今天，白云開了一個關于下半年重點地塊的內部沙龍分享會，拆神受邀參加。

現場來了很多開發商，包括越秀、保利置業、珠江實業、綠城，金茂、廈門國貿、中海、龍湖、保利置業、粵海、中建信和等。

沙龍主題，是對白云4宗重點地塊進行規劃方案和產品的研討：

1、廣州設計之都三期AB2603123地塊

2、白云新城白云大道南西側1012、1014、1020地塊

3、黃邊北路北側AB2902026地塊

4、白云大道北西側0012、0017、0029地塊

四宗地都來自白云核心板塊，設計之都三期和黃邊北路北側地塊屬于設計之都板塊；

白云大道南西側地塊更來自4年沒有拍過地的白云新城。

白云大道北地塊東側約300米就是白云山景區。

4宗地的規劃方案，都在向降容、降規模、優化公配、好房子標準靠攏，容積率都在3以下。

接下來，也將結合房企建議，進一步優化地塊設計。

而在沙龍現場，每家房企也都提出了建議，比如關于限高調整、地價制定、公服配置、出讓時序、學校配套等等。

具體的地塊情況，下邊我們展開聊聊。

• 廣州設計之都三期AB2603123地塊
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近期，設計之都三期地塊公布過調規方案，今天的沙龍上，擬優化的信息點更清晰了：

1）取消支路，將原來兩宗地塊合并為一宗地，增加大社區氛圍

2）用地面積增加6109平，建面減少大約3.1萬平

3）容積率從3.0、4.0下調到2.5，樓高從100米下調到80米，密度比周邊所有新房都更低

4）公配合理優化到7150平，增加了商業與物業管理

其中，街道級公服設施調出，但位置仍在地塊旁邊，業主日常使用依然很便利，配套豐富，整體營造街區式生活環境。

總體來看，優化方向就是降低拿地成本，提高市場競爭力。

如果還按此前的2.4萬/平起拍樓面價、公服配建成本4500元/平計算，成本大約會減少7.86億。

如果地塊規劃優化落實，低密度優勢和產品可打造空間會變大。

設計之都目前新盤，容積率基本在3.3-4之間，不乏一些40層以上超高層，120平+的改善型大四房供應會更多。

所以，這次的設計之都三期地塊，錯位配置的空間不少。

其一，按80米限高計算，住宅大約在24-25層，在周邊來看，樓高是最低的；

其二，可以定位為剛改產品，比如說90-120平三四房，T4-T5塔樓，在板塊相對稀缺，去化動力也足。

搭配100-110%使用率新規，也是板塊的最新版本。

參考地塊附近的云筑上品，去年開盤，主推88-143平三四房，目前網簽量大約424套，單價約3.6-4.7萬/平。

再來看下設計之都三期地塊的基本面。

目前，地塊現狀、規劃條件都趨近成熟，東側是緊挨著設計之都一二期，直接受成熟區域輻射；

西側是發展中的設計之都西擴區，體量差不多是設計之都一二期的2倍，增量巨大，加上黃邊舊改的快速推進，兌現度會提速。

至于學鐵商，均衡性也不錯。

學：有黃邊小學樂得校區、華中師范大學白云校區、規劃九年一貫制學校，3所學校，要么是品牌學校，要么是本區第一梯隊的學校。

鐵：距14號線鶴龍站約800米，距2號線黃邊站1公里

商：現有的設計之都一二期商圈，步行約800米可到時光匯·里坊

以這樣的地段和產品配置，設計之都三期地塊，估計可以吸引周邊的上班族、家庭客、以及地鐵沿線買家。

• 黃邊北路北側AB2902026地塊
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黃邊北路北側地塊，同樣位于設計之都板塊，重點是體量小而美，低密度，成熟度更高，被黃邊三杰環繞。

這塊地的北面是金碧雅苑，南面是方圓云山詩意，西側約400米就是時代玫瑰園。

此外，距離設計之都核心商圈也非常近，沿著黃邊北路直行450米就到位了，生活氛圍非常濃厚。

雙地鐵交匯，距2號線黃邊站大約450米，距3號線白云大道北站約550米。

再看學校，地塊橫跨樂得居委和金碧雅苑居委，這兩個居委對口小學不同。

樂得居委部分，對口省一級黃邊小學云山詩意校區，金碧雅苑居委則對口加禾小學。

地塊東側有高爾夫俱樂部、白云保時捷中心，東邊能眺望白云山，景觀和圈層加分不少。

總體來看，這塊地確定性還是挺高，體量不大，拿地總價偏低，適合小盤快打路線，買家群體清晰，潛在需求龐大。

云山詩意、金碧雅苑、時代玫瑰園都在2004-2008年間建成，距今都20年樓齡了，二手交投比較活躍。

業主多為周邊做生意的老板，潮汕人也很多，這類買家會更偏向于地緣置換。

而按黃邊北路地塊的規劃條件，確實能做到改善，比如新規100%左右使用率，產品、交標也能實現迭代。

| 數據來源：鏈家

細細看來，這塊地就頗有點像“黃邊版越秀云悅”的意味了。

• 白云大道北西側0012、0017、0029地塊
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這塊地位于越秀公交天悅云山府北邊，學鐵商也相對清晰。

學：周邊有培英中學附屬第三小學、東平小學

鐵：1.5公里到14/18號線白云東平站，通過18號線北延段，2站廣州東站，3站冼村

商：約2公里到云門new park、安華匯

景觀：緊鄰白云山

地塊其實區位不錯，往西邊是嘉禾望崗，沿白云大道往南則是設計之都和白云新城，地塊內部也平整好了，更需突破的是交通。

所以，地塊規劃方案，主要就是優化交通路網，并且調整用地規模和公配，白云給出3個不同的方案和開發商一起研討：

1）擴寬松園路，規劃縱一路、規劃橫一路等，增加與白云大道的連通性，地塊建面增加5.68萬平，總建面10.88萬平，容積率3.0

2）擴寬松園路，規劃縱一路、規劃橫一路等，把兩宗分地塊合并，建面增加6.24萬平，總建面11.44萬平，容積率3.0

3）根據現狀道路調整，建面增加3.26萬平，總建面8.46萬平，容積率3.0

另外，考慮到白云大道北定位汽車產業集聚區，地塊也在規劃高品質鄰里中心和商業，沿白云大道北旁布置，同步減少噪音影響。

| 地塊現狀

總體量居于8-11萬平的區間，3.0容積率，體量和旁邊天悅云山府（總建面約10.2萬平，容積率3.35）差不多，但會更低密舒適一點。

此外，地塊還會有新規優勢，能做到100%以上使用率。

當然，白云的好戲不止這些，據我們了解，近期齊富路北側地塊、政通路地塊都可能會掛牌，目前在關注的房企不少。

齊富路北側地塊同樣位于白云新城，靠近頂豪區，容積率3.0，限高100米，高層俯瞰整片白云山；

政通路地塊容積率僅1.5，是中心區難得的超低密地塊。