廣州，正在迎來(lái)一劑名為「新棚改」的猛藥。

4096億專項(xiàng)借款，52個(gè)城中村，已經(jīng)在加速落地中。

這事很早之前我們就聊過(guò)，全網(wǎng)首發(fā)，現(xiàn)在再提，是因?yàn)樾蝿?shì)更明朗了。

52個(gè)城中村，具體包括哪些，借款額度各自有多少，有一份詳盡的清單。

全市11區(qū)，都有項(xiàng)目，改造難度系數(shù)更大的中心區(qū)，占了21個(gè)。

額度方面，具體的不方便說(shuō)太多，但可以透露的是，不是撒胡椒面，很多項(xiàng)目都是百億級(jí)，天量資金砸下。

不過(guò)，這里要先說(shuō)一個(gè)前提：

廣州的城中村改造，無(wú)論是數(shù)量，還是專項(xiàng)借款授信金額，全國(guó)都沒(méi)有其他城市能掰手腕，在官方的計(jì)劃里，就是要以非凡的力度推進(jìn)。

但過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，都推進(jìn)不了一點(diǎn)，去年很多項(xiàng)目說(shuō)要改，但大部分都沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，前期得不能再前期。

不是政策不支持，也不是錢不到位，是有錢不敢借，借了也不敢花，怕風(fēng)險(xiǎn)太大，算不過(guò)賬，預(yù)期收益不夠。

但廣州也出招了。

一是擴(kuò)大城中村改造專項(xiàng)借款使用范圍，如用作存量商品房收購(gòu)安置等，提高企業(yè)居民積極性；

二是適當(dāng)“施壓”，52個(gè)城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)借款額度申領(lǐng)、使用情況，是有KPI在的，完成量，完成率都有排名，直接和考核掛鉤。

借錢不積極，思想有問(wèn)題。

花錢不到位，覺(jué)悟已掉隊(duì)。

4000多億專項(xiàng)貸款，將不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的賬面數(shù)字，而是真金白銀要投向廣州城中村改造的，形成實(shí)物工作量的。

注意，這部分資金，是有撬動(dòng)作用的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，專項(xiàng)借款授信額約占所涉及城中村項(xiàng)目總投資的78%，4096億專項(xiàng)借款，保守來(lái)算，可直接撬動(dòng)的資產(chǎn)規(guī)模，也要到5000億以上。

這樣的杠桿效應(yīng)，足以在樓市激起不小的漣漪，路徑與上一輪棚改類似，但是是新型棚改。

之所以說(shuō)是新型，是因?yàn)楫?dāng)下的城中村改造，走的是“依法征收，凈地出讓”的新模式，強(qiáng)調(diào)公益性，無(wú)論是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是量級(jí)，與以往市場(chǎng)化模式下的棚改，都大不相同。

但在貨幣化安置（包括房票）的趨勢(shì)下，依舊能夠幫助樓市去庫(kù)存。

一些嗅覺(jué)敏銳的商品房，已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)了，面向周邊的拆遷戶給予安家補(bǔ)貼，借助舊改，精準(zhǔn)去化。

拆遷，是真的可以拉樓市。

對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，落差肯定會(huì)有，一夜暴富夢(mèng)碎。

但放眼整個(gè)廣州，現(xiàn)在還沿用市場(chǎng)化模式，且正常推進(jìn)的舊改，也沒(méi)幾個(gè)了，畢竟舊模式的前提，本就基于樓市的上漲預(yù)期，用時(shí)間換空間，當(dāng)樓市牛市不再，自然也不可持續(xù)，遇到房企資金鏈問(wèn)題，說(shuō)躺平就躺平了。

新模式下，有國(guó)企執(zhí)行，國(guó)家資金兜底，不會(huì)爛尾，也最大限度調(diào)動(dòng)資源和各職能部門的協(xié)調(diào)合作，打破部門利益和山頭主義，改造周期也更可控。

為什么這么說(shuō)？

城中村改造專項(xiàng)借款，利率雖然低，但借了也是要還的，期限一般不超過(guò)5年。

這意味著，至少5年內(nèi)，就得把項(xiàng)目拆出來(lái)，騰空土地實(shí)現(xiàn)出讓收入，改造主體肯定是能快則快，不會(huì)主動(dòng)拖沓。

獵德改了3年，楊箕改了7年，琶洲改了8年，5年左右的周期尺度，已經(jīng)算很短了。

廣州是鐵了心要搞新型棚改的，最近這么多補(bǔ)償方案出來(lái)，這個(gè)趨勢(shì)和輪廓更清晰了。

這輪城中村改造，力度和決心，遠(yuǎn)比想象中更大，影響深遠(yuǎn)。

幾個(gè)片區(qū)，是值得重點(diǎn)討論的。

1）黃埔。

從去年開(kāi)始，為了破解改造難題，謀求國(guó)家資金托舉，很多項(xiàng)目，都在推進(jìn)新舊模式的轉(zhuǎn)換。

像之前的洋田、鎮(zhèn)龍、蓮塘、五村七片、崗貝、山龍，以及最近的南崗等，都是典型代表。

專項(xiàng)借款的來(lái)源，是國(guó)開(kāi)行，國(guó)家的錢，有明確的用途限制以及嚴(yán)格的監(jiān)管要求，不可能企業(yè)請(qǐng)客，國(guó)家買單。

你看九佛五村七片，明確以“依法征收、凈地出讓”新模式推進(jìn)后，去年就獲得了124億城中村改造專項(xiàng)借款授信，部分額度已用于收購(gòu)存量商品住房作為安置房。

這是模式轉(zhuǎn)換的問(wèn)題。

最近黃埔還在干兩件大事：

一是推動(dòng)房票跨區(qū)使用，這個(gè)已經(jīng)有政策支持，重點(diǎn)在于落地執(zhí)行；

二是推動(dòng)央企接手合作，比如中交城投（不是珠江春的四航局），計(jì)劃接手四個(gè)老黃埔的核心項(xiàng)目。

2）海珠，新中軸南段。

這個(gè)片區(qū)，會(huì)是珠城之后，廣州主城核心區(qū)連片開(kāi)發(fā)，力度和規(guī)模最大的板塊，近期各種雷厲風(fēng)行的征拆動(dòng)作，相比大家也關(guān)注到了。

海珠段6公里，三滘、東風(fēng)兩大啟動(dòng)區(qū)，規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)了，計(jì)劃打造宜居宜業(yè)的活力社區(qū)典范，貫通中央綠軸，重塑城市形象。

對(duì)于板塊而言，除了住宅，還會(huì)新增商業(yè)、物業(yè)、商住地塊，以及2所小學(xué)，2所幼兒園，公交首末站等配套。

這兩個(gè)項(xiàng)目，是海珠城中村改造新模式的代表，專項(xiàng)借款授信額度高達(dá)185億，搞好了，能起到很好的示范作用，形成新模式下的人才儲(chǔ)備，具體的路徑，政策，都成熟了，剩下的一波推了。

| 廣州新中軸海珠段效果圖，最終以政府批復(fù)為準(zhǔn)

在官方的計(jì)劃里，新中軸南段，赤崗、江海、南洲街道，每一個(gè)項(xiàng)目地塊，都是有節(jié)點(diǎn)安排的，最遲2026年，要完成征收。

聯(lián)同將來(lái)的建設(shè)量，接下來(lái)幾年，新中軸海珠段集中投入更將達(dá)上千億，對(duì)城市發(fā)展的推動(dòng)力有著超長(zhǎng)持久性。

到時(shí)，你將看見(jiàn)連片的城市界面更新，產(chǎn)業(yè)和配套升級(jí)換代，人口持續(xù)導(dǎo)入，以及由此創(chuàng)造的巨量樓市需求，這種增量隨著舊改持續(xù)產(chǎn)生。

3）白云，尤其是白云新城。

整個(gè)白云區(qū)，在這輪城中村改造中，很突出，項(xiàng)目最多，授信額度也是全市最高的，響應(yīng)也很積極。

其重點(diǎn)，不只是老生常談的珠實(shí)羅沖圍片區(qū)，還有機(jī)場(chǎng)周邊，白云站，甚至是白云新城等。

在進(jìn)行改造意愿征詢的白云新城蕭崗片區(qū)，今天也發(fā)布了詳細(xì)控規(guī)。

大量村地將調(diào)整為商地、宅地、教育、服務(wù)設(shè)施用地，要做產(chǎn)城融合的宜居新城，規(guī)劃用地面積約173公頃，規(guī)劃總建筑面積約335萬(wàn)平方。

這個(gè)項(xiàng)目，從2010年開(kāi)始，就開(kāi)始籌謀舊改，但推進(jìn)一直不太順利，現(xiàn)在也重回賽道了，由白云城發(fā)操刀。

連白云新城這么核心的地段都下決心要改，白云這一波，確實(shí)是動(dòng)真格了。