文/十一弟

前兩天，北京東四環有個豪宅項目，推售了一批特價房——

御翠園。

這個項目在今年7月份就已經開盤了，預售備案價最低9萬/平米出頭，最貴賣到了將近10萬/平米。

御翠園位于北京朝陽區，地段相當核心，早年開盤的項目一期，二手房均價9萬/平米。

周邊的觀湖國際二手房，賣到了9萬/平米出頭；泛海國際二手房，成交價都在10萬/平米以上。

就在最近，中建智地在北京東四環開發的北京宸園入市，據說開盤當天就賣了60多億。

十一弟查了下北京宸園的網簽備案情況，銷售單價超過了11萬/平米。

也就是說，御翠園的預售備案價，屬于隨行就市，與周邊項目二手房價格持平，甚至存在一些倒掛。

但它在今年七月份開盤以后，賣了整整三個月，銷售業績毫無起色，幾乎沒什么動靜。

御翠園總共有9棟住宅樓、473套房取證入市。

到現在，住建部門的備案系統里，查不到任何網簽記錄，成交套數掛零。

這次御翠園推出了50套特價房，很多人還以為它才剛剛開盤入市。

所謂的“特價房”，其實就是大降價。

御翠園屬于豪宅項目，賣的都是大戶型，主要有345平米的聯排別墅、185平米和140平米的大平層三居室。

一套房的總價，最低上千萬起步。

項目銷售單價最低已經降到了7.5萬/平米，相比之前最低9萬/平米出頭的預售備案價，相當于打了八折。

跟周邊項目的二手房相比，御翠園每平米算是便宜了兩三萬塊錢。

這年頭，沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格。

房子賣不動的話，還是要看價格是不是降到位了。

降價，始終是房地產市場最有效的大殺招，立竿見影。

美國石油大王洛克菲勒，講過一句名言——

“財富是對認知的補償，而非對勤勞的獎賞?！?/p>

這句話放在當下的樓市，十分貼切、應景——

作為開發商，你是等著房價漲起來再賣，還是趕緊降價拋售。

香港首富李嘉誠，講過類似的一番道理——

“好的時候不要看得太好，壞的時候不要看得太壞?！?/p>

“商人的首要目標，是讓資本更安全，其次才是增值。”

“思路清晰遠比賣苦力干重要，心態正確遠比現實表現重要，選對方向遠比努力做事重要，做對的事情遠比把事情做對重要?！?/p>

“當一個新事物出現，只有5%的人知道，趕緊做，這就是機會，做早就是先機?！?/p>

如果能聽進去李嘉誠的這番話，現在的樓市行情下，降價幾乎就是必然選擇了。

李嘉誠之所以能賺到億萬身家，除了他的天賦、勤奮、努力，還有就是眼光毒辣，非常擅長踩點。

每一輪周期，在什么時間抄底買進，又在什么時間拋售套現，或在什么時間換倉騰挪，他總是拿捏得非常精準、恰到好處。

今年，無論是在香港，還是在中國內地，李嘉誠旗下的長實集團，最核心的銷售策略，就是大降價。

長實集團開發的一些樓盤，在今年一上來，少則打了八折、多則打了五折，對樓市的刺激巨大。

這次在北京推出50套特價房的御翠園，項目背后的開發商，就是長實集團。

它是當年李嘉誠進入北京的第一個住宅項目，也是他在北京囤地捂盤到現在的最后一個住宅項目。

今年才開盤的御翠園，屬于逸翠園項目二期。

早在2001年，通過協議出讓的方式，李嘉誠旗下的和記黃埔，就以七個億的價格，拿到了逸翠園地塊。

這塊地的規劃建筑面積超過了44萬平米，平均樓面價還不到1600塊錢/平米。

九年前，李嘉誠旗下的兩家上市公司——長江實業、和記黃埔，籌劃了一次重大資產重組。

長江實業、和記黃埔名下的地產業務，統統劃歸到了新設立的長實集團。

從拿地時間開始算起，在逸翠園項目上，長實集團已經磨蹭了二十多年。

參考御翠園單價降至現在最低的7.5萬/平米計算，在這二十多年時間里，房價相比地價上漲了將近五十倍。

囤地捂盤，香港地產商算得上祖師爺，也是他們慣用的套路伎倆——

坐等土地升值以后，再拿出來慢慢地開發銷售。

這比內地開發商的高周轉、高杠桿，疲于奔命地干苦活、累活，不知高明了多少，而且賺到的還更多。

過去幾十年，李嘉誠和他的“長和系”，靠著囤地，在內地樓市賺到了萬貫家財。

囤地是一門藝術，考驗的是開發商的眼光。

如果把土地囤在了三四線城市，還有城市郊區，最后肯定爛尾砸手里。

所以，領悟李超人的囤地邏輯，還要學會他的另一句經典名言——

“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

在北京的東四環，可能是國內最好的地段上，李超人把囤地的藝術，發揮到了極致。

2001年，和記黃埔僅是鎖定了協議出讓的逸翠園地塊，并沒有立馬掏錢把土地囤在手里。

這恐怕是囤地的最高境界了，本質上跟金融市場的炒期貨異曲同工。

它提前拿到了一張價值連城的“地票”。

一直拖到2004年8月31日，和記黃埔才跟政府簽訂了土地出讓合同。

這是一個非常重要的時間節點。

2004年，國土資源部下發了一個影響深遠的文件——

商品住宅等經營性用地供應必須嚴格采用招標拍賣掛牌方式。

國土資源部把時間卡在了2004年8月31日，有人稱之為“831大限”。

在這個日期以后，經營性土地使用權就不允許采用協議方式出讓了。

這是最后通牒。

如果和記黃埔不能趕在2004年8月31日之前簽訂土地出讓協議，它再想拿到逸翠園地塊，就得去招拍掛市場搶了。

三年時間，地價已經漲了不少。

從協議出讓換到招拍掛市場，面對其他開發商一輪又一輪的舉牌競價，拿地成本不可同日而語。

于是，和記黃埔還是趕在了最后的時間點上，通過協議出讓的方式，拿到了逸翠園地塊。

簽訂了土地協議，和記黃埔原本承諾的是2005年開建，2006年就會竣工。

2005年，逸翠園一期終于等來了開盤。

誰也沒料到，項目二期的御翠園，拖了二十年，直到今年才推售入市。

最近十年間，御翠園項目的規劃設計方案，偶有對外公示并征求意見。

熱心的朝陽群眾，在反饋意見的時候，從來不會藏著掖著，絲毫不留情面。

對于李超人在北京東四環囤地二十多年，他們義憤填膺、一針見血——

“建議收回和記黃埔的土地開發權，重新進行招拍掛，維護土地市場公平，保證政府收益?！?/p>

但每一個超人都不是白叫的，當然也不是每個人都配得上超人的稱號。

李嘉誠之所以被稱為超人，是因為他所擁有的巨大能量。

從前，也有一些開發商領悟了李嘉誠的囤地邏輯，跟著他學起了囤地。

可結局往往是政府無償收回土地，兩手空空，雞飛蛋打。

李嘉誠的金句名言學起來簡單，難的是積蓄與他一樣強大的影響力。

哪怕是在北京，皇城根底下，李超人依然擁有囤地二十多年的能量。

四年前，據說融創打算收購長和系在內地價值五百億的土地項目，其中就包括御翠園。

可能是價格沒談攏，又或許實在太燙手，這個收購傳聞最后沒能成真。

孫大圣啃不下的硬骨頭，李超人留著自己慢慢啃。

一直拖到今年，終于開盤入市了。

十一弟查了下，去年七月份，御翠園就已經取得了預售證。

又在手上整整捂盤了一年，才在今年七月份推售。

據說，御翠園在2021年嘗試過申請預售證，打算賣到12萬/平米，但住建部門沒給批下來。

去年的吹風價和預售備案價，長實集團的預期，是能夠賣到10萬/平米以上。

結果，等了一年又一年，房價死活漲不上去。

今年，御翠園的開盤價，最低卡在9萬/平米出頭，卻已經賣不動了。

現在，只能打八折，把價格降到7.5萬/平米。

不過，跟每平米七八萬的房價相比，二十多年前，每平米不到1600塊錢的地價，幾乎可以忽略不計。

哪怕是降價拋售，李嘉誠依然賺麻了。

你大爺還是你大爺。