本輪房價下跌,全國和主要城市的房價累計跌幅,有多大?
這事,得從 2023 年四季度說起。
當時我做過視頻、寫過文章,分析說全國的房地產泡沫破裂了,房地產基本上出現了硬著陸。
它的重要標準是:房價累計下跌超過 30%!
因為全球很多國家的房地產泡沫破滅之后,都符合這個標準,主要看房價的累計跌幅是否超過 30%。
比如 1991 年日本的房價見頂后,18年累計下跌了 70% 多;
1997 年香港地區的房價見頂之后,六年累計下跌了 60% 多;
2005 年美國房價見頂之后,六年累計下跌了 36% 。
而早在一年前,經過我的監測,發現全國的房價總體上累計跌三成左右了。
站在目前這個節點,數據表明,全國的房價累計跌幅已經達到四成了 。
也就是說,在過去的一年里,全國的房價總體上又跌了一成。
從 2021 年夏天開始,房價進入到下跌通道至今正好滿四年,累計下跌四成。
之前兩年,房價下跌幅度不算大。
下跌幅度主要發生在 2023 年的二季度以來的近兩年;尤其是之前相對扛跌的高能級城市,全線失守,且二手房拋盤量持續放出。
本文,主要聚焦一下具體城市,跟各位老鐵們匯報一下全國 50 個城市的房價累計跌幅。
這里提醒一點,每個城市房價見頂的時間節點是不一樣的。
比如像環北京地區,也就是北京的周邊地區,房價頂峰是 2017 年 6 月。
而個別強勢城市,比如上海、成都,房價見頂是在 2023 年 3 月份。
我們看看,每個城市從房價見頂到跌到目前的累計總跌幅。
下圖是全國主要的一線、二線城市房價跌幅情況:
跌幅最大的是武漢,跌53%
其次是寧波,跌48%
再次是鄭州,跌46%
然后是南京,下跌44%
相對小一點的是成都,跌 19%,上海跌 20%。
這兩個城市下跌的時間是最晚的,所謂堅持到最后的強者,城市基本面很強,樓市供求關系不算太糟。
長沙房價下跌 27%,也相對小一些。
主要是因為,長沙在上一輪樓市繁榮期的時候,房價總漲幅比較小;所以見頂后的累計跌幅,也不是很大。
北京下跌 25%。
深圳下跌 29%。
杭州下跌 30%。
這三個城市,皆為高能級城市,樓市相對扛跌一些。
其他城市,不再一一細述了,各位老鐵們可以仔細看圖。
再來看一下全國的少數弱二線和強三線城市:
跌幅排第一的是廊坊,跌了 69%
南通排第二,跌幅 56%
跌幅略小的是西寧,下跌 35%
無錫下跌39%
珠海下跌39%
岳陽下跌 39%
廊坊,跌幅全國第一,這是有特殊原因的。
在樓市火爆期的 2015 年到 2017 年上半年,環北京樓市的漲幅特別大,當時我曾經寫過文章,論證它是全國第一大泡沫所在地。
泡沫越大,破滅后跌幅也越大。這是市場的基本邏輯。
全國多數地區,其實房價跌幅比較接近,都在 40% 左右。
從城市能級來看,除了一線城市房價跌幅總體小一些之外,其實強二線、弱二線、三線城市的跌幅沒有大幅拉開。
主要原因是:強二線城市能級比較高,在繁榮期漲的時候漲幅比較大,跌的時候跌幅也不小;
而三線城市,它們在房價上漲時期,漲幅沒有強二線那么大,但跌的時候跌幅也并不小,因為城市能級偏弱。
結論是,如果放長時間跨度,高能級城市的房產優質程度,明顯超過低能級城市。
而在高級城市當中,又要關注城市的核心產業競爭力與人口增幅大小。
同時,還要觀察房地產領域中的供求關系與房價走勢。
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