最近的市場，有點意思了。

政策端、土地端、需求端全部亮明牌，把購買力逼出來。

1）政策端：降低買房成本

5月7日，央媽提前發布一攬子金融政策，降準、降息、降公積金貸款利率。（具體可戳右邊復習：子彈總算是打出來了）

緊接著第二天，廣州公積金利率從2.85%下調到2.6%，動作神速；估計下一步就是商貸利率下降了。

這些政策，最直接的影響，就是進一步降低買房成本，對買家的刺激效應肯定是有的。

2)土地端：供給側改革

5月8日，黃埔科學城掛出一塊靚地，配學校+面粉廠同款的10%設備平臺+執行5.1新國規標準。

接下來的，白云也陸續掛牌設計之都三期、齊富路和政通路西側地塊，都是核心地塊，同樣在研究對齊新國標。

你可以理解為，這是一場供給側改革，政府用更好的地塊、更好的規劃條件來做好房子，用品質帶動需求。

對應到成交上，已經有效果，表現是土地溢價成交+民企進場搶地。

一級市場的動作，會把情緒傳遞到二級市場上，疊加高品質的好房子，吸引一些原本觀望的買家進場。

3）需求端：

五一假期，廣州的市場熱度大家也都看到了吧，總體數據也很亮眼。

據廣州住建局統計，5.1-5.5，全市主要在售一手住宅樓盤到訪量31466組次，環比節前增長181.8%；認購量2093套，環比節前上漲244.7%。

同比來看，今年五一主要在售一手住宅樓盤到訪量同比增長30%，認購量同比增長73%。

而且，這一波熱度和低價狂卷的節奏不同——市中心千萬級豪宅，開始撐場子了。

保利天曜，五一至今來訪超5000組，驗資300萬依然排長隊，5月9日啟動了凍資，高達200萬，凍資當日人氣更高了。

據說客戶量超出了保利預期，吹風價開到了10-13萬/平。

保利天奕，節前已經搶跑了一波，5月4日重新開放售樓部，當天就有超2000組報備。

中海大境，五一假期來訪量環比前四周上升了2倍，認購量暴漲3倍，還有一單“一串二”，單個客戶買入兩套270平大平層。

這部分買家，對應的是中產以上、頂豪以下的群體，他們對流動性需求的焦慮感更強，優化資產是抵御風險的一種核心手段。

而這些熱度高的千萬級豪宅，踩中了這輪城市資產優化的幾個重點，撬動了需求：

1）強概念區+強綜合性配套+強兌現力

2）新規+品質迭代

3）對比周邊新房/二手有一定價格優勢

我們也帶了粉絲去現場看房，聊聊一些新信息。

1、保利天曜

天曜的基本面，現在已經很清晰了。

珠城東高質量配套+二線南向望江+領先市場的版本戶型和外立面+大花園+大社區…

其中，10%設備平臺開放空間，相當于贈送二十多平，影響還是很大的。

目前，天曜已經啟動凍資，吹風價格10-13萬，計劃月內開盤。

周邊一手房，對標的主要是都薈天珺和保利天瑞。

都薈天珺目前10萬/平起步，保利天瑞已經是清盤階段了，大戶型8-10萬/平。

周邊二手房，可對標的是珠江新城、琶洲保利天悅二線江景房等。

整個珠城，10年樓齡內的次新房放盤量很少，主流的是10-20年樓齡之間的房源。

除開少數頂豪，這些二手房都有共同問題：折舊率高、使用率低（75-85%左右）、容積率高，社區設計和體驗感過時。

一套三房，主流上車門檻是1000萬，單價基本要到10萬/平；優質的改善型四房，基本到2000萬以上。

再看琶洲保利天悅，樓齡大部分10年以內，使用率約80%。

近期成交約10-12萬/平，133-199平三四房，總價大約1500-2000萬，全部北向二三線望江。

和這些二手相比，天曜的優勢不少：

1）全廣州第一個陽臺率25%+10%設備平臺，吊打周邊二手80%使用率

2）A區南向望江，中高層以上無遮擋

3）高品質感，板樓、三層夾膠中空玻璃+肌理感鋁板外立面、全戶型陽臺和主套配270°弧形玻璃即“全景艙”體驗

4）作為核心資產的綜合性和成長性

珠江新城雖然確定性很強，但增長性確實見頂，金融城和琶洲才有空間發展增量。

而天曜，吃的是珠城東和金融城這兩碗飯，再疊加體育東小學+員村站TOD+城市級公園+改善型南向江景大社區。

強地段、強綜合性，作為城市新一代核心資產的屬性很突出，這是天曜最重要的價值。

當然，天曜南地塊和北地塊，很可以用不一樣的定價策略。

北地塊改善和小戶型是珠城東強地段的門票，而南地塊臨江板樓大戶型用來拉價。

如果你是1200萬預算以上，需要配置核心資產類的買家，建議可以看看天曜，本月內隨時開盤，想看房的加拆神助手。

2、保利天奕

天奕5.4重新開放，到現在來看，120平戶型基本又被搶完了，現階段的主力是140和190平戶型。

140平，單價7.4-7.9萬/平，總價1000萬起。

190平，單價7.9-8.1萬/平，總價1500萬起。

很多客戶會覺得140戶型打不過120戶型，但論綜合性，對比過全市同價位的改善項目，天奕還是沒啥對手：

1）琶洲概念區，全市第一梯隊的地段，強核心資產屬性

2）2.5容積率，珠金琶新豪宅最低密度

3）專梯入戶純板樓+小高層+新規產品，目前城區唯二

4）保利造城能力，商業、交通、學校加碼兌現

這么來看吧，同板塊內在售上車戶型也是142平，主力面積去到200-300了，主流單價12-14萬/平。

天河世界大觀板塊主流四房，125平戶型850萬起，140平戶型980萬起，190平1538萬起步。

價格差不多的情況下，琶洲南區的地段更占上風。

再來看產品力。

天奕之前，廣州大部分的千萬級改善項目，都是板/塔樓混合+高層，很少有純板樓+小高層為主的組合。

其次，天奕是新規產品，使用率120%。

準確地說，目前廣州市區內，做到純板樓+新規的改善型項目，也就天奕和觀樾了。

但天奕會多一重強核心的buff，在廣州，能同時兼顧居住屬性和資產屬性的項目也并不多。

3、中海大境

在現階段的千萬級改善市場，中海大境的重點主要是這幾個：

1）新中軸南段的規劃和進度，2026年要見成績

2）項目自身的兌現度更快，預計明年收樓

3）中小戶型也有一線觀景優勢

某程度上，新中軸南段，是在珠金琶之外，另起了一桌。

新中軸的規劃能級很高，是世界級的城市會客廳，還會發展數字創新產業等。

新中軸貫通后，海珠國家濕地公園也會升咖，成為廣州最核心的城市景觀，相當于在云山珠水之后，再加一個“綠洲”概念。

| 廣州新中軸海珠段效果圖，最終以政府批復為準

而且，新中軸已經是目前廣州市中心力度最大、范圍最廣的舊改，近期的征遷進度、補償標準的提高，大家都看得到。

相較之下，新中軸的阻力會少得多，2026年就要實現“通軸鋪路”。

到時，中海大境周邊，將不再是村景，而是新中軸城景+國家級濕地公園，城市界面和配套改善可能會更快。

| 廣州新中軸海珠段效果圖，最終以政府批復為準

其次，大境的北外立面完成整改之后，口碑已經逆轉，業主還送上了錦旗，顏值和品質都看得見。

目前，實景會所已經開放，今年還會開放實景園林，中區預計明年9月底開始交付，自身兌現度也會更快。

現階段，大境主推的是東區16棟，約129和143平四房，是全盤最后一批中小戶型。

大境的中小戶型一直賣得不錯，主要是因為觀景優勢和相對的性價比。

16棟129平四房，是全盤最后30套，東北向眺望珠城景觀，東南向看園林，高層還能看海珠湖公園，總價950萬左右。

143平四房，南望海珠濕地公園，而且無高樓遮擋，視野會更加震撼，總價不到1100萬起步。

類似面積段，放在其他改善項目，一般都是二線景觀，要么內部樓距很密集。

好了，還想知道更多干貨，或者想拿千萬級豪宅的選籌建議，加拆神助手繼續聊。