裁判要旨

根據《中華人民共和國民法典》第二百二十九條的規定，人民政府的征收決定是導致物權變動的方式之一。房屋征收是公共利益需要與私人財產權保護利益平衡的結果，能夠直接產生不動產物權變動的法律效果，對以不動產為標的的其他物權及債權的行使也產生影響。一方面，房屋買賣未辦理過戶登記的，被征收人不一定是證載權利人。房屋征收過程中，除不動產登記簿記載的所有權人外，與證載權利人簽訂買賣合同、支付對價并占有房屋的實際控制人亦可作為被征收人。在證載權利人無異議的情況下，實際控制人對房屋享有占有、使用、處分的權益，有權通過變更產權人的方式將房屋征收補償權益處分給第三人，房屋征收部門與該第三人簽訂征收補償協議并履行后，房屋物權即因征收拆遷而消滅。另一方面，從房屋征收對債權的影響來看，通常情況下，因房屋物權變動不影響債權的實現，除存在以房屋為標的物的債權已辦理預告登記、債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意、人民法院依債權人申請已對房屋采取強制執行措施、房屋征收部門與債務人惡意串通等情形之外，普通債權人不具有起訴征收補償協議的原告資格。房屋物權因征收拆遷消滅后，房屋買賣合同已無實際履行的可能，僅基于房屋買賣合同享有債權的買受人，可以主張解除合同，要求出賣人承擔返還購房款、賠償損失等違約責任。

案例詳情

閆某與案涉房屋所有權人裴某簽訂房屋買賣合同并進行公證，裴某將土地及房屋產權證書交于閆某，案涉房屋亦交付閆某占有使用。閆某又將案涉房屋先后轉讓給孫某、劉某，并分別簽訂房屋買賣合同，但均未交付房屋。后縣政府決定對案涉房屋所在片區進行征收，征收過程中閆某簽字確認將產權人變更為劉某，縣住建局與劉某簽訂征收補償安置協議，后領取補償款。孫某不服，以縣住建局為被告提起行政訴訟，請求法院確認縣住建局與劉某簽訂的征收補償安置協議無效。

法院經審理認為，閆某從裴某處購得案涉房屋后長期占有、使用該房屋，在裴某未對房屋買賣提出異議的情況下，享有對該房屋作出處理的權利。案涉房屋征收過程中，閆某簽字確認將產權人變更為劉某，意味著其已履行與劉某的房屋買賣合同并將房屋征收補償權益處分于劉某。劉某與單縣住房和城鄉建設局簽訂案涉征收補償安置協議并領取補償款，案涉房屋物權即因拆遷而消滅。孫某雖然與閆某簽訂房屋買賣合同并交付購房款，但因未辦理房屋所有權權屬變更登記，孫某并未實際取得案涉房屋的物權，其僅是基于房屋買賣合同對閆某享有債權，與簽訂案涉征收補償安置協議的物權處分行為無行政法上的利害關系，不具有本案原告訴訟主體資格，故裁定駁回原告孫某的起訴。

來源：山東法制報

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