廣州，正在迎來一劑名為「新棚改」的猛藥。

4096億專項借款，52個城中村，已經在加速落地中。

這事很早之前我們就聊過，全網首發，現在再提，是因為形勢更明朗了。

52個城中村，具體包括哪些，借款額度各自有多少，有一份詳盡的清單。

全市11區，都有項目，改造難度系數更大的中心區，占了21個。

額度方面，具體的不方便說太多，但可以透露的是，不是撒胡椒面，很多項目都是百億級，天量資金砸下。

不過，這里要先說一個前提：

廣州的城中村改造，無論是數量，還是專項借款授信金額，全國都沒有其他城市能掰手腕，在官方的計劃里，就是要以非凡的力度推進。

但過去很長一段時間，都推進不了一點，去年很多項目說要改，但大部分都沒什么實質性動作，前期得不能再前期。

不是政策不支持，也不是錢不到位，是有錢不敢借，借了也不敢花，怕風險太大，算不過賬，預期收益不夠。

但廣州也出招了。

一是擴大城中村改造專項借款使用范圍，如用作存量商品房收購安置等，提高企業居民積極性；

二是適當“施壓”，52個城中村改造項目專項借款額度申領、使用情況，是有KPI在的，完成量，完成率都有排名，直接和考核掛鉤。

借錢不積極，思想有問題。

花錢不到位，覺悟已掉隊。

4000多億專項貸款，將不再是一個簡單的賬面數字，而是真金白銀要投向廣州城中村改造的，形成實物工作量的。

注意，這部分資金，是有撬動作用的。

據統計，專項借款授信額約占所涉及城中村項目總投資的78%，4096億專項借款，保守來算，可直接撬動的資產規模，也要到5000億以上。

這樣的杠桿效應，足以在樓市激起不小的漣漪，路徑與上一輪棚改類似，但是是新型棚改。

之所以說是新型，是因為當下的城中村改造，走的是“依法征收，凈地出讓”的新模式，強調公益性，無論是補償標準還是量級，與以往市場化模式下的棚改，都大不相同。

但在貨幣化安置（包括房票）的趨勢下，依舊能夠幫助樓市去庫存。

一些嗅覺敏銳的商品房，已經開始行動起來了，面向周邊的拆遷戶給予安家補貼，借助舊改，精準去化。

拆遷，是真的可以拉樓市。

對于居民來說，落差肯定會有，一夜暴富夢碎。

但放眼整個廣州，現在還沿用市場化模式，且正常推進的舊改，也沒幾個了，畢竟舊模式的前提，本就基于樓市的上漲預期，用時間換空間，當樓市牛市不再，自然也不可持續，遇到房企資金鏈問題，說躺平就躺平了。

新模式下，有國企執行，國家資金兜底，不會爛尾，也最大限度調動資源和各職能部門的協調合作，打破部門利益和山頭主義，改造周期也更可控。

為什么這么說？

城中村改造專項借款，利率雖然低，但借了也是要還的，期限一般不超過5年。

這意味著，至少5年內，就得把項目拆出來，騰空土地實現出讓收入，改造主體肯定是能快則快，不會主動拖沓。

獵德改了3年，楊箕改了7年，琶洲改了8年，5年左右的周期尺度，已經算很短了。

廣州是鐵了心要搞新型棚改的，最近這么多補償方案出來，這個趨勢和輪廓更清晰了。

這輪城中村改造，力度和決心，遠比想象中更大，影響深遠。

幾個片區，是值得重點討論的。

1）黃埔。

從去年開始，為了破解改造難題，謀求國家資金托舉，很多項目，都在推進新舊模式的轉換。

像之前的洋田、鎮龍、蓮塘、五村七片、崗貝、山龍，以及最近的南崗等，都是典型代表。

專項借款的來源，是國開行，國家的錢，有明確的用途限制以及嚴格的監管要求，不可能企業請客，國家買單。

你看九佛五村七片，明確以“依法征收、凈地出讓”新模式推進后，去年就獲得了124億城中村改造專項借款授信，部分額度已用于收購存量商品住房作為安置房。

這是模式轉換的問題。

最近黃埔還在干兩件大事：

一是推動房票跨區使用，這個已經有政策支持，重點在于落地執行；

二是推動央企接手合作，比如中交城投（不是珠江春的四航局），計劃接手四個老黃埔的核心項目。

2）海珠，新中軸南段。

這個片區，會是珠城之后，廣州主城核心區連片開發，力度和規模最大的板塊，近期各種雷厲風行的征拆動作，相比大家也關注到了。

海珠段6公里，三滘、東風兩大啟動區，規劃已經通過了，計劃打造宜居宜業的活力社區典范，貫通中央綠軸，重塑城市形象。

對于板塊而言，除了住宅，還會新增商業、物業、商住地塊，以及2所小學，2所幼兒園，公交首末站等配套。

這兩個項目，是海珠城中村改造新模式的代表，專項借款授信額度高達185億，搞好了，能起到很好的示范作用，形成新模式下的人才儲備，具體的路徑，政策，都成熟了，剩下的一波推了。

| 廣州新中軸海珠段效果圖，最終以政府批復為準

在官方的計劃里，新中軸南段，赤崗、江海、南洲街道，每一個項目地塊，都是有節點安排的，最遲2026年，要完成征收。

聯同將來的建設量，接下來幾年，新中軸海珠段集中投入更將達上千億，對城市發展的推動力有著超長持久性。

到時，你將看見連片的城市界面更新，產業和配套升級換代，人口持續導入，以及由此創造的巨量樓市需求，這種增量隨著舊改持續產生。

3）白云，尤其是白云新城。

整個白云區，在這輪城中村改造中，很突出，項目最多，授信額度也是全市最高的，響應也很積極。

其重點，不只是老生常談的珠實羅沖圍片區，還有機場周邊，白云站，甚至是白云新城等。

在進行改造意愿征詢的白云新城蕭崗片區，今天也發布了詳細控規。

大量村地將調整為商地、宅地、教育、服務設施用地，要做產城融合的宜居新城，規劃用地面積約173公頃，規劃總建筑面積約335萬平方。

這個項目，從2010年開始，就開始籌謀舊改，但推進一直不太順利，現在也重回賽道了，由白云城發操刀。

連白云新城這么核心的地段都下決心要改，白云這一波，確實是動真格了。