文/上海進深 嚴明會

三開三罄的中海云邸玖章，四批次已經在路上。

云邸玖章的推盤進度把握得很好，從四月開始，基本上一月一次認購、取證、開盤的節奏，這種“小步快跑”的策略既能及時觀察市場反應，又能維持項目熱度。

三批次推盤之際，實景示范區的開放又為項目增添了不少熱度。這也是板塊內首個有會所實景示范區的樓盤。

四批次預計在7月底開始認籌。此批次推出了南區東南角的8幢樓，總高17層，共有68套房源，都是建面約104㎡的3房。

回顧前三批的銷售情況，能看出一些有趣的趨勢。

整體來看，云邸玖章三個批次的推盤量越來越少，認購率逐漸走高，每批次都宣告售罄。

一批次在4月底開盤，推出187套建面約104-148㎡房源，均價11.49萬/㎡，187套房源首開認購率205%，備案名“浩陽云筑”，截至目前，兩個多月時間過去了，網簽169套，網簽去化率90%。

二批次推出105套建面約104-148㎡房源，均價10.8萬/㎡，認購率223%，6月11日開盤至今近一個月時間，網簽56套，網簽去化率53.3%。此批次是云邸玖章的北區樓盤，備案名“波陽云筑”，也是目前三個批次中均價最低的。這個批次價格低，可能和地段、地價以及層高有關。

三批次推出52套建面約104-148㎡房源，均價11.66萬/㎡，相比于二批次過會均價上漲8600元/㎡，認購率246%。6月26日開盤至今，網簽38套，網簽去化率73%。

需要說明的是，由于網簽存在滯后性，不能完全反映真實銷售情況。

四批次雖然只推出了104㎡的入門款，但這個戶型有不少亮點：

1、經典飛機戶型，南北通透，三開間朝南，采光效果很好；

2、進門玄關收納設計，儀式感和實用性兼具，內里做了L型層板，電箱隱藏在內，隔板的高度完全可以放得下高跟鞋、靴子等；

3、全屋的收納空間很足，除了入戶的收納柜，次衛的一整面墻、主臥門后空間的薄柜都增加收納空間；

4、全屋飄窗設計，廚房將飄窗空間做成臺面，擴大了廚房的操作空間，對百平米戶型的剛需戶型來說非常友好。

項目周邊的土拍溢價不斷上漲，讓云邸玖章的含金量持續上升。在這樣的市場背景下，四批次推出的104㎡低總價小戶型，給人一種格外劃算的感覺。

5月9日的四批次土拍，云邸玖章隔壁的N090602單元L4-02地塊，成交樓板價8.02萬/㎡，溢價率26.3%，創下板塊新高。

這個“面粉價”，已經逼近附近周邊部分在售新房的“面包價”。比云邸玖章北區地塊的樓面價高約1.1萬/㎡，比南區地塊成交樓面價還高約7000/㎡，未來售價預計會沖上13萬/㎡。

群雄激戰的楊浦濱江，容不得開發商半點懈怠。拿地半個月后，地塊的規劃設計方案就公示，入市也提上了日程。

6月中旬的五批次土拍，距離云邸玖章南區約4公里的楊浦區C090101單元01C5-02地塊，經過95輪競價最終以35億元的價格成交，成交樓面價95530元/㎡，溢價率30.79%。未來售價預計在14萬 /㎡。

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