物業糾紛看似小事，卻與千家萬戶息息相關。從物業費延期繳納，到房屋漏水維修、小區安全管理等問題，這些案件標的額或許不大，但背后的矛盾錯綜復雜，調解難度不容小覷。不過，針對這類糾紛，啟東法院調解員耿靖中總能找到化解矛盾的“金鑰匙”。憑借多年實踐經驗，他總結出一套清晰實用、效果顯著的“三步調解法”，從源頭化解矛盾糾紛。

“根據物業合同，繳納物業費是你們的義務！”

“物業服務不到位，我憑什么繳納那么多物業費！”

啟東法院調解室里，某小區業主李某與某物業公司為了物業費繳納和服務標準問題爭得面紅耳赤。然而，在耿靖中運用 “三步法” 調解后，雙方很快握手言和。

第一步：精準診斷—分析原因，找準癥結

接收案件以后，調解員耿靖中仔細研讀卷宗材料，分別與業主代表、物業公司進行“背靠背”溝通，聽取雙方意見。在與業主李某交流時，李某拿出業主群聊記錄、現場照片等證據，直指物業服務不達標、收費不合理；物業公司則坦言因經營困難導致服務滯后，承諾后續會積極改進。通過多番溝通與分析，耿靖中精準鎖定雙方爭議的矛盾焦點，為雙方量身定制調解方案。

第二步：靶向解決—釋法明理，溝通化解

為更好化解糾紛，耿靖中隨后組織雙方進行“面對面”溝通。調解現場，他向李某詳細闡釋民法典中物業相關規定，點明拒繳物業費并非合法有效的維權方式。針對李某提出的物業收費不合理問題，耿靖中依據物業服務合同約定和政府指導價文件，逐項梳理費用明細，讓物業費構成清晰透明。同時，積極督促物業公司對照合同條款整改服務。在耿靖中的努力下，物業公司當場承諾，將在約定期限內落實李某提出的合理訴求。雙方誤解消除，達成調解協議。

第三步：鞏固效果—跟蹤回訪，督促履行

在雙方簽訂調解協議后，耿靖中并未將此糾紛畫上“句號”。他深知，只有協議真正落地執行，才能實現真正的 “案結事了”。此后，他持續跟進調解協議履行情況，一方面督促業主按時繳納物業費，另一方面緊盯物業公司整改進度，定期回訪了解整改效果，確保物業公司為業主營造良好的居住環境。

收到物業費后，物業公司帶著寫有“法理人情并重，調解高效公正”的錦旗來到啟東法院，贈予物業調解工作室，對調解員妥善化解糾紛表示了感謝。

物業矛盾糾紛一頭連著人民群眾對美好生活的向往，一頭系著物業公司的健康發展。啟東法院通過專業調解“三步法”，在雙方之間架起一座溝通的橋梁，將矛盾糾紛化解在萌芽階段，為維護社會和諧穩定、提升群眾生活幸福感貢獻司法力量。

▌來源：立案庭 陸天娣

▌責編：政治部 徐越 胡丹

▌審核：季洪濤

▌終審：沈輝