越秀?東山云起，五一要開展廳了。

項目前身，是越秀區廣州大道中619地塊，去年9月掛牌，12月由越秀地產競得，總價不到6個億。

越秀進場時，這塊地接近“璞玉”狀態，除了地段是確定的，學校是明牌的，其余都是充滿挑戰的未知數。

尤其是產品。

早期傳言，這里是要做「樾系」，高端改善，大面積。

但最后敲定的，卻是全新的「先鋒系」，海珠江灣潮起同款：

最大戶型不超過140平。

116套房源中，98平占了一半貨量，其次是120平、139平、122平。

挺小的。

當然，這個小，是相對的。

豪宅地段，做的都是豪宅線下以下的產品，乍一聽還挺稀奇。

越秀供應雖然不多，但細數起來，還是有幾個的。

這些項目，位置不如東山云起核心，但面積普遍要大膽得多，跨度也廣。

開發商的思路，都是比較一致的。

這樣的地段，買入的大多是置換客。

既然是置換，那一定要有大面積。

面積做大了，也好拉高溢價賣。

再搭配點小面積，溫水沖服。

這是現階段越秀區在售產品相對同質化的重要原因。

就算是東山云起，也沒有拋棄這套邏輯，只是策略變了，更注重控總價，主做板塊稀缺的“較小面積”產品，降低買入門檻，錯位競爭。

畢竟這里近地鐵，也有鐵一加持，對于開發商來說，這也是一個相對務實的選擇，出貨速度會更快。

項目面積段雖然不夠“豪”，但也能滿足主流的置換需求。

這得益于三點：

1、得房率提升。

東山云起是越秀區，乃至珠江新城，第一個新規后產品，越秀自己的宣傳是使用率1X0%。

這個X是多少？我猜不是2，就是3，不會有太大偏差。

不管是多少，都能和周邊得用率八九成的其他項目，拉開一大截差距。

并且，全部都是四房，南向采光，客廳標配6m+。

98平，體感能有120平+

139平，體感能有160平+

面積段是小了，但實用面積反而更大了。

ps：市面上時興的“零飄窗”，東山云起也用上了，但戶型圖還不能公開，感興趣可以私聊。

2、空間可以破界。

除了得房率高，東山云起做了很有意思的一個設計——“去承重墻”。

除了外墻和中心位置等必要承重墻，室內，尤其是臥室空間等墻體，大多是非承重墻，可以拆改。

每一個戶型，都可以從四房改成三房、兩房，甚至是一房，很靈活，滿足不同家庭需求。

這一點，我覺得是基于項目客群所做的調整。

越秀區的項目，主力一般都是地緣客，老廣，像東山云起，更多是東山，楊箕，五羊邨一片。

但這個項目比較特殊，是在售新盤中，距離珠江新城最近的一個，都市范與煙火氣并存，客群會相對年輕，也有一些潛在的外區客戶，新貴，中產。

很多客戶，也確實不需要那么多房間，更多在意使用場景。

像買保時捷，有人喜歡兩座的，有人喜歡四座的。

3、調性拉得高。

項目的產品，雖然都在豪宅線下，但越秀也沒把這個項目當成一般剛改對待，該給的配置都給到位，包括酒店式挑高入戶大堂、藝術車庫、會客廳、智護健康系統等等，對齊豪宅。

物業，據說是最頂級的臻樾系，主打定制化，私享服務，酒店式管家，對于高凈值人群來說，物業服務的權重，是要高于園林，展示區材質的。

越秀區，乃至珠江新城，大面積產品是不稀缺的，但新房要么買入門檻高，要么是舊規，二手更是良莠不齊。

東山云起作為近十年老東山罕見的新供應，對很多預算七八百乃至一千萬左右的新老廣來說，確實是入場、換倉的機會。

楊箕小學納入鐵一大本營后，含金量也提上去了。

小升初派位，對應的第五組，也是越秀名校最為密集的一組，包括鐵一、省實、培正、七中、十六中、八一等。

當然，這個項目，有個問題，也是不能回避的。

單體樓。

受限于體量，在越秀區，單體樓不罕見，但改善客挑房，除了認準本區的，范圍一般不會那么窄，珠金琶白，現在都有不少非單體樓可以選擇。

雖然項目在1F下沉庭院，6F復合綠洲，營造了很多場景，景觀，彌補了一部分單體樓功能的卻是，但和真正的大社區，大園林項目，還是有差距的。

非常介意社區規模的，不合適選這里。

選這里的，肯定是認可周邊配套的，因為要蹭。

項目的優勢在于，可以“兩頭吃”，其他項目蹭的是環市東、北京路、中華廣場等等老牌商業，東山云起，還能蹭珠江新城商圈，逼格更高一點。

值不值得買？關鍵還是看價格。

今年開盤開得火熱的項目，無一例外，都是在價格上給了讓利，充分尊重市場，向買家釋放善意的，典型代表，是廣州地鐵的瓏岄瓏曜。

這個作業，不光剛需項目要抄，改善項目也要抄。

東山云起的對手，現在已經不只是老城越秀的那一批舊規產品，到了這個總價段，買家可選的空間還是比較多的，且不乏CBD新規產品。

以上。