本輪房?jī)r(jià)下跌,全國(guó)和主要城市的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅,有多大?
這事,得從 2023 年四季度說起。
當(dāng)時(shí)我做過視頻、寫過文章,分析說全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破裂了,房地產(chǎn)基本上出現(xiàn)了硬著陸。
它的重要標(biāo)準(zhǔn)是:房?jī)r(jià)累計(jì)下跌超過 30%!
因?yàn)槿蚝芏鄧?guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅之后,都符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),主要看房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅是否超過 30%。
比如 1991 年日本的房?jī)r(jià)見頂后,18年累計(jì)下跌了 70% 多;
1997 年香港地區(qū)的房?jī)r(jià)見頂之后,六年累計(jì)下跌了 60% 多;
2005 年美國(guó)房?jī)r(jià)見頂之后,六年累計(jì)下跌了 36% 。
而早在一年前,經(jīng)過我的監(jiān)測(cè),發(fā)現(xiàn)全國(guó)的房?jī)r(jià)總體上累計(jì)跌三成左右了。
站在目前這個(gè)節(jié)點(diǎn),數(shù)據(jù)表明,全國(guó)的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅已經(jīng)達(dá)到四成了 。
也就是說,在過去的一年里,全國(guó)的房?jī)r(jià)總體上又跌了一成。
從 2021 年夏天開始,房?jī)r(jià)進(jìn)入到下跌通道至今正好滿四年,累計(jì)下跌四成。
之前兩年,房?jī)r(jià)下跌幅度不算大。
下跌幅度主要發(fā)生在 2023 年的二季度以來的近兩年;尤其是之前相對(duì)扛跌的高能級(jí)城市,全線失守,且二手房拋盤量持續(xù)放出。
本文,主要聚焦一下具體城市,跟各位老鐵們匯報(bào)一下全國(guó) 50 個(gè)城市的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅。
這里提醒一點(diǎn),每個(gè)城市房?jī)r(jià)見頂?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)是不一樣的。
比如像環(huán)北京地區(qū),也就是北京的周邊地區(qū),房?jī)r(jià)頂峰是 2017 年 6 月。
而個(gè)別強(qiáng)勢(shì)城市,比如上海、成都,房?jī)r(jià)見頂是在 2023 年 3 月份。
我們看看,每個(gè)城市從房?jī)r(jià)見頂?shù)降侥壳暗睦塾?jì)總跌幅。
下圖是全國(guó)主要的一線、二線城市房?jī)r(jià)跌幅情況:
跌幅最大的是武漢,跌53%
其次是寧波,跌48%
再次是鄭州,跌46%
然后是南京,下跌44%
相對(duì)小一點(diǎn)的是成都,跌 19%,上海跌 20%。
這兩個(gè)城市下跌的時(shí)間是最晚的,所謂堅(jiān)持到最后的強(qiáng)者,城市基本面很強(qiáng),樓市供求關(guān)系不算太糟。
長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下跌 27%,也相對(duì)小一些。
主要是因?yàn)椋L(zhǎng)沙在上一輪樓市繁榮期的時(shí)候,房?jī)r(jià)總漲幅比較小;所以見頂后的累計(jì)跌幅,也不是很大。
北京下跌 25%。
深圳下跌 29%。
杭州下跌 30%。
這三個(gè)城市,皆為高能級(jí)城市,樓市相對(duì)扛跌一些。
其他城市,不再一一細(xì)述了,各位老鐵們可以仔細(xì)看圖。
再來看一下全國(guó)的少數(shù)弱二線和強(qiáng)三線城市:
跌幅排第一的是廊坊,跌了 69%
南通排第二,跌幅 56%
跌幅略小的是西寧,下跌 35%
無(wú)錫下跌39%
珠海下跌39%
岳陽(yáng)下跌 39%
廊坊,跌幅全國(guó)第一,這是有特殊原因的。
在樓市火爆期的 2015 年到 2017 年上半年,環(huán)北京樓市的漲幅特別大,當(dāng)時(shí)我曾經(jīng)寫過文章,論證它是全國(guó)第一大泡沫所在地。
泡沫越大,破滅后跌幅也越大。這是市場(chǎng)的基本邏輯。
全國(guó)多數(shù)地區(qū),其實(shí)房?jī)r(jià)跌幅比較接近,都在 40% 左右。
從城市能級(jí)來看,除了一線城市房?jī)r(jià)跌幅總體小一些之外,其實(shí)強(qiáng)二線、弱二線、三線城市的跌幅沒有大幅拉開。
主要原因是:強(qiáng)二線城市能級(jí)比較高,在繁榮期漲的時(shí)候漲幅比較大,跌的時(shí)候跌幅也不小;
而三線城市,它們?cè)诜績(jī)r(jià)上漲時(shí)期,漲幅沒有強(qiáng)二線那么大,但跌的時(shí)候跌幅也并不小,因?yàn)槌鞘心芗?jí)偏弱。
結(jié)論是,如果放長(zhǎng)時(shí)間跨度,高能級(jí)城市的房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度,明顯超過低能級(jí)城市。
而在高級(jí)城市當(dāng)中,又要關(guān)注城市的核心產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與人口增幅大小。
同時(shí),還要觀察房地產(chǎn)領(lǐng)域中的供求關(guān)系與房?jī)r(jià)走勢(shì)。
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