本輪房?jī)r(jià)下跌，全國(guó)和主要城市的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅，有多大？

這事，得從 2023 年四季度說起。

當(dāng)時(shí)我做過視頻、寫過文章，分析說全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破裂了，房地產(chǎn)基本上出現(xiàn)了硬著陸。

它的重要標(biāo)準(zhǔn)是：房?jī)r(jià)累計(jì)下跌超過 30%！

因?yàn)槿蚝芏鄧?guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅之后，都符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，主要看房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅是否超過 30%。

比如 1991 年日本的房?jī)r(jià)見頂后，18年累計(jì)下跌了 70% 多；

1997 年香港地區(qū)的房?jī)r(jià)見頂之后，六年累計(jì)下跌了 60% 多；

2005 年美國(guó)房?jī)r(jià)見頂之后，六年累計(jì)下跌了 36% 。

而早在一年前，經(jīng)過我的監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)全國(guó)的房?jī)r(jià)總體上累計(jì)跌三成左右了。

站在目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，數(shù)據(jù)表明，全國(guó)的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅已經(jīng)達(dá)到四成了 。

也就是說，在過去的一年里，全國(guó)的房?jī)r(jià)總體上又跌了一成。

從 2021 年夏天開始，房?jī)r(jià)進(jìn)入到下跌通道至今正好滿四年，累計(jì)下跌四成。

之前兩年，房?jī)r(jià)下跌幅度不算大。

下跌幅度主要發(fā)生在 2023 年的二季度以來的近兩年；尤其是之前相對(duì)扛跌的高能級(jí)城市，全線失守，且二手房拋盤量持續(xù)放出。

本文，主要聚焦一下具體城市，跟各位老鐵們匯報(bào)一下全國(guó) 50 個(gè)城市的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅。

這里提醒一點(diǎn)，每個(gè)城市房?jī)r(jià)見頂?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)是不一樣的。

比如像環(huán)北京地區(qū)，也就是北京的周邊地區(qū)，房?jī)r(jià)頂峰是 2017 年 6 月。

而個(gè)別強(qiáng)勢(shì)城市，比如上海、成都，房?jī)r(jià)見頂是在 2023 年 3 月份。

我們看看，每個(gè)城市從房?jī)r(jià)見頂?shù)降侥壳暗睦塾?jì)總跌幅。

下圖是全國(guó)主要的一線、二線城市房?jī)r(jià)跌幅情況：

跌幅最大的是武漢，跌53%

其次是寧波，跌48%

再次是鄭州，跌46%

然后是南京，下跌44%

相對(duì)小一點(diǎn)的是成都，跌 19%，上海跌 20%。

這兩個(gè)城市下跌的時(shí)間是最晚的，所謂堅(jiān)持到最后的強(qiáng)者，城市基本面很強(qiáng)，樓市供求關(guān)系不算太糟。

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下跌 27%，也相對(duì)小一些。

主要是因?yàn)椋L(zhǎng)沙在上一輪樓市繁榮期的時(shí)候，房?jī)r(jià)總漲幅比較小；所以見頂后的累計(jì)跌幅，也不是很大。

北京下跌 25%。

深圳下跌 29%。

杭州下跌 30%。

這三個(gè)城市，皆為高能級(jí)城市，樓市相對(duì)扛跌一些。

其他城市，不再一一細(xì)述了，各位老鐵們可以仔細(xì)看圖。

再來看一下全國(guó)的少數(shù)弱二線和強(qiáng)三線城市：

跌幅排第一的是廊坊，跌了 69%

南通排第二，跌幅 56%

跌幅略小的是西寧，下跌 35%

無(wú)錫下跌39%

珠海下跌39%

岳陽(yáng)下跌 39%

廊坊，跌幅全國(guó)第一，這是有特殊原因的。

在樓市火爆期的 2015 年到 2017 年上半年，環(huán)北京樓市的漲幅特別大，當(dāng)時(shí)我曾經(jīng)寫過文章，論證它是全國(guó)第一大泡沫所在地。

泡沫越大，破滅后跌幅也越大。這是市場(chǎng)的基本邏輯。

全國(guó)多數(shù)地區(qū)，其實(shí)房?jī)r(jià)跌幅比較接近，都在 40% 左右。

從城市能級(jí)來看，除了一線城市房?jī)r(jià)跌幅總體小一些之外，其實(shí)強(qiáng)二線、弱二線、三線城市的跌幅沒有大幅拉開。

主要原因是：強(qiáng)二線城市能級(jí)比較高，在繁榮期漲的時(shí)候漲幅比較大，跌的時(shí)候跌幅也不小；

而三線城市，它們?cè)诜績(jī)r(jià)上漲時(shí)期，漲幅沒有強(qiáng)二線那么大，但跌的時(shí)候跌幅也并不小，因?yàn)槌鞘心芗?jí)偏弱。

結(jié)論是，如果放長(zhǎng)時(shí)間跨度，高能級(jí)城市的房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度，明顯超過低能級(jí)城市。

而在高級(jí)城市當(dāng)中，又要關(guān)注城市的核心產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與人口增幅大小。

同時(shí)，還要觀察房地產(chǎn)領(lǐng)域中的供求關(guān)系與房?jī)r(jià)走勢(shì)。