就在今天，上海土拍戰火重燃，四塊地成交138.35億，徹底殺瘋了！

民企大華，強勢擊敗央國企，以總價24.87億、樓板價92659元/㎡斬獲大寧新地王。

象嶼地產，終于再次上海拿地，以總價66.79億、樓板價達到30151元/㎡圓夢紫竹地塊。

綠城中國，再次搶得地王，以總價29.16億、樓板價7.15萬/㎡大幅刷新北蔡板塊地王。

長三角投資，底價托底配套建設，斥資17.544億，樓板價6008元/㎡落位青浦西岑超級綜合體。

今天總爺就和大家聊聊，這場土拍大戲的背后，究竟暗藏怎樣的信號。

01

大華搶地王！打破大寧天花板

競爭最激烈的靜安大寧新地王，出乎很多人意料，最終被大華拿下了。

這塊地位于大寧板塊南端，直線距內環高架僅約1公里，屬于上海最熱門的置業板塊之一。

大華大寧地塊區位示意圖

這是一塊容積率2.5的純宅地，出讓面積10730.27㎡，中小套型占比40%，裝修集采價5000元/㎡。

去年中建玖合大寧拿地，以約6.83萬/㎡樓板價刷新板塊紀錄，即將推出代表他們最高產品力的新盤。

中建玖合大寧地塊效果圖

相比于中建玖合地塊，這塊地要離大寧核心商業和公園配套略遠，但總爺發現它有兩大優勢：

1. 位置更靠內環，吸附更多外溢客戶

2. 地塊體量更小，總建面不到2.7萬㎡

因此，這塊寶地適合操盤力強的房企，“短平快”完成業績需求，也吸引了多達9家組合參拍：

北京城建、大華、華發、中海、招商、保利置業、綠城、建發、越秀&金茂

最終經過67輪鏖戰，上海本土房企、民企之光大華，以總價24.87億、溢價率32.31%、樓板價92659元/㎡拿地——

這也意味著，預期售價至少在15萬/平

大華作為少有活躍在土拍市場的民企之一，能夠在眾多央國企中“虎口奪食”，本身就是一種信號。

一是企業自身的實力證明，大華扎根上海、布局全國，2024年在上海全口徑銷售額163億，排名高居第11位。

2024年上海全口徑銷售排行榜，來源克而瑞

二是對上海市場的看好，敢于在最熱門板塊溢價拿地王，本質上還是看好樓市表現，對上海發展有足夠信心。

目前就看大華會拿出怎樣的高端產品，去匹配高溢價帶來的市場期待。

02

象嶼拿地！高端產品再亮劍

在多次與熱門地塊擦肩而過后，象嶼終于在上海拿地了！

紫竹地塊位于著名的蘭香湖板塊，這里一直是閔行宜居的地標，以高端產業配套、綠化環境配套聞名。

尤其是環湖區域，年一直以豪宅供應為主，包括蘭香湖雅苑、蘭香湖壹號&貳號，具備打造高端產品的市場基礎。

蘭香湖實景圖

這次蘭香湖核心地段，拿出了三幅地塊組合出讓，總出讓面積高達21.72萬方，且都是超低容積率——

02-09地塊、03-04地塊是純住宅用地，容積率只有1.01，未來打造高端墅區；

16-07地塊是餐飲旅游業用地，容積率只有1.04，未來大概率做高端酒店商業。

象嶼蘭香湖地塊區位示意圖

而參拍的兩家房企，分別是象嶼和聯發，他們合作的象嶼聯發·金海汀云臺，半年內五次觸發積分，成為外環外熱度最高的樓盤之一。

最終，象嶼地產以極大的魄力，斥資67億、溢價18.97%成功拿下大盤地塊，樓板價達到30151元/平。

對于紫竹來說，象嶼并不陌生，2022年象嶼聯合招商，打造了著名紅盤公園1872——

八開八罄，賣掉2299套房源，累計銷售額131億

2023年上海樓盤銷售排行榜，來源克而瑞

2023年上海樓盤銷售排行榜，來源克而瑞

要知道，象嶼招商公園1872還不是紫竹核心區，這次順利拿下板塊最核心的低密墅區，象嶼可以說是信心滿滿。

除了對板塊深耕的信心，總爺這兩年明顯感覺到，象嶼正在經歷產品的高速迭代。

今年他們重磅推出了1號作品象嶼蘇河琹廬，首次上海內環內布局，就讓全上海看到其樹立「產品燈塔」的決心。

象嶼蘇河琹廬示意圖

同時他們在外環外的象嶼·天宸雅頌，外立面用上了超大比例弧形鋁板線條、鋁格柵、玻璃，越級對標市區豪宅水準做產品。

象嶼·天宸雅頌示意圖

在這個屬于好房子的時代，作風穩健、不斷迭代的象嶼地產，正走上發展的快車道。

03

綠城出手，斬獲北蔡新地王

在兵家必爭的浦東中環，本次也迎來了北蔡重磅地塊的出讓。

本次推出的北蔡地塊位于北蔡東北部，靠近高科西路及羅山高架路交匯處，容積率2，建筑面積40831.98㎡——

體量適中、地塊方正，屬于房企最喜歡的土地類型

北蔡地塊區位示意圖

尤其是考慮到距離張江科學城非常近，這里一直是公認的“張江后花園”，也是浦東中環最具潛力的板塊之一。

板塊內的中國鐵建國貿西派海上，已經連續開盤三次，產品呈現非常驚艷，人氣始終居高不下。

中國鐵建國貿西派海上示范區實景圖

因此北蔡地塊土拍，吸引了7家開發商組合的角逐——

國貿&中鐵建、大華、招商、保利發展、建發、綠城、金茂

這塊地角逐異常激烈，綠城、國貿&中鐵建一路殺到封頂搖號環節，最終綠城以總價29.159億、溢價40%拿下這塊地。

樓板價7.14萬/㎡，大幅突破隔壁的5.57萬/㎡，成為北蔡板塊新地王。

為了拿下這塊地，不僅價格被頂到天花板，還有5000元/平米裝標、300平公建、0.6%租賃房比例...

在這個典型的浦東中產社區，綠城的品牌號召力不容小覷，未來將會出現最頂尖產品力的強強對話。

04

長三角托底，拿下超大綜合體

相比其他三塊地的激烈競爭，青浦西岑的超大綜合體，則由本地國企托底。

本次出讓的綜合體，總出讓面積16.77萬平，平均容積率約2.06，由8個子地塊和部分地下空間組成，包括商品房、商業、辦公等用途：

青浦區西岑單元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地塊及19-09公共綠地、云騰路、蘭科路、澤秀路、澤立路部分地下空間地塊

西岑地塊區位示意圖

對于大部分上海人來說，青浦西岑都是一個非常陌生的地方，不過提到隔壁華為上海研發基地，大家一定都有耳聞。

所以本次超級綜合體的出讓，主要目的就是完善板塊的產業、配套建設。

華為上海研發基地實景圖

最終，長三角投資斥資17.544億，以樓板價6008元/平底價拿地。

長三角投資是本地國企，成立于2020年7月，是示范區開發建設的實施平臺，因此本次拿地順理成章。

本地國企筑巢引鳳，隨著整體華為基地逐步成熟，未來更多商品房地塊也將會推出。

05

地王頻出，強者通吃時代

從去年下半年至今，上海土拍逐漸走出陰霾，活躍度、溢價率都不斷創造紀錄。

而隨著地王頻出，真正的“強者通吃”時代也來了。

1.房企激流勇進，高溢價成為常態

從大寧到北蔡，哪怕是外環外的紫竹，全部高溢價成交，代表著房企對上海市場的高度共識。

尤其是看到民企大華，敢于拍出樓板價92659元/㎡的大寧新地王，你就會看出大家對核心資產的渴求。

可以預計的是，今年上海土拍將延續“高質量土地、高價格成交”的主旋律，從而帶動新房庫存的去化。

至于到底敢不敢跟進，就非常考驗房企的決策能力了。

2.地王效應增強，產品力考驗加劇

隨著各路“地王”的頻頻出現，抬高板塊熱度的同時，也給房企帶來巨大壓力——

地王既是光環，更是枷鎖，就看房企能不能用產品破局。

所以你會發現，有勇氣溢價拿地的房企，也都在經歷產品力的迭代。

比如象嶼、大華，這兩年在產品呈現方面變化很大，每年都在進步，變得不像大家刻板中的印象。

小陽春的行情，疊加土拍的熱度，作為全國樓市的風向標，上海樓市上半年走勢很穩。

對于本輪上海土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。