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作者 |王婷婷

豪宅業(yè)主“維權(quán)”，再次撕開物業(yè)管理漏洞和黑洞的一角。

近日，上海湯臣湖庭花園第一屆業(yè)主委員會（以下簡稱“湯臣湖庭業(yè)委會”）就訴中觀物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱“中觀物業(yè)”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，委托律師向上海市高級人民法院提出再審申請。

中觀物業(yè)在多個(gè)招聘網(wǎng)站披露信息顯示，公司成立于1997年，為湯臣集團(tuán)旗下的外商獨(dú)資專業(yè)物業(yè)管理公司，管理湯臣一品、湯臣一品大廈、湯臣金融大廈、湯臣高爾夫球場會館等多個(gè)高端物業(yè)。

據(jù)2024年多家媒體報(bào)道，湯臣一品業(yè)主曾因漏水、糞水倒灌等物管問題處理不當(dāng)與中觀物業(yè)發(fā)生多次訴訟糾紛。

此次，湯臣湖庭業(yè)主與中觀物業(yè)的糾紛，則主要圍繞“物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入結(jié)算、物業(yè)費(fèi)支出是否真實(shí)合理、物業(yè)賬目和管理漏洞”等核心問題。

(湯臣湖庭實(shí)景圖）

作為上海純別墅豪宅項(xiàng)目代表之一，湯臣湖庭戶型面積386㎡-581㎡，住戶約320戶，物業(yè)服務(wù)費(fèi)6元/平方米/月。審計(jì)報(bào)告顯示，中觀物業(yè)2007年8月1日-2020年12月31日服務(wù)期間，物業(yè)收入總額超過8766.7萬元。但報(bào)表期末結(jié)算物業(yè)服務(wù)結(jié)余-137.4萬元，凈利潤甚至虧損了53萬元。

這背后，高達(dá)8819.7萬元的支出引起業(yè)主強(qiáng)烈反對，并向法院提交了關(guān)于中觀物業(yè)在“員工工資和離職賠償金、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)等方面涉嫌虛開虛報(bào)”的證據(jù)，并質(zhì)疑物業(yè)公司存在“轉(zhuǎn)嫁開發(fā)商成本給業(yè)主、退場后仍收費(fèi)、誤導(dǎo)酬金制物業(yè)服務(wù)結(jié)算方式”等情況。

中觀物業(yè)方面也針對訴訟內(nèi)容，向法院遞交了相關(guān)證據(jù)和說明。針對業(yè)主提起再審及對訴訟內(nèi)容的進(jìn)一步答復(fù)，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)致電中觀物業(yè)，公司號碼處于待機(jī)狀態(tài)，截至發(fā)稿時(shí)間仍無法聯(lián)絡(luò)。

目前，法院二審判決，中觀物業(yè)返還業(yè)委會物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余(約404.5萬元)、返還業(yè)委會資金占用損失；維持中觀物業(yè)支付業(yè)委會公共收益(約100萬元)；業(yè)委會支付中觀物業(yè)管理酬金差額(約37.4萬元)；駁回中觀物業(yè)其他反訴請求。

不過僅“物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余”一項(xiàng)，距離業(yè)主核算主張的2808.4萬元，差距懸殊。這背后，湯臣湖庭可觀的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出到底用在何處？物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余到底如何認(rèn)定？在對上述問題的調(diào)查中，物業(yè)行業(yè)的諸多管理漏洞和黑洞，也浮出水面。

“虛開發(fā)票”掩蓋離奇支出？

中觀物業(yè)遭業(yè)主質(zhì)疑管理漏洞

上海上審會計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡稱“上審”）出具的審計(jì)報(bào)告顯示，中觀物業(yè)服務(wù)湯臣湖庭期間審計(jì)調(diào)減后的支出具體包含：

員工工資3693.49萬元（包含離職補(bǔ)償金270萬元）；員工餐費(fèi)及員工交通費(fèi)557.3萬元；交際應(yīng)酬費(fèi)28.76萬元；水電費(fèi)585.48萬元；維修保養(yǎng)費(fèi)219.9萬元；保潔費(fèi)、綠化費(fèi)及環(huán)保費(fèi)1225.98萬；管理酬金809.34萬元等約16項(xiàng)。

“數(shù)千萬”的物管費(fèi)用去向成疑，很多支出簡直離譜！”

有業(yè)主告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，以高達(dá)557.3萬元的員工餐費(fèi)及員工交通費(fèi)為例，這部分費(fèi)用《物業(yè)服務(wù)合同》未約定，業(yè)委會和全體業(yè)主既不知曉，也未確認(rèn)。

而且上述餐費(fèi)及員工交通費(fèi)沒有相對應(yīng)的發(fā)放明細(xì)，其中322.46萬元的餐飲是用工程款發(fā)票報(bào)銷的，予以沖抵的發(fā)票是2016年之前發(fā)生的費(fèi)用；另外130.9萬元的汽油費(fèi)發(fā)票及交通費(fèi)，用的定額發(fā)票，還是連號的，也無行程單和其他證據(jù)佐證......虛開發(fā)票套取物業(yè)費(fèi)的嫌疑很大！”業(yè)主直言。

（物管報(bào)銷部分定額連號發(fā)票，業(yè)主提供）

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)注意到，上審在審計(jì)報(bào)告中多處提到“中觀物業(yè)未能提供費(fèi)用清單、流水明細(xì)”、“因未見發(fā)票原件及付款經(jīng)過被審計(jì)調(diào)減”等內(nèi)容。這或一定程度上對審計(jì)準(zhǔn)確性產(chǎn)生影響，有業(yè)主就反映稱，上審針對本案提交的審計(jì)結(jié)論出現(xiàn)了“初稿和終稿截然相反”的情況。

另，財(cái)報(bào)中的員工工資達(dá)3693.49萬元（包含離職補(bǔ)償金270萬元）。二審判決顯示，中觀物業(yè)提供了工資匯總表、未提供2007年-2011年度工資明細(xì)清單、未提供離職賠償金相關(guān)合同和流水明細(xì)等。

“離職賠償金不在合約內(nèi)，不該業(yè)主承擔(dān)。而物管工資，存在「偷人頭」虛增用工成本的嫌疑。參照是，我們換了物業(yè)、管控加強(qiáng)后，4年間每年盈余幾十萬。”業(yè)主表示。

除質(zhì)疑入賬薪資反常、缺乏入賬憑證（發(fā)票、明細(xì)等）外，還有業(yè)主反映，中觀物業(yè)交際應(yīng)酬費(fèi)高達(dá)28.76萬元（審計(jì)調(diào)減前）。業(yè)主提供了多份有關(guān)中觀物業(yè)與區(qū)域街道辦、居委會、社區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)酬往來的資料，其中贈禮和宴請部分，數(shù)額較大。

（中觀物業(yè)贈禮和宴請部分請款單截圖，業(yè)主提供）

中觀物業(yè)方面則表示，相關(guān)應(yīng)酬費(fèi)屬于前期物業(yè)招投標(biāo)文件中名列的“對外聯(lián)絡(luò)與溝通協(xié)調(diào)”，交通費(fèi)、福利費(fèi)等及支出明細(xì)也在上述文件中列明，也履行了必要的審批程序，補(bǔ)貼由員工提供發(fā)票沖抵后實(shí)際發(fā)放。不過對于發(fā)票真實(shí)性、應(yīng)酬必要性和發(fā)放明細(xì)，中觀物業(yè)未提供詳細(xì)證據(jù)和說明。

法院一二審判決中，對應(yīng)酬費(fèi)予以核減28.76萬元，對餐飲和交通費(fèi)酌情核減21萬元，支持成本扣除離職賠償金，不支持人員工資項(xiàng)目核減主張。由于業(yè)主認(rèn)為上述判決系未查清事實(shí)，已委托律師向高院提出重審。

事件背后，物業(yè)公司的諸多“灰色空間”和“管理漏洞”如何有效監(jiān)管，一直是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨指出，物業(yè)公司理應(yīng)受到居委會、街道辦、房管部門等多方監(jiān)管，地方政府已多出臺多樣化政策加強(qiáng)監(jiān)管，如建立物業(yè)紅黑榜、要求物業(yè)公司定期公示賬目等。

但實(shí)際中有效監(jiān)管仍缺少抓手。如若物業(yè)公司和居委會或相關(guān)部門存在“利益操作空間”(如逃避監(jiān)管、獲取項(xiàng)目)則更是不合法的。

規(guī)范層面，對居委會的監(jiān)督主要由政府以及相關(guān)紀(jì)檢監(jiān)察部門負(fù)責(zé)。同時(shí)，業(yè)主也有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督和質(zhì)疑，但往往需要業(yè)主提起訴訟才會到位。

“完全避免利益交換是不現(xiàn)實(shí)的，關(guān)鍵是要強(qiáng)化責(zé)任追究制度，并盡快建立更加公開透明市場化的物業(yè)管理承接和退出機(jī)制，從源頭上消除灰色空間。”湯曉晨表示。

“隱匿賬冊”轉(zhuǎn)嫁開發(fā)商成本？

湯臣湖庭「糊涂收入」引爭議

支出存在諸多質(zhì)疑，收入也飽受爭議。

湯臣湖庭業(yè)主向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)反映，小區(qū)為分期開發(fā)分期交付，一期交付是2008年10月(早批業(yè)主2009年陸續(xù)入住)、二期是2009年11月、三期在2015年交付。2007年7月26日中觀物業(yè)和開發(fā)商湯臣集團(tuán)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，時(shí)間至2009年7月31日止，后有延長。

“且不論2009年之后中觀物業(yè)繼續(xù)服務(wù)開發(fā)商產(chǎn)生的費(fèi)用，至少首批業(yè)主入住之前和開發(fā)商簽約的物業(yè)管理費(fèi)，就應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。但這些開發(fā)商物管費(fèi)，目前都轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主頭上。”

審計(jì)報(bào)告顯示，中觀物業(yè)于2007年8月1日-2008年8月列支大量人工費(fèi)及維護(hù)費(fèi)，產(chǎn)生約414.74萬元物管費(fèi)(此時(shí)房屋未竣工)，加上應(yīng)付未付(結(jié)余)部分，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)500余萬元。上審查明，開發(fā)商并未支付費(fèi)用。判決書披露，中觀物業(yè)提供30份催繳函，僅針對小業(yè)主(共100余欠費(fèi))，未催繳開發(fā)商。

“被轉(zhuǎn)嫁的還有小區(qū)會所的水電費(fèi)。會所產(chǎn)權(quán)和收益歸屬開發(fā)商，物業(yè)公司卻將其收支全部計(jì)入了業(yè)主服務(wù)范疇的收入和支出，也誤導(dǎo)了法院將兩種收支混為一談，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。”有業(yè)主稱。

另，判決書披露，中觀物業(yè)在退場后，陸續(xù)收取了100余萬元物業(yè)費(fèi)。部分業(yè)主在二審提交了繳費(fèi)截圖予以佐證。

“這些糊涂賬背后，我們更關(guān)注的是，至今中觀物業(yè)沒有提供過準(zhǔn)確的應(yīng)收未收和拖欠明細(xì)，如若「隱匿賬目」則涉嫌違法并將承擔(dān)刑事責(zé)任。”業(yè)主怒言。

(中觀提交審計(jì)的賬冊，業(yè)主責(zé)證發(fā)現(xiàn)缺2014年賬冊)

中觀物業(yè)方面則表示，會所水電費(fèi)屬物管過程中產(chǎn)生的支出，該項(xiàng)還包含業(yè)委會、居委會、老年活動中心等公共部分支出，應(yīng)由業(yè)委會承擔(dān)；“催繳未交”部分物業(yè)費(fèi)作為物業(yè)費(fèi)結(jié)余返還給業(yè)委會與酬金制計(jì)費(fèi)方式等規(guī)定相悖。目前法院對后一主張予以支持，對會所水電費(fèi)酌情扣減。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)注意到，高達(dá)500余萬的開發(fā)商物管費(fèi)，是否算物業(yè)服務(wù)結(jié)余，和「酬金制」（即物管預(yù)收服務(wù)費(fèi)后每月按比例提取酬金，其余全部用于合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)）的收入結(jié)算方式認(rèn)定，息息相關(guān)。

錦天城律師事務(wù)所祝律師認(rèn)為，依據(jù)我國《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定、《物業(yè)服務(wù)合同》第九條約定，以及審計(jì)報(bào)告里中觀物業(yè)披露的記賬方式(權(quán)責(zé)發(fā)生制)，該小區(qū)在酬金制下應(yīng)以“應(yīng)收”而非實(shí)收結(jié)算。

而依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十九條、《物業(yè)服務(wù)合同》第八條規(guī)定，開發(fā)商竣工交付前的應(yīng)收未收部分(即開發(fā)商所欠物管費(fèi))是由開發(fā)商承擔(dān)。退一步講，法院認(rèn)為物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)全部的應(yīng)收未收，但開發(fā)商在交房前的應(yīng)收未收是沒有任何依據(jù)轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主承擔(dān)的。

據(jù)悉，針對上述爭議點(diǎn)，以及法院一二審中存在的「重復(fù)扣除酬金」的情形，業(yè)主已向高院提出重審申請。

物業(yè)費(fèi)賬目不清、管理監(jiān)管不嚴(yán)、結(jié)算方式爭議……系列漏洞是否會讓物業(yè)行業(yè)形成“黑洞”，制約業(yè)主權(quán)益和權(quán)利、審計(jì)審核效果，甚至法院判定？

專家湯曉晨直言，因?yàn)槿鄙儆行У穆募s評價(jià)，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和履約情況不掛鉤，部分物業(yè)公司在管理中的確或滋生一些“灰色空間”。

“當(dāng)前行業(yè)的市場化也不充分，造成‘劣幣’無法被及時(shí)清除，所以物業(yè)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，過程還相當(dāng)漫長。而業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾是復(fù)雜的，往未來看，這需要住宅物業(yè)管理的甲乙方對服務(wù)價(jià)值和交付的認(rèn)知都更成熟一點(diǎn)。”湯曉晨指出。