一篇討論萬科的文章中提到的萬科或許已不再是以前的萬科有類似的觀點。

今天或許可以這樣總結：萬科或由管理和技術作為核心驅動力，逐步轉變為政策和資源為主要優勢的龍頭房企。龍頭依然是龍頭，但“姓”不同了，核心競爭力也發生了根本性的轉變。

芳村板塊熱銷，原因何在？

去年9月新政之后，廣州樓市一直保持熱度。不過，表現最搶眼的應該是新荔灣，也就是我們老廣所說的芳村板塊。

從供應角度看，越秀的樓盤并不多，而且價格都很高，動輒10萬8千一平方。而依托琶洲題材的海珠板塊，東部也清一色是豪宅，甚至距離琶洲5公里的樓盤也在蹭琶洲的熱度。至于天河，雖然擁有珠江新城這個CBD，但項目區域參差不齊，不少新盤已經挨著黃埔，到了天河的邊緣，周邊配套發展仍需時間。芳村緊鄰老荔灣和海珠，既能享受主城的配套便利，又在價格上具有優勢。

從需求角度看，這兩年經濟表現不佳，收入較為穩定的多是體制內的員工，而他們的工作地點也多在老城區，所以置業、改善這批客戶多首選主城區的樓盤。芳村樓盤無論是在產品、區位還是價格上，都符合這批剛需、剛改客戶的要求。所以自從廣州樓市復蘇以來，新荔灣的成交量便一直保持高位。

到去年年底，萬科、保利、中海等多個樓盤都已進入尾盤階段，片區居然出現了新貨的供應荒。甚至某些小戶型產品，需要找關系，甚至加價購買。

新荔灣樓市的爆發，除了市場受到政策扶持外，片區基本面的改變也是關鍵。當年全民高呼“廣州城市東進，買房只買東部”的時候，我已經反復提醒東部部分板塊價值被高估，珠城西部的實用性應該更加關注。而最近兩年，新荔灣在規劃落地上又有了長足的進展，三館合一，雙太古，華潤萬象城等新配套陸續落地，最重要是親民的價格，都讓芳村房價有較為突出的優勢。隨著廣鋼新城開發的結束，花地灣多個樓盤清貨，片區出現供不應求也就不足為奇了。