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5月20日，一個充滿愛意的日子，北京海淀迎來新的土拍。

16時左右，北京市海淀區半壁店HD00-2201-0003、0004地塊（簡稱“半壁店地塊”）競拍結果揭曉。

保利發展+北京建工聯合體以45.45億元，摘得該地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

這是繼嘉華天珺之后，雙方在海淀的第二次聯手。

從溢價上看，半壁店地產土拍，延續了朱房村雙子座、中海樹村地塊的熱度，一個溢價17%和25%，一個溢價27.9%。

只不過，參拍半壁店地塊的房企減少了，只有三家：海開控股、保利發展+北京建工聯合體、北京城建+綠城聯合體。

如果按7.84萬元/㎡樓面價計算，它的住宅售價在10.5萬元～11萬元/平米。

僅從物理上的區位看，半壁店地塊更勝一籌、緊挨西四環，而之前成交的海淀地塊，皆在西北五環之外。

為什么參拍半壁店地塊的房企不多呢？

花姐認為主要存在兩大因素：

1、產業不佳：西四環，只剩下一個海淀的名頭；西北五環外，是宇宙互聯網中心；

2、地塊素質不高：由于位于空軍機場凈空區內，建筑高度應按15米控制，做產品很受限制。

僅憑這兩點，就嚇退了一批房企。

一個月前，半壁店地塊公布了一則補充公告，主要傳遞了兩個信息。

一是，把它的土拍時間從4月30日延到5月20日，往后推遲了20天；二是，占地面積和規劃建面不變，但調整了地塊的規劃條件。

有關地塊的規劃條件，補充公告附件寫得很晦澀，花姐來翻譯一下，講講里面暗藏的三個玄機：

玄機①：15米高度只能建4層房

原文：“根據《綜合實施方案》和《供地條件》及空軍機場凈空區內建設項目控高審批有關要求，各地塊建筑應按15米控制。最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

花姐解析：這里有兩個關鍵數據。

1、15米控制線，是指建筑最高的頂點，不超過15米；2、建筑高度18米，是指平屋頂的屋面高度，或坡屋頂的檐口高度，女兒墻、機房電梯、坡屋頂的高度在18米之內。

為什么原文里出現看似矛盾的說法呢？

“最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米”，這句是北京規自委海淀分局，對最初土拍文件里的表述做的回應。

3月底，半壁店地塊上架時，花姐發現了一條怪異的信息：地塊參數表的“備注”一欄，特意寫上了“建筑高度以最終批復為準”。

近幾年，這類話很少出現在土拍文件。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要這句“廢話”的。（詳見《海淀雙子土拍，留下了一句活話》）

這暗含了，半壁店地塊的建筑高度可能有變。當時，它并沒有把空軍機場凈空限高的情況說出來。

現在，靴子落地了，建筑最高點不能超過15米，從原來的6層（每層3米），削減成4層。

即便采用無機房電梯——高1.5米，整個建筑的凈高只有13.5米，如果每層高度均等，層高約為3.375米。

玄機②：取消了7米寬的街坊路占地

原文：“HD00-2201-0004地塊南側、東側為規劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。”

花姐解析：這句話里藏了個包袱，有關街坊二路。

土地文件里，街坊二路寬18米，其中7米被納入出讓的容積率。

現在，街坊二路變成11米寬，原來7米街坊路就變成可建房子的用地，等于增加了地上實際使用面積。

換句話說，半壁店地塊沒有街坊路的困擾。

玄機③：兩地統籌后的容積率1.4

原文：“HD00-2201-0003、0004地塊容積率、綠地率可統籌核算。同時，在征得相關部門同意意見后，可結合地塊之間規劃道路方案，實現兩地塊地下連通，地下空間規模、使用性質應滿足有關法律法規要求?！?/p>

花姐解析，0003和0004地塊的占地面積分別為2.35和1.71，容積率為1.3和1.6。

如果兩地均衡統籌，預計兩地塊的容積率為1.4左右——0003容積率增高、0004容積降低。這種將兩塊地統籌考慮的，還有順義東風商場項目。

兩個地塊地下連通，可統一施工地下結構，節省成本、縮短工期，甚至共享一些基礎設施。

透過如上三個玄機，最大的變化是，樓層由6層變4層，樓間距變密了。

如果房企以1.4容積率、最高4層樓來進行開發，它會出什么樣的產品呢？

有人會拿半壁店地塊和海淀區的另外兩個項目作比較。

1、西北方向4.5公里的印香山和香山樾，容積率1.05、限高12米，主力產品在180、220和270平米，均價在12萬元/平米上下，皆為4層產品。

2、北面10.5公里的中海樹村35號項目，土地文件上的容積率為1.6，扣除街坊路和防護林，實際容積率1.955，它限高18米。

有了這些參數后，花姐認為，半壁店地塊的特殊性，很難找一個相仿的對標者，它最大的競爭對手，反而是自己。

如果非得做個參照，最好是香山樾，它們的地塊都是正南正北，也都只有四層。

香山樾的樓間距系數比最低為1.7，如果半壁店參照香山樾戶型的面寬進深比，其樓間距系數很可能只有1.2——最低標準，且戶型的進深和面寬比在1.5左右。
這樣一來，半壁店地塊，保利發展+北京建工的銷售壓力是蠻大的。