圖源/融創(chuàng)中國

　　 在 地產(chǎn)江湖，向來不 缺故事，但這一次，孫宏斌的登場，無疑是扔下了一顆 “核彈”，瞬間讓整個行業(yè)沸騰！

　　 6月30日，這位融創(chuàng)中國董事會主席，攜兩位高管，現(xiàn)身公司股東周年會。 宣布一舉清債 680 億 ，這一消息如同旋風(fēng)般迅速席卷各大媒體，成為地產(chǎn)界乃至整個商業(yè)圈最熱門的話題。

　　要知道，在過去的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，眾多房企深陷債務(wù)泥潭，融創(chuàng)也是其中之一。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，這位地產(chǎn)界曾經(jīng)的風(fēng)云人物，在融創(chuàng)陷入困境后，一直低調(diào)行事。如今，他強(qiáng)勢歸來，帶著這份震撼的成績單，讓所有人都為之側(cè)目。

　　這不僅是融創(chuàng)的一次重大勝利，更是給整個低迷的地產(chǎn)行業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針 。

　　01

　　融創(chuàng)危機(jī)：債務(wù)深淵的掙扎

　　危機(jī)爆發(fā)：資金鏈斷裂

　　時間撥回到 2022 年，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬突然降臨，凜冽的寒風(fēng)讓不少企業(yè)都瑟瑟發(fā)抖，融創(chuàng)也未能幸免。那時，融創(chuàng)就像一艘在暴風(fēng)雨中飄搖的巨輪，資金鏈斷裂的危機(jī)如洶涌的海浪，不斷沖擊著它。

　　從行業(yè)環(huán)境來看，當(dāng)時國家堅(jiān)持 “房住不炒” 的定位，調(diào)控政策持續(xù)收緊，就像給火熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。銀行信貸額度收緊，房企融資變得異常艱難，這就好比給融創(chuàng)斷了 “輸血” 的通道 。市場需求也大幅下降，消費(fèi)者持觀望態(tài)度，房子不好賣，融創(chuàng)的資金回籠速度大大減緩，資金鏈一下子就繃緊了。

　　從融創(chuàng)自身發(fā)展來看，此前它一直采取激進(jìn)的擴(kuò)張策略，瘋狂拿地、大規(guī)模投資，就像一個不斷奔跑的人，卻沒有注意到腳下的路已經(jīng)越來越崎嶇。高杠桿的運(yùn)營模式讓融創(chuàng)背負(fù)了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，一旦資金回籠出現(xiàn)問題，債務(wù)危機(jī)就會如影隨形。

　　巨額債務(wù)壓頂

　　融創(chuàng)面臨的債務(wù)規(guī)模，堪稱是一座難以逾越的大山。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示 ，截至 2024 年 9 月 30 日，融創(chuàng)到期未償付借款本金總計(jì) 1127.57 億元。其中，逾期金額超過 1000 萬元的有息債務(wù)包括銀行貸款 219.57 億元、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 733.36 億元和其他有息債務(wù) 173.15 億元 。這些數(shù)字就像一個個沉重的枷鎖，緊緊地套在融創(chuàng)的脖子上。

　　巨額債務(wù)給融創(chuàng)帶來的壓力是全方位的。在財(cái)務(wù)方面，高額的利息支出讓融創(chuàng)的財(cái)務(wù)成本急劇增加，就像一個人背著沉重的包袱，每走一步都異常艱難。公司的資產(chǎn)負(fù)債表也變得異常難看，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。在經(jīng)營方面，債務(wù)壓力導(dǎo)致融創(chuàng)資金緊張，許多項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度受到影響，甚至出現(xiàn)停工、延期交付的情況，這不僅損害了購房者的利益，也嚴(yán)重影響了融創(chuàng)的品牌形象 。在市場信心方面，巨額債務(wù)讓投資者對融創(chuàng)的信心大打折扣，融創(chuàng)的股價(jià)一路暴跌，融資難度進(jìn)一步加大，陷入了惡性循環(huán) 。

　　02

　　破局之路：清債 680 億的艱難歷程

　　孤注一擲：境外債重組方案

　　面對巨額債務(wù)，孫宏斌深知，常規(guī)的解決辦法已經(jīng)無法滿足融創(chuàng)的需求，必須要采取一些大膽且創(chuàng)新的舉措 。于是，他提出了全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)方案，這一方案就像是一場豪賭，把融創(chuàng)的未來和債權(quán)人緊緊地綁在了一起。

　　融創(chuàng)向債權(quán)人分派兩種新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債（新 MCB） 。一類將獲分配轉(zhuǎn)股價(jià) 6.80 港元 / 股的新 MCB，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類將獲分配轉(zhuǎn)股價(jià) 3.85 港元 / 股的新 MCB，可在重組后 18 - 30 個月內(nèi)轉(zhuǎn)股，該類總量不超過債權(quán)總額的 25% 。這一方案的核心，就是把債權(quán)人變成股東，讓他們從單純的債主變成了融創(chuàng)未來發(fā)展的利益相關(guān)者。對于債權(quán)人來說，這既是一種挑戰(zhàn)，也是一種機(jī)遇。如果融創(chuàng)未來能夠成功復(fù)蘇，股價(jià)上漲，他們將有可能獲得豐厚的回報(bào)；但如果融創(chuàng)繼續(xù)低迷，他們也將面臨巨大的損失 。

　　從市場角度來看，這一方案具有一定的合理性。當(dāng)時，融創(chuàng)的股價(jià)約 1.43 港元 ，方案中設(shè)定的轉(zhuǎn)股價(jià)最低為 3.85 港元，這意味著債權(quán)人如果選擇債轉(zhuǎn)股，一旦融創(chuàng)股價(jià)回升，他們就有機(jī)會實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。與其他房企的債轉(zhuǎn)股方案相比，融創(chuàng)的方案也具有一定的競爭力。例如，碧桂園股價(jià) 0.385 港元，給出的 “債轉(zhuǎn)股” 價(jià)格是 2.6 港元，兩者相差近七倍，而融創(chuàng)給出的轉(zhuǎn)股方案僅僅 2.5 倍 。也就是說，如果債權(quán)人同時持有 100 港幣碧桂園和融創(chuàng)的債券，按照雙方的轉(zhuǎn)股價(jià)，立馬出去套現(xiàn)，碧桂園債券一股能回收 14 港幣，而融創(chuàng)則能回收 40 港幣 。這使得融創(chuàng)的方案在吸引債權(quán)人方面具有一定的優(yōu)勢 。

　　關(guān)鍵談判：爭取債權(quán)人支持

　　方案雖然有了，但要讓債權(quán)人同意并非易事。孫宏斌和他的團(tuán)隊(duì)開始了艱難的談判之旅。他們就像一群在黑暗中摸索的行者，每一步都充滿了不確定性。

　　談判過程中，債權(quán)人提出了各種各樣的疑慮和要求。他們擔(dān)心融創(chuàng)的未來發(fā)展前景，擔(dān)心自己的債權(quán)無法得到保障，更擔(dān)心債轉(zhuǎn)股后自己的利益會受到損害 。面對這些質(zhì)疑，孫宏斌和團(tuán)隊(duì)成員們耐心地解釋，詳細(xì)地介紹融創(chuàng)的發(fā)展規(guī)劃和優(yōu)勢。他們用數(shù)據(jù)說話，向債權(quán)人展示融創(chuàng)的核心競爭力，比如融創(chuàng)手上的土儲集中在一二線城市，整體較為優(yōu)質(zhì)，部分熱門項(xiàng)目銷售強(qiáng)勁，上海壹號院在 6 月 27 日第四次開盤，2 小時售罄，今年累計(jì)銷售超 170 億元，成為上半年全國單盤銷售冠軍 ；近期，北京壹號院項(xiàng)目實(shí)樓樣板間煥新亮相后，兩周累計(jì)認(rèn)購量達(dá) 25 套，銷售 9 個億 。這些數(shù)據(jù)就像一把把鑰匙，逐漸打開了債權(quán)人的心結(jié) 。

　　為了爭取債權(quán)人的支持，孫宏斌還做出了許多讓步。他承諾會加大對項(xiàng)目的投入，確保項(xiàng)目的順利交付，保障購房者的權(quán)益，也讓債權(quán)人對融創(chuàng)的未來有更多的信心 。他還積極與債權(quán)人溝通，了解他們的需求，根據(jù)反饋不斷調(diào)整方案。在這個過程中，孫宏斌展現(xiàn)出了他的堅(jiān)韌和智慧，他就像一個經(jīng)驗(yàn)豐富的船長，帶領(lǐng)著融創(chuàng)這艘巨輪在波濤洶涌的債務(wù)海洋中艱難前行 。

　　從 4 月 17 日方案正式公布，到 6 月 24 日達(dá)成 75% 債權(quán)人同意的法定條件，僅僅耗時了 2 個月 。這一速度超出了許多人的預(yù)期，也充分證明了孫宏斌和團(tuán)隊(duì)的努力和能力 。這背后，是無數(shù)次的會議、談判和溝通，是孫宏斌和團(tuán)隊(duì)成員們?nèi)找辜娉痰母冻?。

　　股權(quán)穩(wěn)定計(jì)劃：穩(wěn)固控制權(quán)

　　在推進(jìn)境外債重組的過程中，孫宏斌還面臨著一個重要的問題，那就是如何避免債轉(zhuǎn)股后股權(quán)被過度稀釋，從而穩(wěn)固自己在融創(chuàng)的控制權(quán) 。他深知，穩(wěn)定的控制權(quán)是融創(chuàng)未來發(fā)展的重要保障，只有掌握了主動權(quán)，才能更好地帶領(lǐng)融創(chuàng)走出困境 。

　　于是，孫宏斌和團(tuán)隊(duì)提出了 “股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定” 計(jì)劃 。簡單來說，就是要求債權(quán)人每獲得 100 美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，要將 23 美元釋放給主要股東，即孫宏斌 ；且這些股票 6 年內(nèi)不得處置、抵押、轉(zhuǎn)讓 。這一計(jì)劃就像是給孫宏斌的控制權(quán)上了一把鎖，確保他在未來 6 年內(nèi)能夠穩(wěn)定地掌控融創(chuàng)的發(fā)展方向 。

　　從公司治理的角度來看，這一計(jì)劃具有重要意義。它不僅能夠穩(wěn)固孫宏斌的控制權(quán)，還能夠增強(qiáng)公司治理的穩(wěn)定性。穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)可以讓公司的決策更加高效，避免因股權(quán)分散而導(dǎo)致的決策混亂 。這也向市場傳遞了一個積極的信號，表明孫宏斌對融創(chuàng)的未來充滿信心，愿意與融創(chuàng)共患難、同發(fā)展 。這有助于增強(qiáng)投資者和合作伙伴對融創(chuàng)的信心，為融創(chuàng)的未來發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境 。

　　03

　　背后支撐：多維度助力債務(wù)化解

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：銷售回血

　　在融創(chuàng)的清債之路上，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目就像一顆顆閃耀的明星，為資金回籠做出了巨大貢獻(xiàn) 。以上海壹號院為例，這個位于黃浦核心區(qū)位、新天地旁的高端項(xiàng)目，堪稱樓市中的 “爆款” 。6 月 27 日，其第四次開盤，短短 2 小時就售罄，場面異常火爆 。今年以來，上海壹號院累計(jì)銷售額已超 170 億元 ，成為上半年全國單盤銷售冠軍 。

　　再看北京壹號院，同樣表現(xiàn)出色 。近期，北京壹號院實(shí)樓樣板間煥新亮相后，迅速吸引了眾多購房者的目光，兩周累計(jì)認(rèn)購量達(dá) 25 套，銷售 9 個億 。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的地理位置、卓越的產(chǎn)品品質(zhì)和高端的品牌形象，市場上供不應(yīng)求，為融創(chuàng)帶來了大量的現(xiàn)金流 。

　　AMC 助力：攜手盤活資產(chǎn)

　　除了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的銷售，融創(chuàng)還積極與 AMC（資產(chǎn)管理公司）合作，通過債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活來化解債務(wù) 。2025 年 1 月 23 日，融創(chuàng)與中國長城資產(chǎn)就重慶灣項(xiàng)目達(dá)成融資合作 。中國長城資產(chǎn)擬注資不超過 24.76 億元，對項(xiàng)目現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行重組并提供新增融資 。這一合作就像是一場及時雨，解決了重慶灣項(xiàng)目的債務(wù)問題，為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)提供了資金支持 。1 月 27 日，融創(chuàng)在中信金融資產(chǎn)的支持下，完成了北京融創(chuàng)壹號院項(xiàng)目的債務(wù)重組 。中誠信托確認(rèn)融創(chuàng)之前已支付的 16.35 億元用于清償本金，債務(wù)本金額降低，融創(chuàng)還獲得了違約金的全部減免，歷史欠息降低，融資成本也大幅下降 。通過與 AMC 的合作，融創(chuàng)不僅減輕了項(xiàng)目的債務(wù)壓力，還提升了項(xiàng)目的價(jià)值，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ) 。

　　政策東風(fēng)：保交樓支持

　　在融創(chuàng)化解債務(wù)的過程中，政策層面的支持也起到了至關(guān)重要的作用 。為了確保購房者的權(quán)益，政府大力推動保交樓工作，為融創(chuàng)提供了專項(xiàng)借款和銀行配套融資 。截至目前，融創(chuàng)獲得保交樓專項(xiàng)借款審批金額 218 億元、銀行配套融資審批金額 104 億元，以及 “白名單” 項(xiàng)目融資審批金額 23 億元，共計(jì)約 345 億元 。這些資金就像一股強(qiáng)大的助力，保障了融創(chuàng)項(xiàng)目的順利交付 。2024 年，融創(chuàng)在全國 84 個城市共交付約 17 萬套房屋，2022 - 2024 年累計(jì)交付約 66.8 萬套房屋 。保交樓工作的順利推進(jìn)，不僅維護(hù)了社會穩(wěn)定，也增強(qiáng)了購房者對融創(chuàng)的信心，為融創(chuàng)的銷售和債務(wù)化解創(chuàng)造了有利條件 。

　　04

　　未來展望：融創(chuàng)能否重回巔峰

　　雖然融創(chuàng)在債務(wù)化解方面取得了重大突破，但要重回巔峰，仍面臨諸多挑戰(zhàn) 。從市場表現(xiàn)來看，截至 6 月，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約 234 億元，較高峰時期下降了 9 成 。這表明融創(chuàng)的銷售基本盤大幅縮水，市場份額被競爭對手搶占。除了京、滬等幾個明星項(xiàng)目，融創(chuàng)近年已少有開發(fā)新盤，這也限制了其未來的銷售增長潛力 。

　　在資金方面，盡管融創(chuàng)通過債務(wù)重組減輕了部分債務(wù)壓力，但資金仍然有限。如何在有限的資金下，將手中的項(xiàng)目慢慢盤活，是融創(chuàng)面臨的一大難題 。融創(chuàng)手上的土儲至上年底還有 1.27 億平米，這些土地儲備雖然是融創(chuàng)未來發(fā)展的基礎(chǔ)，但要將其轉(zhuǎn)化為實(shí)際的銷售業(yè)績，還需要大量的資金投入用于項(xiàng)目開發(fā)、營銷推廣等 。

　　面對這些挑戰(zhàn)，孫宏斌也有自己的戰(zhàn)略規(guī)劃 。他表示，未來融創(chuàng)將不再涉足過多城市，而是集中在一二線城市，把產(chǎn)品做好 。這一戰(zhàn)略調(diào)整具有很強(qiáng)的針對性和合理性 。一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口流入量大，住房需求旺盛，尤其是改善型和高端住房需求 。融創(chuàng)此前在一二線城市積累了大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，如上海壹號院、北京壹號院等項(xiàng)目都位于城市核心地段，具有稀缺性和高品質(zhì)的特點(diǎn) 。聚焦一二線城市，能夠充分發(fā)揮融創(chuàng)的品牌優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢，提高項(xiàng)目的去化率和利潤率 。

　　做好產(chǎn)品是融創(chuàng)提升競爭力的關(guān)鍵 。在過去，融創(chuàng)以打造高端精品項(xiàng)目而聞名，如壹號院系列產(chǎn)品，在建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)等方面都做到了極致，贏得了市場的認(rèn)可和贊譽(yù) 。未來，融創(chuàng)將繼續(xù)堅(jiān)持高品質(zhì)路線，加大在產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新方面的投入，滿足消費(fèi)者日益多樣化和個性化的需求 。通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，融創(chuàng)有望吸引更多購房者，提高市場份額，為重回巔峰奠定基礎(chǔ) 。

　　在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，孫宏斌推出的 “團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定計(jì)劃” 至關(guān)重要 。出險(xiǎn)后，融創(chuàng)已有多位核心高管離職，業(yè)務(wù)骨干流失現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，這對公司的穩(wěn)定發(fā)展造成了一定影響 。通過向骨干員工逐年授予股份，作為整體薪酬的補(bǔ)充，能夠增強(qiáng)員工的歸屬感和忠誠度，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，為公司的發(fā)展提供人才保障 。

　　融創(chuàng)還在積極拓展文旅、物業(yè)等業(yè)務(wù)板塊，以增加現(xiàn)金流 。2024 年，這兩塊業(yè)務(wù)收入合計(jì)超 120 億元，總體保持穩(wěn)定 。融創(chuàng)文旅憑借精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局和產(chǎn)品服務(wù)升級，實(shí)現(xiàn)收入 52.1 億元，旗下融創(chuàng)樂園、商業(yè)、冰雪三大業(yè)態(tài)全年客流量同比增 7% 至 1.67 億人次，酒店整體入住率提升 2 個百分點(diǎn)，多個 “爆款” 產(chǎn)品涌現(xiàn) 。融創(chuàng)服務(wù)作為融創(chuàng)物管板塊的上市平臺，實(shí)現(xiàn)收入 69.7 億元，其中第三方收入為 68.02 億元，同比增長約 5.6%，占總收入的 98% 。未來，隨著行業(yè)集中度提升和促消費(fèi)等政策紅利釋放，“物管 + 文旅” 有望成為融創(chuàng)可持續(xù)的利潤增長點(diǎn)，助力融創(chuàng)重回巔峰 。

　　05

　　結(jié)語：行業(yè)變革中的融創(chuàng)樣本

　　孫宏斌現(xiàn)身并清債 680 億，這一事件不僅是融創(chuàng)發(fā)展歷程中的重要里程碑，更是整個房地產(chǎn)行業(yè)變革中的一個典型樣本 。它讓我們看到了一家企業(yè)在困境中不屈不撓的掙扎與奮進(jìn)，也為其他深陷債務(wù)危機(jī)的房企提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn) 。融創(chuàng)在危機(jī)中展現(xiàn)出的創(chuàng)新思維、堅(jiān)韌毅力和積極應(yīng)對的態(tài)度，無疑值得我們深入思考和學(xué)習(xí)。

　　未來，融創(chuàng)能否重回巔峰？它又將如何在激烈的市場競爭中續(xù)寫輝煌？相信這是許多讀者心中的疑問。