7月16日，兩條橫幅仍掛在居委會對面的建筑上。朱安怡/攝

新老物業交接不順，如同小區運轉的“齒輪”卡殼；業委會換屆又搞出“兩套班子”，讓小區管理陷入“群龍無首”的困境。

中房報記者 李紅梅 實習生 朱安怡 北京報道

“京鐵家園小區老物業天岳恒仍未撤場，新物業尚未入場，物業更換問題還在僵持中?！?月21日，北京市豐臺區房管局物業服務指導中心工作人員在接到中國房地產報記者詢問電話時如此回應。這一回復，無疑讓京鐵家園小區本就緊張的局勢更添幾分凝重。

與此同時，小區業委會換屆問題也亂象叢生?！艾F在老業委會和居委會之間矛盾重重，雙方似乎在較著勁，小區的各項事務推進因此受到極大阻礙，整體情況肯定受影響。”一名業主在向記者談及小區業委會換屆問題時，滿臉都是不滿與無奈。

近日，中國房地產報記者前往京鐵家園進行實地走訪。走進小區看到，業委會換屆“兩套班子”的橫幅依然高掛于走梯欄桿上，無聲地訴說著小區管理的混亂。

再看小區的公共綠化區域，明顯已荒廢多時，灌木叢肆意生長，枝條從人行道旁斜飛出來，不僅影響了小區的美觀，更給居民的出行帶來安全隱患。一把竹枝編的大掃帚橫放在灌木上方，似乎在提醒著人們這里許久未曾有人打理。而小區內的車道兩旁，車輛雜亂無章地停放著，進一步加劇了小區的擁堵與混亂。

新老物業交接不順，如同小區運轉的“齒輪”卡殼；業委會換屆又搞出“兩套班子”，讓小區管理陷入“群龍無首”的困境。在這雙困局的疊加影響下，京鐵家園小區業主的生活質量不可避免地直線下降，居民們急切盼望著問題能夠早日得到妥善解決。

換屆風波：規則沖突催生“真假”班子

京鐵家園小區位于北京市豐臺區西翠路98號，緊鄰西四環，2000年左右建成，是鐵路系統的大型集資建房項目，如今正深陷業委會換屆與物業更換的雙重困局，業主們的生活也因此受到諸多影響。

今年2月，一場業委會換屆選舉風波悄然拉開帷幕。小區業委會在今年8月任期屆滿，按照規定提前六個月向街道提交換屆書面申請。然而，六里橋街道在處理換屆事宜時，并未遵循住建部《業主大會和業主委員會指導規則》以及小區在街道備案的《業主大會議事規則》等規定，將換屆工作交由業委會主導。而是依據《北京市物業管理條例》第八條、第四十九條等相關規定，指定居委會主任擔任小區業委會換屆小組組長，并通過業主自薦和推薦的方式，組建了包含4名業主代表在內的7人換屆小組。

這一做法引發了業委會的強烈質疑。業委會認定4名業主代表中的3人長期不參加業主大會的表決，其中一人還長期占用公共空間私搭亂建。面對質疑，六里橋街道辦事處公開回應媒體稱，一方面，在后續接到相關訴求后，去現場核實并未發現業主代表存在問題；另一方面，在依法依規對換屆小組中選出的業主代表名單進行公示時，也未收到任何關于他們有問題的反饋。

就換屆流程合法性與業主代表資格問題，業委會近幾個月多次向六里橋街道辦去函提出異議，但均未獲采納。無奈之下，業委會決定自行組織換屆，從而形成了兩個換屆小組同步投票的奇特局面。7月14日，記者聯系六里橋街道進行采訪，卻遭到拒絕。而在此前的媒體公開報道中，街道辦回應稱業委會自行換屆違法違規，已發布限期改正通知和嚴正聲明，正在積極解決問題。

業主張女士無奈地表示，現在居委會和原業委會的糾紛已經嚴重影響了小區治理，雙方應該好好協商解決。她認為，無論哪方聲稱自己更占理，業委會都應該切實為業主的利益做實事?！埃ㄎ遥┎粫饺魏我环酵镀?，除非居委會和業委會這兩邊，不論以什么方式，能達成協商一致?！睆埮咳缡钦f。

物業難題：“三供一業”協議絆住更換腳步

除換屆小組問題外，物業更換難題同樣讓京鐵家園的業主們頭疼不已。由于業主對物業服務不滿，去年夏天小區召開了業主大會，并通過了更換物業公司的決議。新物業北京滿天星物業管理有限責任公司（以下簡稱“滿天星”）雖然已經錄入北京市住建委網站，但舊物業北京天岳恒房屋經營管理有限公司（以下簡稱“天岳恒”）卻以“三供一業”移交協議為由，遲遲未撤場。截至7月21日，舊物業仍在京鐵家園小區未退出。

公開資料顯示，天岳恒成立于2001年1月2日，其前身為1976年成立的北京市房屋經營管理公司，現為北京首開集團全資子公司，主要承接非經營性資產和“三供一業”物業項目。

7月17日，記者聯系天岳恒相關部門進行采訪，同樣遭到拒絕。此前某北京本地媒體5月29日發布的報道中顯示，天岳恒方面給出了交接不順利的三個原因：一是業主大會投票比例沒有達到“雙三分之二”的投票要求；二是“三供一業”移交協議沒有明確規定天岳恒物業的服務期限；三是由于“三供一業”小區為國有劃撥土地，小區內的部分資產沒有產權證明。

業主對天岳恒物業的不滿并非毫無根據。2024年豐臺區物業管理工作專班發布了5月份訴求辦理退步名單，天岳恒赫然在列，且因為管理著和義東里小區與京鐵家園小區兩個物業項目，在表單上共被提及兩次；2025年4月豐臺區的物業公司“紅黑榜”中，天岳恒被寫入接訴即辦黑榜，以99.85的綜合成績位列第六。

對于更換物業，業主們意見不一：部分業主支持更換，認為相比舊物業，新物業能為業主提供更好的服務；不同意更換的業主則覺得，天岳恒是國企，滿天星是私企，私企物業的服務態度不一定會更好；還有業主懷疑業委會執著于更換物業，可能是是為中飽私囊。不過，不論持何種觀點，大家都一致認為現在的物業費價格偏高。

趙女士在接受采訪時抱怨道：“咱現在小區物業費是兩塊錢，人家（物業費）也是兩塊錢，人家在二環，咱這兒在四環，那能一樣嗎?！?另一位業主李女士也提到：“從五毛一下子漲到兩塊錢，差太多了，突然之間肯定是接受不了?！?/p>

對于業主們的這些聲音，5月29日，“問北京”欄目報道中天岳恒回應，由于國有職工對市場化物業服務接受度不高及確權困難等原因，想要“三供一業”移交小區走向與商品房一致的物業服務良性循環，還有很長一段路要走。

7月21日，豐臺區房管局物業服務指導中心在接受采訪時提到，根據《北京市物業管理條例》與《民法典》，涉及物業交接的工作都由屬地街道負責。截至目前物業交接工作還沒有新進展。對于目前京鐵家園小區環境缺乏管理的問題，物業服務指導中心回應，會和街道一起督促尚未撤場的老物業完善服務，提高服務質量，認真履職，物業不應以即將撤場為理由不作為。

對于解決物業更換問題，物業服務指導中心表示，會和屬地街道一起，做好政策指導。

一位法律人士認為，京鐵家園這兩個事件，都涉及不同法律規定的銜接問題。換屆小組事件的沖突在于，街道辦依據的是2020年實施的《北京市物業管理條例》，業委會的依據則是《北京市物業管理辦法》，二者規定的工作職責范圍不同；物業更換困難的問題，根源也在于政府層面關于“三供一業”的相關文件與北京市出臺的物業管理條例沒有有效銜接。

相關從業者表示，想要解決這類棘手的問題，僅憑溝通可能無法達到預期效果。

業委會換屆能否順利進行？物業最終能否完成移交？我們拭目以待。