今天上午，有個老炮兒給我的小道兒消息，即將供應的昌平南東小口地塊，三塊地共計39.8萬平米建面的商品住宅，預估起拍樓面價3.4萬元/平米。

可能有人會說，這么低的樓面價會有人搶的。我覺得有幾手競拍是有可能的，但不多。理由是，三宗住宅用地打包一同出售。40乘以3.4萬元/平米等于差不多140億總價，總標的太高了，怎么搶？

如果您還不懂，我給您講幾個實際例子。

1、去年6月總標的112億的朝陽酒仙橋金盞打包地塊，一手成交，溢價率0%；

2、去年11月總標的153億的朝陽酒仙橋十八里店小紅門打包地塊，一兩手成交，溢價率0.21%；

3、去年12月總標的約110億的豐臺萬泉寺地塊，一手成交，溢價率0%；

4、今年4月總標的126億的黃衫木店打包地塊，一手成交，溢價率0%。

超過百億的住宅地塊，我沒看到過有激烈的競爭。

如果按照這個路子看，東小口地塊也就是3.4萬左右的起拍樓面價。

所以問題又來了，3.4萬一平米的樓面價意味著什么？

第一，5年前片區內有倆限競房地塊入市，一個樓面價3.74、另一個3.86萬元/平米。

第二，昌平南今年成交了一宗0029地塊，樓面價3.35萬元/平米。看上去不高，但實際考慮比如體育公園等其他拿地需要做的事情，真實樓面價業內普遍認為不低于3.8萬元/平米。

簡單講，東小口這一片將近40萬平米的商品住宅用地，有可能創造最近幾年昌南樓面價之最~這個最怎么定義，您自己琢磨。

第三，目前昌平3.8萬左右樓面價的項目，6萬左右主要是6以上的售價。精裝就那么回事，非好房子。

第四，您覺得東小口會不會好房子？我告訴您肯定會的。如果東小口好房子賣6萬一平米，人家樓面價天然比之前有4000往上的優勢。可不可以在好房子高使用率的基礎上，做更好的精裝、園林、水系、會所？弄一個價格不變，德智體美勞全面發展？

第五，按套均100平米計算，這是4000套房…不是400套。400套霍霍一年半年的過去了，4000套呢？

第六，萬一，我只說萬一，東小口配置跟之前一樣，不賣6萬賣5開頭呢…

給兄弟們兩點建議：

第一，管住手，東小口沒有準譜消息之前看可以，都別下手。這小道兒消息面前，下手就得剁手。

第二，有房產的朋友，不用我多說了吧，多注意價格走勢吧…

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