海珠，大的要來(lái)了。

今天，有群友爆料，珠江帝景在廣州塔下的停車場(chǎng)地塊，合生準(zhǔn)備回收了。

我們走訪了現(xiàn)場(chǎng)后，事情并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，幾個(gè)重點(diǎn)：

①停車場(chǎng)地塊要全面撤場(chǎng)，限期6月30日月底前

但不是我們常說(shuō)的C4地塊，而是靠近廣州塔的B01停車場(chǎng)地塊。

②足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)所在的C4地塊，面積更大，暫時(shí)沒(méi)收到通知

駕校、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)都表示，沒(méi)收到要搬離的通知。

③具體要建什么，業(yè)主、物業(yè)都不確定，此次回收很突然

根據(jù)公告描述：“開(kāi)發(fā)商及物業(yè)在沒(méi)有提前足夠時(shí)間通知的情況下單方面收回場(chǎng)地”

該次突然回收，涉及500多個(gè)月保車輛，還需要專門協(xié)調(diào)登記停車位。

具體建什么，幾位業(yè)主和物業(yè)都表示不清楚，沒(méi)公告。

④珠江帝景引以為傲的江景，要打折了

停車場(chǎng)撤場(chǎng)后，不管新建什么建筑，都會(huì)對(duì)目前帝景的頭排江景造成一定遮擋。

按照前兩年的效果圖，帝景北面靠近廣州塔和江邊一帶，C4地塊+B01地塊是酒店+公寓+商辦的業(yè)態(tài)組合。

但時(shí)間過(guò)去那么久，一切都不確定了。

有一點(diǎn)是明確的，合生要收回來(lái)自己干了。

珠江帝景最新組團(tuán)紫龍府，從2012年開(kāi)賣，后期均價(jià)也賣到8-9萬(wàn)。

13年后，北望珠城、東臨琶洲，廣州塔底的珠江帝景，最靠近廣州塔、珠江的組團(tuán)，要?dú)⒒貋?lái)了。

·帝景頭上的達(dá)摩克利斯之劍

珠江帝景沒(méi)有開(kāi)發(fā)北面的停車場(chǎng)地塊，主要是其爭(zhēng)議比較大。

一線臨江且和廣州塔撞規(guī)劃，一直被擱置。

而且，珠江帝景業(yè)主，也很有實(shí)力。

合生把B01地塊，交給了一位“熟悉的合作伙伴”得勝貿(mào)易，用作業(yè)主停車場(chǎng)。

另一邊的C4地塊，則出租于駕校、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)。

2018年，明確地塊是商業(yè)屬性，既給中間的核心住宅區(qū)保留了一線江景，和廣州塔景。

同時(shí)，也保留了日后更賺錢的可能性，規(guī)劃說(shuō)不定會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。

我們走訪了幾位業(yè)主，都對(duì)“回收地塊”決定表達(dá)了失落。

主要原因還是視野遮擋，要是建高樓，完全擋住曾經(jīng)頭排業(yè)主望江、望廣州塔的視野。

但同時(shí)，幾位業(yè)主也表示，早就知道合生要建，不過(guò)這么多年不做，大家都以為就這樣擱置了。

一位阿叔稱二十年前買房的時(shí)候，合生就說(shuō)了這里遲早會(huì)開(kāi)發(fā)的，給不少業(yè)主打好了預(yù)防針。

不過(guò)，合生就這么放置了這么多年，導(dǎo)致很多業(yè)主忽視了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

比如說(shuō)，這位今年剛低價(jià)抄底，珠江帝景頭排江景的朋友，天有點(diǎn)塌了。

·珠江帝景的停車場(chǎng)地塊，做什么？

先別慌，這不一定是來(lái)背刺的。

明確一點(diǎn)，這里大概率不會(huì)是住宅。

根據(jù)網(wǎng)傳的一份規(guī)劃圖，B01地塊，和C4地塊，都屬于“商業(yè)功能區(qū)”。

可能是高端酒店、商業(yè)、辦公、豪宅公寓的混合業(yè)態(tài)。

在新中軸的效果圖上，也能看到這塊地，是要?jiǎng)拥摹?/p>

先來(lái)說(shuō)說(shuō)，新規(guī)劃的好處。

首先，周邊配套更加豐富，配合新中軸客村-廣州塔的改造，是一個(gè)建起來(lái)的契機(jī)。

以及動(dòng)作很慢的TIT創(chuàng)意園，在海珠新中軸出牌的周期中，也很重要。

海珠廣州塔附近缺豪華酒店，參考珠江新城四季酒店的塔景房，提前預(yù)訂一晚都要2800+。

其次，在前年規(guī)劃中，珠江新城C4地塊公寓定位是很高的。

據(jù)說(shuō)，最早是要做豪宅產(chǎn)品線-縵合系。

這個(gè)圓弧型構(gòu)造，有沒(méi)有想起金融城，賣20-30萬(wàn)/平的故人。

帝景公寓，同樣是一線江景、塔景，除了是北向外，配套也很能打。

參考江對(duì)岸的另一個(gè)公寓天花板-天鑾，望江戶型的掛牌價(jià)，也在14萬(wàn)+。

在年報(bào)中，C4地塊建筑面積約15萬(wàn)方，合生占股99.5%。

假設(shè)公寓都做140+的江景大平層，就是幾百套房子，初步估算總貨值是過(guò)百億了（按二手均價(jià)7萬(wàn)*15萬(wàn)平）。

別忘了，考慮到還有別的業(yè)態(tài)，不會(huì)全是公寓。

其實(shí)，產(chǎn)品和規(guī)劃做得好，是能給近兩年房?jī)r(jià)下跌的珠江帝景拉一拉預(yù)期的。

·珠江帝景，如果江景沒(méi)了，房?jī)r(jià)怎么辦？

對(duì)珠江帝景業(yè)主來(lái)說(shuō)，維持現(xiàn)狀肯定是最優(yōu)解。

有江景、塔景這兩個(gè)基本盤，憑借極佳的區(qū)位，還是有基本盤兜底。

新的公寓、酒店建起來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)打破往日的平衡，帝景最能打的景觀，打折了。

尤其是，倚泓軒、鳴泉大宅、克萊公寓的頭排單位，價(jià)值影響會(huì)很大。

目前，珠江帝景苑一線望江，或者望廣州塔的房子，掛牌價(jià)大概在6.7萬(wàn)+。

我們咨詢了周邊中介，具體成交價(jià)也不會(huì)差太遠(yuǎn)大概在6.5-7萬(wàn)左右，具體看樓層。

一些低樓層，望花園或者小區(qū)，遮擋比較嚴(yán)重的戶型，成交價(jià)則下探到6萬(wàn)內(nèi)了。

一方面是，物業(yè)確實(shí)有爭(zhēng)議，車位、人車分流都沒(méi)管理好。

另一方面，樓齡越來(lái)越大，樓棟維護(hù)的也比較一般。

珠江帝景雖然有著不同的業(yè)主背景，是很多人的白月光。

可是，公寓建起來(lái)，景觀的優(yōu)勢(shì)一旦失去，這是無(wú)法挽回的損失，就和其它海珠老小區(qū)，拉不開(kāi)差距了。

大多數(shù)二手買家，選珠江帝景最重要的原因就是這片江和這片景。

在短期內(nèi)，二手房?jī)r(jià)會(huì)面臨更大壓力，畢竟是利空落地。

接下來(lái)，只能等合生出招了。