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全澳建房最貴的城市：布里斯班還在漲！

由于昆州政府大規(guī)模基建投資計劃的推動，加上2032年奧運會的臨近，布里斯班已經成為全澳建房成本最高的城市，而且未來只會更貴。

根據建筑顧問公司 Turner & Townsend 的最新研究，現在在布里斯班建房的成本約為每平方米 5009澳元，高于悉尼的 4866澳元 和墨爾本的 4242澳元（全國第二便宜）。

導致建筑成本持續(xù)上漲的主因是：技術工人短缺、生產率停滯，以及技能分布不均，這些因素正在影響項目的交付時間表，并推高各大城市的建設價格。

而布里斯班的壓力尤為明顯，正在進行的重大項目包括 Cross River Rail 跨河鐵路、Brisbane Metro 地鐵、醫(yī)院改建計劃和 Bruce Highway 公路升級等。

Turner & Townsend 的《全球建筑市場情報年度報告》指出，短期內建筑活動可能趨于穩(wěn)定，但如果要實現長期的成本控制，需要提升生產效率、加強公私合作，以及增強供應鏈韌性。

該公司預計，2025年建筑價格將上漲4.2%，2026年再漲4.6%。

公司代表 Tiffany Emmett 表示，自疫情以來，高成本增長已成為“新常態(tài)”，背后是風險增加、勞動力成本上升和生產效率停滯的結合。

“即便全球某些市場正在恢復穩(wěn)定，澳洲的結構性問題仍然讓建筑通脹居高不下，”Emmett 說。“建筑工會在2024年談判達成的新工資協(xié)議，將使主要市場的年薪平均每年上漲約5%，持續(xù)三四年。”

“這雖然有助于留住勞動力，但同時也持續(xù)推高建筑成本。”

在各建筑類別中，澳洲清潔能源產業(yè)的快速發(fā)展也是推動成本上升的關鍵因素，尤其在珀斯等“可再生能源重鎮(zhèn)”，勞動力緊張導致建筑價格上漲。

目前珀斯的建房成本為每平方米 4497澳元，是全國第三貴的城市；而最便宜的是阿德萊德，為 4133澳元/平方米。

盡管昆州和西澳的建設項目激增，但當地政府正在積極與行業(yè)合作，確保項目能夠交付。Emmett 表示：“這種合作對于管理成本壓力和保持基礎設施建設的推進至關重要。”

她指出，昆州和西澳未來將面臨更高的建筑通脹壓力，原因在于需求上升、本地資源有限、重大項目在排隊推進，尤其是布里斯班奧運的籌備工作。

這些州可能需要從新州和維州“借用”施工資源，以滿足交付需求。

為了完成聯(lián)邦政府提出的“120萬套新住房”目標，昆州估計需要新增約1.85萬名建筑工人，而這部分勞動力正被基礎設施項目“吸走”。

維州和新州的建筑通脹預計將在近期保持溫和，但 Emmett 提醒，這種緩解可能只是“暫時的”。

“一旦降息疊加支持性住房政策出臺，住宅建設將再次反彈，而歷史表明，這往往會帶動整體建筑成本在高峰期上漲。”

昆州本地開發(fā)商 Consolidated Properties Group 的CEO Don O’Rorke 表示，目前醫(yī)院、學校、道路等新建項目的施工需求極大，這直接推高了成本。

“現在問題只會越來越嚴重，這些高需求項目還在繼續(xù)，然后再疊加一個70億澳元的奧運會建設計劃，需求爆棚，供應卻跟不上。”

他指出，施工進度還受到天氣和工會EBA協(xié)議下“輪休日”的影響，“每周實際施工天數變少，效率更低”。

而對公寓開發(fā)者來說情況更糟：O’Rorke 說，如果建一套100平方米的新公寓，其售價至少要達到200萬澳元（即每平米2萬）才可能不虧本。

“建造成本太貴，因此公寓價格也貴，所以只有‘超黃金地段’才能建得起，買家只剩下那些換房的嬰兒潮退休族。目前市場就只剩這類項目在推進，其他都停擺了。”

住房產業(yè)協(xié)會（HIA）首席經濟學家 Tim Reardon 也表示，目前建新公寓的成本高得離譜，原因是各種新稅、建筑規(guī)定和原材料漲價，這些費用最終都轉嫁到了購房者頭上。

他還指出，稅負增加已經讓外國銀行和養(yǎng)老金基金不愿再為公寓開發(fā)提供融資，導致行業(yè)資金鏈收緊，技術工人也因此轉向其他項目或礦業(yè)部門，整個產業(yè)能力正在被“侵蝕”。

Reardon 預計未來幾年勞動力成本的漲幅將是全國平均工資增速的兩倍。

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澳洲還貸壓力排行榜出爐

在墨爾本和悉尼的房主拖欠還貸率最高的城區(qū)中，大多都位于外圍城區(qū)，這與5年前西澳占據主要地位形成了鮮明的對比。

然而，部分專家認為，隨著利率開始下降，全澳范圍內的拖欠率可能會有所改善。

截至3月底，在拖欠還貸率最高的10個城區(qū)中，有5個位于維州，4個位于新州，包括維州的Craigieburn、Caroline Springs、Narre Warren、Pakenham和Melton South，以及悉尼的Blacktown、Liverpool和Campbelltown。

在S&P Global Ratings最新公布排名中，昆州僅一地上榜。

S&P Global Ratings的數據顯示，5年前的同一時期，西澳有7個城區(qū)躋身前10，新 州、昆州和北領地各有一個，維州則一個也沒有。

澳洲各地的家庭一直在應對實際收入下降和高通脹造成的財務壓力。

澳聯(lián)儲在4月 發(fā)布的Financial Stability Review中指出，近年來，所有州和領地的拖欠還貸率均有所上升，相比2022年的低水平有所增加。

S&P的Erin Kitson表示，西澳早期較高的拖欠率是“后礦業(yè)繁榮遺留問題”及其對房地產市場影響的后遺癥。

她解釋道：“由于礦業(yè)繁榮后西澳房地產市場長期處于低迷狀態(tài)，借貸者無法通過自愿出售房產來擺脫債務困境，所以才會一直處于長期拖欠狀態(tài)。”

“然而，我們看到在2023年年中左右，西澳的拖欠率開始下降。”

Kitson補充道，近年來西澳房地產市場和經濟的更強勁增長“確實使得該地的拖欠率迅速下降，因為這意味著借貸者現在可以自愿出售房產”。

Cotality的Tim Lawless表示，西澳的市場一直很強勁，房屋中位價在5年內上漲超 80%。

“這很不尋常，因此，這確實幫助市場擺脫了過去高拖欠率的歷史。”

在新州和維州，自疫情封鎖重創(chuàng)市場信心以來，拖欠率的走勢各有不同。 這在墨爾本尤為明顯，Cotality的數據顯示，該地房屋中位價仍比峰值水平低3.9%。

在2020年3月的排名中，維州沒有一地上榜，而新州唯一上榜的是距離悉尼200多公 里的偏遠城鎮(zhèn)Appletree Flat。

在過去3個季度，距離墨爾本CBD約30公里的Craigeburn一直是表現最差的城區(qū)，截 至3月有3.10%的房主拖欠還貸。

Kitson表示，在過去約18個月的時間里，悉尼和墨爾本外圍郊區(qū)頻繁的出現在拖欠率榜單上。

她解釋道：“這些地方通常是年輕家庭為了買得起房產而不得不搬去的地方。這意味著這些地區(qū)的債務收入比較高，這意味著家庭更容易受到高利率的影響。”

“因此，當我們看到利率開始上升時，這些地區(qū)的拖欠率上升得更快。”

澳聯(lián)儲4月的報告顯示，墨爾本和維州偏遠地區(qū)的貸款拖欠率增幅最為顯著，部分原因是“維州較高比例的借貸者既有更大的貸款規(guī)模，又有比其他州更少的現金緩沖”。

S&P 發(fā)現，維州在3月的拖欠率為全澳最高，達到1.17%，其次是新州，為1.07%， 同期西澳的拖欠率為0.86%。

但在利率下調、相對較低的失業(yè)率和通脹放緩的背景下，拖欠水平可能會出現變化，澳洲儲備銀行下一次利率決定將在周二公布。

Kitson表示，全國范圍內的拖欠率都可能會降低，但根據當地因素的不同，降低的速度會有所不同。

03

新州政府公布首批「必要工作者出租住宅」計劃藍圖

新州工黨政府正式公布悉尼內西區(qū)Annandale一處前WestConnex工程基地的住宅重建計劃。

這片閑置多年的州政府土地將改建為577戶新住宅，其中220戶將作為「必要工作者出租住宅」（Build-to-Rent），以低于市價租金優(yōu)先出租給包括醫(yī)護、教師、警員與消防員等關鍵職業(yè)人士，高于此前計劃的200套。

該地塊開發(fā)也是新州政府重建公共服務、改善住房危機的重要一環(huán)，同時也是首批納入4500萬元「必要工作者出租住宅計劃」的項目。

新推出的項目將在整個場地提供各種大小和風格的優(yōu)質公寓，以滿足不同人群的需求，未來居民將可以輕松前往中央商務區(qū)、交通、公共場所、便利設施以及教育和醫(yī)療中心，包括悉尼最大的醫(yī)院之一Royal Prince Alfred Hospital.。

該地塊開發(fā)計劃包括約357戶額外單位，包含一般市場銷售住宅與部分可負擔住房、地面零售與商業(yè)空間和景觀公共空間與社區(qū)廣場，打造宜居環(huán)境。此外還有人行通道改善工程，新增步道連接Parramatta Road與Pyrmont Bridge Road，提升可達性。

此案目前正進行規(guī)劃評估，預計2026年動工，2028年迎來首批住戶入住。

州政府將永久保留建造出租住房的所有權，租約由合適的運營商管理，有關資格標準、申請渠道和租金補貼的詳細資訊將在項目完成后公布。

新州州長柯民思（Chris Minns）說，這塊地閑置多年，現在我們用它來回饋社會，為我們的必要工作者興建可負擔住宅，這些工作者每天讓城市運轉，卻往往負擔不起工作地點附近的住房。我們要幫助他們住得更近，減少通勤時間，也改善公共服務品質。

規(guī)劃與公共空間廳長斯卡利（Paul Scully）說，這是高密度開發(fā)的典范，多虧了Landcom的巧妙規(guī)劃，我們將基本工人的房屋從最初的200套新增到220套，地點便利、規(guī)劃智慧，讓空地轉變?yōu)榭韶摀⒕G意盎然的社區(qū)核心。

住宅事務廳長杰克森（Rose Jackson）說，這批由政府擁有、政府興建的出租住宅，將為必要工作者提供安全、可負擔的住所。我們不只是小修小補，而是直接介入市場，打造真正需要的住房。

負責推動該開發(fā)計劃的新州政府的住宅開發(fā)機構Landcom行政總經理庫珀說，這是Landcom首個位于都市核心區(qū)域的出租住宅項目，將創(chuàng)造能與社區(qū)共融的住宅空間，我們希望打造一個能讓居民引以為傲的社區(qū)典范，并鼓勵他們融入當地社區(qū)。

04

高價城郊房價降迎購房窗口市場回暖購房機遇轉縱即逝

澳洲一些房價最貴的城郊地區(qū)，當前房價已經低于一年前水準，這為人們以更低成本進入高端市場提供了契機。

在多個高價城郊地區(qū)，典型房屋的售價比一年前低了幾十萬，而在少數幾個城郊地區(qū)，房價中位數更是下跌了超過100萬。

PropTrack的數據顯示，在過去一年中房價跌幅最大的郊區(qū)，很多都是全國房價最貴的郊區(qū)之一，其中幾個郊區(qū)集中在悉尼東部郊區(qū)和下北岸地區(qū)，l在這些地區(qū)，即使是入門級住宅也需要數百萬的預算。

房價跌幅最大的地區(qū)是Vaucluse（下跌170 萬）、Bellevue Hill（下跌160 萬）和Dover Heights（下跌110 萬）。

而根據最新的PropTrack 房價指數，去年悉尼普通住宅的價格上漲了3%，約合4 萬，達到143.7 萬。

在悉尼以外的地區(qū)，臥龍崗最昂貴的郊區(qū)Austinmer的房價下降了60 萬，而墨爾本最昂貴的郊區(qū)Toorak也錄得幾乎同樣大的降幅。

墨爾本郊外的Sorrento和Barwon Heads也出現了大幅下跌（跌幅分別為52.5 萬和46.5 萬）。

不過，盡管一些最昂貴的郊區(qū)房價有所下降，但三分之二的200 萬以上的郊區(qū)房價在過去一年中有所上漲或保持穩(wěn)定。

REA集團高級經濟學家弗萊厄蒂稱，許多高端郊區(qū)房價長遠來看大多上漲，雖然近期中位數下降，但自大流行以來Vaucluse房價已經上漲285.5萬、Bellevue Hill上漲286.3萬。郊區(qū)出售房屋類型變化會影響中位數價格，這些郊區(qū)住宅價格驚人，價位差距大，如果售出的超高價房屋減少，中位價格就有可能下降。

弗萊厄蒂表示，二月份降息標志市場轉折，雖然單次降息對借貸能力提振小，但開啟降息周期增強了信心。

PropTrack 的數據顯示，悉尼和墨爾本的房價在經歷了前幾個月的下跌后，在3 月份出現了上漲。

Westpac-Melbourne Institute的消費者信心指數在三月份達到了三年來的最高點，認為現在是購房好時機的人數大幅上升。

分析指出，隨著市場條件的改善，近期高價郊區(qū)的疲軟態(tài)勢不太可能持續(xù)太久，這可能會給購房者在下一輪上漲之前的低迷時期提供有限的購房機會。

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