上海土地公開拍賣市場上半年共進(jìn)行5次集中拍賣,共成交19幅地塊,攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價(jià)成交,其余均溢價(jià)成交,并且有1幅地塊溢價(jià)率達(dá)到41.68%,創(chuàng)近兩年土地溢價(jià)率新高。此外,協(xié)議出讓市場看點(diǎn)頗多,靜安寺商圈地塊樓板價(jià)突破16萬元/平方米,暫時(shí)成為樓板價(jià)地王。徐匯東安三幅地塊協(xié)議出讓,總價(jià)達(dá)到523億,成為總價(jià)地王。
Point 1
優(yōu)質(zhì)地塊多 溢價(jià)率不斷走高
1
土地也是調(diào)控市場的手段
自去年以來市場供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地多,同時(shí)給開發(fā)商留出一定利潤空間,使得房企愿意拿地投資。上半年繼續(xù)保持這一勢頭,政府拿出不少壓箱底的好地塊。比如虹口、楊浦、浦東新楊思、靜安大寧地塊等等,誠意相當(dāng)高。畢竟當(dāng)下的市場需求以中高端改善為主,去化壓力相對小,房企拿地的風(fēng)險(xiǎn)低。這也導(dǎo)致上半年高溢價(jià)率地塊多。
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供地貼合市場需求
此外,從投放來看,郊區(qū)投放數(shù)量相對不多,即便是投放郊區(qū)地塊,也是在郊區(qū)的熱門板塊或區(qū)域,不會給房企帶來太多壓力。相比之下外環(huán)外去化有壓力,但也不絕對,奉賢新城、寶山南大、曹路、唐鎮(zhèn)等等有賣得不錯的網(wǎng)紅盤,所以供地上也會貼合市場需求,有一定導(dǎo)向。一些去化壓力比較大的地方,比如臨港等,就沒有新的供應(yīng)。
表1:溢價(jià)率前5名的地塊
數(shù)據(jù)來源:上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理
Point 2
多批次 控總價(jià)
土地投放密度高,5個(gè)批次,幾乎每月一拍。19幅地塊,平均下來一批次4、5塊土地。體現(xiàn)出政府對企業(yè)的友好姿態(tài)。上海土拍是全國房企扎堆的地方,但是近兩年“地主家余糧不多”,資金也遇到一些壓力。更何況上海土拍要求必須是全部自有資金,外加保證金,拍一次土地的費(fèi)用會被暫時(shí)凍結(jié)不少。房企為增加拿地概率,參加多幅地塊競爭,資金壓力會比較大。采用小批量多批次的方法可以讓更多企業(yè)參與,維系市場熱度。
此外,上海土地價(jià)格不便宜,為降低房企開發(fā)壓力,控制土地體量和總價(jià)。市中心除了虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊總價(jià)達(dá)到89.64億,楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊42.41億算高總價(jià)外,虹口區(qū)C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊,楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊,以及大寧地塊總價(jià)都是二、三十億級別。給了中小房企參與的機(jī)會,也給拿地的企業(yè)降低開發(fā)資金壓力。
Point 3
拿地格局固化 強(qiáng)者恒強(qiáng)
從拿地的企業(yè)來看,國央企繼續(xù)是拿地主流。比如第二批,第四批和第五批集中土拍贏家均是國央企。今年首批土拍中,出現(xiàn)外資身影,比如慶隆和金毛的聯(lián)合體拿下虹口地塊。能抱上國央企的“大腿”拿地不用愁。
當(dāng)然,都是國央企,實(shí)力還是有差別的。比如中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊多半被頭部央企拿下,遠(yuǎn)郊地塊則是二梯隊(duì)甚至三梯隊(duì)在競爭:
虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊被金茂聯(lián)合體拿下,溢價(jià)率達(dá)到38.2%。
浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊被華潤越秀聯(lián)合體拿下,溢價(jià)率33.4%。
虹口區(qū)C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊被北外灘集團(tuán)拿下。
楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊被保利發(fā)展拿下。
郊區(qū)地塊比如第五批的曹路地塊被聯(lián)發(fā)拿下。
寶山81.95億的巨無霸地塊被中建八局拿下。
閔行區(qū)MHP0-1005單元02-09地塊03-04地塊、16-07地塊及16-06、16-08地下空間被象嶼拿下等等。
頭部房企財(cái)大氣粗,也能借助品牌獲得更高溢價(jià),越是中心區(qū)地塊越能標(biāo)榜企業(yè)實(shí)力。并且今年越是市中心豪宅賣了越好,強(qiáng)化頭部企業(yè)拿地的信心和決心。
今后市場格局或被固化,一梯隊(duì)房企在中心區(qū)占據(jù)絕對比重,今后的話語權(quán)也越來越高,二梯隊(duì)的房企想在核心區(qū)拿地將付出更高成本。二梯隊(duì)多半只能在郊區(qū)相互搏殺,以保住深耕上海的機(jī)會。
不過也能看到一些民企也有所收獲,比如大華拿到靜安大寧地塊和青浦大虹橋地塊。龍湖和建華聯(lián)合體拿下奉賢新城地塊。民營企業(yè)是市場風(fēng)向標(biāo),有房企愿意嘗試拿地,說明上海樓市在好轉(zhuǎn),并且長期深耕上海還是能獲得穩(wěn)定的收入,只要地塊不在郊環(huán)外,去化壓力不是特別強(qiáng),可以形成良性循環(huán)。
Point 4
記錄就是被用來刷新的
今年又是“地王年”,土地市場繼續(xù)保持較高熱度。并且今年舊改力度不小,中心區(qū)土地陸續(xù)騰挪出來的土地具備成為地王的潛質(zhì)。比如7月徐匯交大對面有一幅土地要出讓,從技術(shù)指標(biāo)來看,只能做一些低密度產(chǎn)品,起拍樓板價(jià)已經(jīng)超過了16萬元/平方米,已經(jīng)提前鎖定樓板價(jià)地王。
優(yōu)質(zhì)土地+房企重倉上海的意圖作用下,土地多少關(guān)系房企業(yè)績是否能持續(xù)提升。而且現(xiàn)在房價(jià)限制有所松動,中心區(qū)上漲趨勢明顯。既強(qiáng)化樓市向好的信心也給房企留夠利潤空間。重點(diǎn)地塊依舊會成為房企角逐的重點(diǎn),溢價(jià)率不會低,不斷向上的走勢才是上海真正的消費(fèi)力的體現(xiàn)。
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