上海土地公開拍賣市場上半年共進行5次集中拍賣,共成交19幅地塊,攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價成交,其余均溢價成交,并且有1幅地塊溢價率達到41.68%,創近兩年土地溢價率新高。此外,協議出讓市場看點頗多,靜安寺商圈地塊樓板價突破16萬元/平方米,暫時成為樓板價地王。徐匯東安三幅地塊協議出讓,總價達到523億,成為總價地王。
Point 1
優質地塊多 溢價率不斷走高
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土地也是調控市場的手段
自去年以來市場供應優質土地多,同時給開發商留出一定利潤空間,使得房企愿意拿地投資。上半年繼續保持這一勢頭,政府拿出不少壓箱底的好地塊。比如虹口、楊浦、浦東新楊思、靜安大寧地塊等等,誠意相當高。畢竟當下的市場需求以中高端改善為主,去化壓力相對小,房企拿地的風險低。這也導致上半年高溢價率地塊多。
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供地貼合市場需求
此外,從投放來看,郊區投放數量相對不多,即便是投放郊區地塊,也是在郊區的熱門板塊或區域,不會給房企帶來太多壓力。相比之下外環外去化有壓力,但也不絕對,奉賢新城、寶山南大、曹路、唐鎮等等有賣得不錯的網紅盤,所以供地上也會貼合市場需求,有一定導向。一些去化壓力比較大的地方,比如臨港等,就沒有新的供應。
表1:溢價率前5名的地塊
數據來源:上海土地交易中心 上海中原地產整理
Point 2
多批次 控總價
土地投放密度高,5個批次,幾乎每月一拍。19幅地塊,平均下來一批次4、5塊土地。體現出政府對企業的友好姿態。上海土拍是全國房企扎堆的地方,但是近兩年“地主家余糧不多”,資金也遇到一些壓力。更何況上海土拍要求必須是全部自有資金,外加保證金,拍一次土地的費用會被暫時凍結不少。房企為增加拿地概率,參加多幅地塊競爭,資金壓力會比較大。采用小批量多批次的方法可以讓更多企業參與,維系市場熱度。
此外,上海土地價格不便宜,為降低房企開發壓力,控制土地體量和總價。市中心除了虹口區C080302單元hk329-11地塊總價達到89.64億,楊浦區N090602單元L4-02地塊42.41億算高總價外,虹口區C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊,楊浦區C090101單元01C5-02地塊,以及大寧地塊總價都是二、三十億級別。給了中小房企參與的機會,也給拿地的企業降低開發資金壓力。
Point 3
拿地格局固化 強者恒強
從拿地的企業來看,國央企繼續是拿地主流。比如第二批,第四批和第五批集中土拍贏家均是國央企。今年首批土拍中,出現外資身影,比如慶隆和金毛的聯合體拿下虹口地塊。能抱上國央企的“大腿”拿地不用愁。
當然,都是國央企,實力還是有差別的。比如中心區的優質地塊多半被頭部央企拿下,遠郊地塊則是二梯隊甚至三梯隊在競爭:
虹口區C080302單元hk329-11地塊被金茂聯合體拿下,溢價率達到38.2%。
浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊被華潤越秀聯合體拿下,溢價率33.4%。
虹口區C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊被北外灘集團拿下。
楊浦區C090101單元01C5-02地塊被保利發展拿下。
郊區地塊比如第五批的曹路地塊被聯發拿下。
寶山81.95億的巨無霸地塊被中建八局拿下。
閔行區MHP0-1005單元02-09地塊03-04地塊、16-07地塊及16-06、16-08地下空間被象嶼拿下等等。
頭部房企財大氣粗,也能借助品牌獲得更高溢價,越是中心區地塊越能標榜企業實力。并且今年越是市中心豪宅賣了越好,強化頭部企業拿地的信心和決心。
今后市場格局或被固化,一梯隊房企在中心區占據絕對比重,今后的話語權也越來越高,二梯隊的房企想在核心區拿地將付出更高成本。二梯隊多半只能在郊區相互搏殺,以保住深耕上海的機會。
不過也能看到一些民企也有所收獲,比如大華拿到靜安大寧地塊和青浦大虹橋地塊。龍湖和建華聯合體拿下奉賢新城地塊。民營企業是市場風向標,有房企愿意嘗試拿地,說明上海樓市在好轉,并且長期深耕上海還是能獲得穩定的收入,只要地塊不在郊環外,去化壓力不是特別強,可以形成良性循環。
Point 4
記錄就是被用來刷新的
今年又是“地王年”,土地市場繼續保持較高熱度。并且今年舊改力度不小,中心區土地陸續騰挪出來的土地具備成為地王的潛質。比如7月徐匯交大對面有一幅土地要出讓,從技術指標來看,只能做一些低密度產品,起拍樓板價已經超過了16萬元/平方米,已經提前鎖定樓板價地王。
優質土地+房企重倉上海的意圖作用下,土地多少關系房企業績是否能持續提升。而且現在房價限制有所松動,中心區上漲趨勢明顯。既強化樓市向好的信心也給房企留夠利潤空間。重點地塊依舊會成為房企角逐的重點,溢價率不會低,不斷向上的走勢才是上海真正的消費力的體現。
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