保利上月底拿下的航天奇觀二期地塊，動起來了。

最近，我們去了一趟現場，分享幾個細節。

1、定位剛改，世界大觀板塊可能會有三房產品

初步消息，航天奇觀二期可能會有三、四房產品，相比同板塊其他主流項目門檻會更低。

產品上，園林、生活、收納的場景，會做到齊配。

同一板塊內，保利航天奇觀項目錯位配置，那稀缺度就拉出來了。

2、保利航天奇觀二期，在世界大觀最好的時機入局。

目前，大觀村舊改加速，世界大觀配套兌現，疊加全運會的東風，奧體升級，整體城市界面還在改善，還有湖和山的生態條件。

既有近在眼前的增量預期，也有長期的宜居性。

3、學校初步統籌天外智谷學校，天河頂級教育集團。

其中，縵云配建的九年制校區9月份開學，18班小學+27班中學。

越秀觀樾配建的24班小學，離保利航天奇觀項目更近，聆湖路一通，就能直達了。

4、項目進展快，今年三季度，有望入市。

保利的動作確實很快，拿地后迅速進場動工，同步招聘銷售，開賣階段周邊湖居環境會有改善，做出完整的湖居生活場景。

5、路網升級，首次從北面打通路網到月亮湖。

航天奇觀二期，縫合了世界大觀的路網裂痕，到底保利項目從聆湖路能直達核心的日月雙湖、天外學校以及周邊商業配套。

6、樓面價3萬/平，未來定價和產品有更多可能性，進可攻、退可守。

航天奇觀項目名義樓面價3.05萬/平（實際可售3.22萬/平），直觀上看確實比其他項目更低；容積率2.07，又基本和觀樾一二期持平。

無論從產品打造還是未來定價上，都注定有更多發揮空間。

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·世界大觀的連片開發局

航天奇觀二期距離21號線大觀南路地鐵站約1.5公里，日常出行比較依賴自駕。

算上大觀路、廣園堵車時間，回天河30分鐘左右。

接下來，世界大觀路網規劃，還會有一波升級，實探下來兩個感受：

一個是路偏小，有些主干道，路邊停個作業車，就剩單車道了。

另一個是，內部路網沒打通，如果從天匯到縵云，要繞行近7公里，還要經過小橋洞...

顯然，保利航天奇觀二期，是來補功課的，縫合升級片區北部的路網。

聆湖路道路全長約418米，南接黃云路地塊越秀地產配建道路，北止于大觀街，道路等級為城市支路，規劃紅線寬20米，雙向兩車道。

也就是說，通過聆湖路，航天奇觀二期項目可以直達天外智谷24班小學、日月雙湖，也可以通過黃云路暢通整個世界大觀板塊。

同時，越秀觀樾、牛奶廠門口的黃云路，也在擴建，預計年內完工。

這樣一來，世界大觀板塊也能夠真正連片開發，做大城擴大影響力，有利于片區統籌發展。

·統籌天外智谷學校，片區配套逐步兌現

保利航天奇觀項目和縵云、觀樾都屬于黃村街道，同一街道，疊加就近分配的原則，項目未來的小學、中學大體上都是穩的。

天外智谷分為兩個校區，越秀觀樾配建24班小學；縵云廣州配建的九年制學校（18班小學+27班中學），今年9月份就會開學。

至于幼兒園，則由保利配建解決，12年教育有保證。

天外，作為天河區屬的第一梯隊教育集團，號召力很強。

除了教育資源的升級外，劃入世界大觀片區，也是給未來業主吃下一顆定心丸：

同步世界大觀豪宅區的圈層資源。

除了教育資源外，世界大觀兌現速度有目共睹。

一是，大觀村清拆改造，城市界面完善，片區內都是小高層住宅。

二是，月亮湖、太陽湖的打造，把片區的居住質感拉上去了。

而保利，也將會在項目旁，打造一個全新的“映辰湖”，成為世界大觀片區的第四湖。

三是，商業資源兌現，片區內的火石健身、咖啡廳開始對外營業了。

越秀觀樾的濱湖1萬方商業，已經能看到初步成果。

這些都會隨著路網完善，連片開發，保利航天奇觀二期也能享受到完善配套。

·全運會在即，天河東的最好機會

十五屆全運會賽事日程出來了，開幕式就定在廣東奧體中心。

亞運會周期的09-10年，廣州塔、海心沙、西塔面世，確定了珠江新城無可爭議的超級CBD地位。

而這一次全運會確定開幕式在天河奧體，也是天河東展示發展成果和規劃的最好機會。

·樓面價3萬/平，世界大觀板塊最低

保利航天奇觀二期位于世界大觀板塊，有山、有湖，板塊定位改善和豪宅。

世界大觀目前呈現的社區質感，和小高層帶來的居住體驗，是很不錯的。

接下來，還有個電視臺地塊，起拍樓面價3-3.2萬/平，會在月底開拍，這個價格，已經比保利航天奇觀二期要高了。

電視臺地塊現狀面城中村，和日月雙湖有一定距離，容積率2.3。

但整體改善氛圍，要略弱于保利航天奇觀二期。

越秀觀樾，起步主推4房，125方850萬、140方1050萬，均價7-10萬/平。

縵云廣州，最小戶型也去到了140方，總價850萬+。

至于前段時間傳出來的觀樾19萬/平成交記錄，是一套210平的合墅，證明了高端買家對世界大觀是有認可度的。

這也說明，有錢人想買在天河，世界大觀的居住環境、學位配套、連片開發、湖山資源有優勢。

如果說，保利天曜、面粉廠是給城市頂豪、豪宅人群做的產品，航天奇觀二期是給想留在天河市區的改善、剛改買家，一個機會。

世界大觀片區內，沒有合適的小面積剛改3房產品，屬于市場空白。

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