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斥資 138 萬購入的拆遷房，居住十年后卻被判定合同無效，這讓購房者陷入兩難境地。面對這樣的糾紛，房款能否順利追回？責任又該如何劃分？下面，我們通過一起真實案例，深入剖析其中的法律要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳遠向法院提出三項訴訟請求：

判令吳強返還購房款 138 萬元及利息損失（以 138 萬為基數，自 2013 年 5 月 11 日起至實際給付之日止，按起訴時 5 年期 LPR 年利率 3.95% 計算，截至 2025 年 3 月 20 日利息達 654120 元）；

本案訴訟費由四被告承擔。

陳遠稱，經中間人介紹結識吳強之子吳俊，吳俊表示家中有兩套拆遷安置房出售，還能通過開發商直接更改購房合同，讓陳遠直接與開發商簽約，快速拿到房本。2013 年 4 月 26 日，在吳強帶領下，陳遠與丙公司簽訂《拆遷安置房買賣合同》，購買位于大興區的一號房屋，設計面積 89.66 平方米，總價 247461 元，約定用拆遷補償款支付房款，差額入住時補齊。看房后，陳遠支付 50 萬定金，合同簽訂后又付 88 萬尾款。房屋交付后，陳遠裝修入住，并于 2016 年取得產權登記。然而，2023 年丙公司與丁公司起訴陳遠、吳強等人，要求確認合同無效并收回房屋。經法院審理，認定陳遠與吳強存在真實買賣關系，吳強確認收款 138 萬，最終判決合同無效，陳遠需騰退房屋。陳遠認為自己作為普通購房者，在丙、丁兩公司未提出異議的情況下簽約，并無過錯，應由四被告承擔全部責任并賠償損失。

（二）被告的抗辯主張

丙公司、丁公司辯稱：

陳遠與兩公司無實質買賣關系，只是應吳強要求為過戶方便簽訂合同，并非適格被告；

丁公司與陳遠無合同關系，不應擔責；

生效判決未明確兩公司對買賣合同存在過錯，僅提及拆遷安置行為有過錯，所以不應承擔責任；

陳遠自身對合同簽訂存在過錯，應自行擔責 。

吳強辯稱：認可收 138 萬房款并同意返還，但拒絕賠償利息及律師費。理由是生效判決已認定各方過錯相當，陳遠使用房屋多年已獲收益，且自身對合同無效也有過錯，無權主張利息；若要求返還利息，自己也可要求陳遠支付房屋占用費 。

周偉辯稱：與陳遠無直接買賣關系，未收款，不應承擔過錯責任 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋交易過程：因大興土地開發，吳強與丁公司簽訂拆遷補償協議及補充協議，選購兩套安置房（一號房屋和二號房屋）。隨后，陳遠、沈璐分別與丙公司簽訂合同購買對應房屋，并完成產權登記和入住 。

合同無效原因：周偉拆分商業用房并提供虛假證明，將房屋性質改為單位宿舍獲取更多拆遷補償，且陳遠、沈璐非被拆遷安置人卻簽訂合同，導致系列合同因損害國家利益被認定無效 。

生效判決認定：之前判決維持合同無效結論，判令陳遠、沈璐騰退房屋，吳強返還部分拆遷補償款 。

庭審確認事項：吳強認可收取陳遠 138 萬元購房款并同意返還 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同無效后，購房款是否應全額返還？利息損失能否得到支持？

丙公司、丁公司、周偉是否應承擔賠償責任？

律師費損失能否由被告承擔？

（二）法律分析

購房款返還依據：根據《民法典》第 157 條，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產應予以返還。吳強收取陳遠購房款，合同無效且房屋需騰退，所以吳強應返還 138 萬元購房款，法院支持該訴求 。

利息損失判定：合同自始無效，陳遠雖支付房款，但長期使用房屋已獲收益。同時，雙方對合同無效均存在過錯，陳遠未充分審查交易合法性，吳強違規售房，綜合考慮，法院未支持利息訴求 。

其他被告責任認定：丙公司、丁公司雖參與合同簽訂，但無證據表明其對買賣合同無效存在直接過錯；周偉與陳遠無直接交易，現有證據不足以證明其對陳遠損失需擔責，故法院不支持陳遠要求這三方賠償的請求 。

三、裁判結果

法院判決：

吳強于判決生效后十日內返還陳遠購房款 138 萬元；

這一判決明確了購房款的返還義務，同時基于事實和法律規定，對陳遠其他訴求予以駁回。

四、案件啟示

（一）拆遷房買賣風險防范

核實房屋性質與交易合規性：拆遷安置房交易受限，購買前務必確認房屋是否符合上市交易條件，查看相關政策文件，避免購買存在權屬爭議或違規交易的房屋 。

謹慎對待 “特殊渠道” 承諾：切勿輕信通過 “特殊關系” 或 “捷徑” 快速辦理產權登記的承諾，正規的房產交易需遵循法定流程，任何繞過流程的操作都可能暗藏風險 。

（二）合同無效后的維權要點

及時主張權利：一旦合同被認定無效，應盡快通過協商或訴訟途徑要求返還財產，減少損失擴大 。

保留關鍵證據：交易過程中的合同、付款憑證、溝通記錄等證據至關重要，妥善保存這些證據，能為后續維權提供有力支持 。

（三）法律意識提升建議

尋求專業法律意見：涉及大額房產交易，提前咨詢專業律師，了解交易中的法律風險和注意事項，確保交易合法合規 。

仔細審查合同條款：簽訂合同前，認真閱讀每一項條款，對不明確的內容及時要求解釋，必要時可讓律師協助審核，避免因合同漏洞引發糾紛 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）