這個五一，真成神仙打架了。

先是琶洲南的保利天奕提前開放，我們帶客戶看房，售樓部人山人海，120平基本沒貨，首開價格很友好，7.5-9萬。

是的，買千萬改善豪宅的業主，也要搶房。

緊接著，保利天曜也對外迎客，現場客戶很多，吹風價比天奕更貴，10-13萬。

相比琶洲，天曜來看房的客戶群體，年齡會相對更成熟一點。

一前一后，珠城東VS琶洲，都是保利操盤，且面積段近似，豪宅打架夠刺激。

貝殼也官宣，五一3天成交破千套，爆了。

其實，搶人從節前就開始了。

天河都薈、廣州地鐵雙盤、海珠綠城、沙溪龍湖，都進行了公開選房。

目的也很明確，就是要在五一前，提前搶收一波市場。

瓏岄、瓏曜定價席卷周邊，拿捏住剛需、剛改客戶的需求，要現場搖號。

而珠江天河都薈，則以不到300萬，天河最便宜的3房價格，吸引到了很多金融城、珠城客戶。

驚喜定價、強調去化，成為了開發商一致選擇，最終效果不錯。

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這也給接下來的五一，開了個好頭。

無論是預算千萬的豪宅買家，還是200-300萬的剛需客戶，都能挑到合適的新房。

總價300-400萬，珠城、金融城、琶洲上班的剛改客：

考慮珠江天河都薈，上車智慧城核心區學鐵商，低密小高層；還有番禺沙溪的龍湖亞倫央璟頌。

越秀、白云、海珠市區的地緣客：

越秀楊箕第一個新規盤東山云起，白云設計之都有中建之星，海珠濱江中則推出了皓悅濱江。

預算千萬的高管、老板：

琶洲保利天奕，金融城保利天曜，總價比較接近，天曜吹風價稍微高一點，但能望江。

準備出去看房，想要詳細資料的朋友，歡迎添加拆神助手，拿個好價格。

接下來，我們一個個區域看。

天河

珠江天河都薈

戶型：72、85、105、123、152

優勢：9年制廣州中學+廣百廣場+智慧城地鐵站+低密容積率2.0

樣板房實探→荔灣、黃埔注意，天河也來搶你的客了

已經正式開盤了，最便宜300萬出頭。

據說，去化了有約200套，現場大部分是來自金融城、琶洲、天河的客戶。

有很多是之前看老黃埔，最后還是決定買天河的業主。

周邊城市界面和學鐵商配套都很不錯，智慧城板塊的定位和產業增量預期也有。

保利天曜(絹麻廠）

戶型：120、140、170、210

優勢：一步珠城+一橋琶洲+南向望江+配建體育東小學

實探→保利又一個“王炸”

相比隔壁面粉廠的城市頂豪封面定位，保利天曜顯然要親民的多，價格也會相對更友好，適配更多中高端客戶。

珠城東+金融城區位搭配上景觀，配合保利的操盤和產品能力，預算千萬，不要錯過。

低容積率+高得房率，綜合容積率只有3.33，也是廣州第一個陽臺率25%+10%設備平臺的項目

海珠

保利天奕

戶型：120、140、190

優勢：琶洲南區+北望會展+T2板樓

完整分析→保利，上強度了

保利天奕，面積段和天曜接近，價格定在了7.5-9萬。

琶洲南區雖然開發節點比較晚，但進度很快，加上廣交會和字節給的熱度，120平小戶型被搶瘋了。

26號開放，我們帶客戶27號去選房，就已經沒樓層挑。

旁邊的商業綜合體，首開區7月交付使用；9年制公辦定了五中。

有增量，有預期。

越秀珠實皓悅濱江

戶型：84、107

優勢：北向望江+濱江中板塊

賣江景、賣地段，很地緣的盤，最后也很好賣，板塊已經十多年沒新盤了，有給子女買二套和置換需求，還有越秀區的公務員。

海珠老廣，可以考慮，配套環境所見所得，成熟；如果是新廣，追求學鐵商，還是建議海珠西。

番禺

龍湖亞倫央璟頌

戶型：92、107、125、139

優勢：南北江景+18號線

實探→壞了，這把刀奔番禺來的

310萬起，可能是和珠江新城距離最近，最便宜的項目，自駕、地鐵回琶洲珠城都是20-30分鐘。

而且，還有南向水道景觀，整體景觀舒適度會很不錯。

越秀

越秀東山云起

戶型：98、120、122、139

優勢：珠江新城+體育西+楊箕小學納入鐵一

實探→豪宅區的"小"時代

地段沒的說，最熱鬧、成熟的地方，一路珠江新城，一步體育西路。

買著天河越秀最熱鬧、城市界面最新的地段，又能享受到越秀學區的加持。

而且，這還是越秀區第一個新規盤，老城區動物園、五羊置換客戶，都在等。

白云

中建白云之星

戶型：128、143、173

優勢：設計之都+九年制華中師大+高交標

實探→最能打的來了，設計之都重新上桌

項目是黃邊舊改孵化來的，旁邊就是設計之都新總部區，城市界面很好，學校也升級到了華中師大，確定性是有。

交標，包括華為全屋智能系統、中央空調+新風系統，項目也是改善定位，給白云的高管、富人新選擇。

除了這些全新盤外，實際上五一真的卷瘋了。

作為開發商傳統的營銷節點，是半年報前沖業績的最好機會。

為了一份好看的半年報，開發商往往會選擇在這時候發力。

1、中心區新房扎堆，海珠卷成麻花，越秀白云一枝獨秀，瞄準地緣客和市區打工人。

海珠某央企盤宣布直降一萬，曾經的海珠西銷冠盤也壓力山大，五一要做特價。

還有被卷飛的番禺，亞運城低樓層搞特價，180萬內就能上車了。

2、去年拿的新地塊，容積率和產品比較好，很多是超新規戶型，甚至還有0飄窗、板樓產品；

保利天奕的T2板樓、天河都薈的72平三房兩衛、龍湖的0飄窗，這批地塊綜合產品競爭力又卷出新高度。

3、從綠城、瓏曜、瓏岄的定價看，新房首開價很有競爭力，先造勢。

想在五一買房，搞到特價的朋友，添加拆神助手了解。