這周小白去看二手路過黃衫木店地塊，順便看了看，北地塊定案名璞樾，南地塊宸園，聊聊我的感受。

1. 兩個地塊屬于聯建地塊，四個開發商一起做項目，優點是多家托底，資金有保證一些，可以取長補短，有的擅長開發建設，有的擅長設計產品，有的擅長物業管理，還有的擅長營銷，爛尾的風險低一些，缺點是以上這些捋順了還行，捋不順，優點就變成了缺點，比如承諾達不到，處理客訴推脫啊，其實根本還是要看賣的行不行，決定了會不會觸發這些缺點。

2.那賣的能不能行還得看地段，產品和價格。

說這倆新盤在朝青，問題不大，畢竟從地塊到大悅城步行700米，西側隔著一個公園就是板塊頭牌星河灣，所以這個位置在東五環內，這也是為什么很多看了褡褳坡和三間房的，還想等等這的原因了。

地塊不利因素，南側朝陽北路，西側黃衫木店路，東側高壓線，有朋友提到的飛機噪音，至少中午在那的一個半小時還好，因為東側看到了飛機，但目測是在常營及更更往外的通州方向，地塊周邊優點，有公園，清靜，家門口有消防站，著火來得快。

再看產品，兩塊地的優勢，是好房子時代東部購房板塊真正意義上再次出現的高端改善盤，北有朱房村，酒仙橋的高端盤，西有石景山古城純改善，南部豐臺朝陽也出了不少大戶型樓盤。這倆盤的銷售情況，其實也在考驗朝陽cbd國貿產業的購買力。

目前項目對外公布的信息，北區璞樾，400多戶，大戶型院落，150-250平，突出金茂設計，大概要突出科技系統；南區宸園，800多套房，130起，主力戶型145-160p，估計是參考了酒仙橋的銷售情況，這個面積做得多一些，還有200多平大平層，400平空中別墅，小戶型的院落反而做了更大的戶型，說明也是想拔高一下調性，這個地塊北京第三個宸園，前兩個宸園，再奶西和酒仙橋，房價和周邊新房二手次新對比，都賣出了溢價，從去化速度和產品來看做的不錯，作為二手房流通更強一些的朝青，新房售賣能交出什么成績，我們一起持續關注。

最后看價格，

酒仙橋樓面價6.4-6.6，售價11萬左右，基本頂著樓面價的1.6-1.7倍去賣。

如果按照這個標準，黃衫木樓面價5.45，原則上8萬多也能賣，1.7倍就是9萬出頭的價格。

但開發商喊出9.5-10萬的價格，產品怎么也得比酒仙橋還要好一檔才說得過去吧，也說明是有降價空間的，畢竟現在的新房市場，開盤價和初始報價有空間，開盤后價格和開盤價又可能存在變化。

周邊新房出五環的褡褳坡開盤2個月，近400套房，只簽了44套，網簽價83000，最近上了渠道；三間房新盤700多套房，開了一部分，目前簽了103套，網簽價78000，其他老盤加推某翠園7萬多營銷一波后來被叫停，朝陽公園某壹號院慢慢磨著賣網簽也有，單價12-14萬。

周邊二手房成交價格，星河灣近期整體成交單價8萬上下，具體房源樓棟樓層戶型不同，差價比較大，有一層6萬多成交的，也有中心樓棟好樓層個別房源9-10能賣。

總結來說最近周邊新房賣的一般，二手頭牌價格也沒有那么穩固，黃衫木店個人認為也存在開盤價格有驚喜的可能，您認為黃衫木店兩個地塊到底值多少錢，后續小白也會持續關注分享價格，如果您想跟著我們看看朝青的新房二手房，歡迎滴滴。

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