作者：周軍律師.

如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。

在房地產(chǎn)市場的復(fù)雜環(huán)境中，經(jīng)常會碰到開發(fā)商資金鏈斷裂、違規(guī)建設(shè)等自身原因致使工程停工，無法依約交付房屋的情形。

這種情況下，如果買房人選擇解除合同的，首付退嗎？剩余貸款誰來還？

最高人民法院案例庫入選案例《陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案》中明確：

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2. 合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。

如果開發(fā)商欠錢較多，同時(shí)有銀行抵押貸款，未結(jié)清的施工單位工程款和其他欠款，開發(fā)商錢不夠甚至破產(chǎn)的，應(yīng)該先給誰退款？

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》明確了退款順序，其中買房人的退款優(yōu)先于其他普通債權(quán)、優(yōu)先于銀行等機(jī)構(gòu)有抵押的債權(quán)、甚至優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，享受超級優(yōu)先受償權(quán)。

買消費(fèi)購房人超級優(yōu)先權(quán)＞承包人工程優(yōu)先受償權(quán)＞銀行抵押權(quán)＞其他普通債權(quán)。

如果購房人不解除合同，選擇繼續(xù)交付房屋的，其房屋交付請求權(quán)也優(yōu)先于其他所有債權(quán)，包括建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和有抵押的債權(quán)。

需要注意的是，要享受這種超級優(yōu)先權(quán)，需要滿足兩個條件：

1. 商品房消費(fèi)者購房以居住為目的。

2.商品房消費(fèi)者購買房屋并已支付全部價(jià)款，或在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款。

周軍律師提醒，購房者在面臨此類困境時(shí)，應(yīng)及時(shí)收集購房合同、付款憑證、與開發(fā)商溝通記錄等相關(guān)證據(jù)，通過與開發(fā)商協(xié)商或向法院提起訴訟等法律途徑，積極維護(hù)自身合法權(quán)益 。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

【法律依據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》

法釋〔2023]1號

(2023年2月14日最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行）

河南省高級人民法院：

你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

最高人民法院辦公廳

2023年4月20日

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